（2015）沈河民二初字第110号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-03-26

案件名称

沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司与沈阳市第一防爆电器厂、陈淑洪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市沈河区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司,沈阳市第一防爆电器厂,陈淑洪

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款

全文

辽宁省沈阳市沈河区人民法院民事判决书（2015）沈河民二初字第110号原告：沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司。法定代表人：郎元松，该公司总经理。委托代理人：杨硕，该公司法律顾问。委托代理人：孙传国，该公司法律顾问。被告：沈阳市第一防爆电器厂。法定代表人：郑庆芝，该厂厂长。委托代理人：周家庆，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：李珍一，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：陈淑洪，男，1963年1月15日出生，汉族，个体业者。委托代理人：曹刚，辽宁成功金盟律师事务所律师。原告沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司与被告沈阳市第一防爆电器厂、被告陈淑洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月8日受理后，依法由代理审判员陈明独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司的委托代理人孙传国，被告沈阳市第一防爆电器厂的委托代理人李珍一，被告陈淑洪的委托代理人曹刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司诉称，位于沈阳市沈河区惠工街118号一层门市（原地址：惠工街二段145号）房产，其中有建筑面积83.13平方米系沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司经营管理的国有直管房产。被告沈阳市第一防爆电器厂系集体企业，其作为该房屋的承租人，一直将该房用于经营用房，与原告形成房屋租赁合同关系。按国有房产租赁合同的相关条款规定，承租方不得将承租的房屋擅自转租，否则出租方（原告）有权决定解除租赁合同。2010年4月，被告未经原告许可，擅自将该直管公房转租给陈淑洪从事经营北京布鞋生意直至今日。因此，从2010年4月至今，被告陈淑洪实际占有使用该房产，应向原告依法缴纳房屋租金，但在此期间，原告多次向其催缴房屋租金，均遭拒绝。该房产从2000年1月开始，第一被告就以经济效益不好原因一直拖欠房屋租金直至2010年6月非法转租第二被告至今。根据合同法第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，第一被告租用原告的房屋，又转租给第二被告收取租金占为己有，并不给原告支付租金，造成国有资产的流失，已严重的侵害了国家利益和原告的合法权益。综上所述，依据相关法律规定，请求法院依法判令：1、二被告向原告支付2000年1月1日至2014年8月31日房屋租金人民币479225.34元及逾期支付的利息人民币87998元（按中国人民银行同期贷款利率计算）；2、解除原告与沈阳市第一防爆电器厂之间的房屋租赁合同，二被告依法腾空房屋；3、诉讼费用由二被告承担。原告当庭变更诉讼请求，沈阳市沈河区惠工街118号一层门市中国有直管房产面积变更为99.3平方米，将诉讼请求第一项变更为二被告向原告支付2000年1月1日至2014年8月31日房屋租金人民币572441.54元及逾期支付的利息人民币99225元（按中国人民银行同期贷款利率计算）。被告沈阳市第一防爆电器厂辩称，一、原告无权要求解除与答辩人之间的租赁关系，也不得要求答辩人腾退房屋。（一）依照直管非住宅房屋的相关政策，答辩人作为集体企业对于本案所涉房屋拥有合法使用权。1991年9月21日，答辩人与沈阳市动迁安置管理办公室（以下简称“沈阳市动迁办”）签订《协议书》，协议第二条约定，沈阳市动迁办为答辩人在惠工街安置83.13平方米的安置房屋，超出部分答辩人按照商品房价格向沈阳市动迁办缴款后方可进驻新楼。1993年12月25日，辽宁省房屋土地综合开发集团总公司（以下简称“省开发公司”）向答辩人出具《商品房准住通知》，明确本案涉诉房屋由答辩人使用，开发公司加盖房屋销售专用章。1994年3月3日，省开发公司向答辩人出具《情况说明》，明确将于1994年4-5月份为答辩人办理房屋使用权证。根据《协议书》的约定，可以明确本案所涉房屋系沈阳市动迁办为答辩人安排的回迁安置房屋，超过原动迁房屋面积的部分答辩人需要按照商品房价格交款后才能进驻，且开发公司在《商品房准住通知单》上加盖的是“销售专用章”，以上事实均能够证明，即使答辩人使用涉案房屋需要缴纳租金，但该房屋租赁并非完全市场化、商业化的行为，而是带有补偿、保障、永久使用性质的租赁关系。省开发公司如果依法履行了《情况证明》上承诺的义务，为答辩人办理了房屋使用权证，则答辩人有权一直使用涉案房屋，原告无权擅自收回。但房屋使用权证至今未能办理并非答辩人原因，因此，原告不得擅自收回涉案房屋，影响答辩人作为使用权人应当依法享有的占有、使用、收益等权益。从外，依据《关于加强直管非住宅管理工作的通知》（沈房发（2011）80号）的相关规定，管理单位应当与承租人签订《租赁合同》，对《租赁合同》到期的承租单位，应当督促办理延期手续或续签合同。可见，对于本案所涉及的直管非住宅类房屋，除在特定情形下外，原告不仅不应擅自解除租赁关系，还应通过合理方式保证承租单位对房屋享有持续的使用权。（二）原告无权因答辩人的转租行为直接要求解除租赁关系。《关于加强直管非住宅管理工作的通知》第二条规定，管理单位应当在履行下达《纠正违章通知》义务后，针对限期内拒不履行的承租单位才有权解除租赁关系。本案原告明知转租行为发生，不仅未履行纠正义务，还向本案被告陈淑洪催缴租金，该默示及催缴行为视为对转租行为的事后追认。因此，原告无权以答辩人未经其同意转租为由解除租赁关系。（三）原告不得以答辩人欠付租金为由直接要求解除租赁关系。《关于加强直管非住宅管理工作的通知》第三条第二项规定：“对具备偿还能力而恶意欠租的承租单位提起诉讼；拒不偿还的，将终止《租赁合同》”。根据上述文件的内容，在按照规定签署相关协议明确租金标准的前提下，出租人对于公房承租人欠付租金的行为，应当先要求承租人在合理期限内支付，逾期未支付的，应当先就欠付租金行为提起诉讼，诉讼后承租人仍拒不偿还的，才能解除租赁关系。本案原告既未向答辩人催要过租金，也未履行欠付租金诉讼的前置程序，甚至没有签订租赁协议，因此，原告无权以欠付租金为由直接要求解除租赁关系。综上所述，原告要求直接解除租赁关系并腾退房屋的诉讼请求于法无据，应当依法予以驳回。二、原告要求答辩人支付479225.34元租金的请求不应当予以支持。（一）原告关于支付租金的诉讼请求部分已经超过诉讼时效。《民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”。本案原告于2014年9月9日提起诉讼，要求答辩人支付2000年至今的租金，根据民法通则的上述规定，针对2013年9月9日前的租金诉请已经超过了法定诉讼时效，依法应当予以驳回。（二）原告提出的租金计算标准不合理。原告提出，自2008年10月至今，答辩人应当按照60元／月／平方米的标准向其支付租金，根据《关于直管工商业用房实行协议租金的通知》（沈房（2006）第152号）的相关规定，本案所涉房屋位于二级路段，租金价格在50-60元／月／平方米之间，具体租金标准应当由管理单位与承租人协商确定。本案原告在未与答辩人协商的前提下，直接要求答辩人按照上限标准支付租金的请求不具备合理性，对答辩人而言有失公平，因此，该项请求不应当得到支持。三、答辩人现有在册职工300余人，负债200多万元，如房屋使用权被收回，将会导致上述职工医疗、养老、生活保障无着落。恳请法院本着尊重历史、尊重现实，考虑民生、社会效果的角度，保护公房使用权人的切身利益和合法权益。四、按照协议书明确，动迁办按照83.13平方米原面积回迁，超过部分答辩人按照商品房价格缴款后方可进驻新房，93年12月25日，省开发公司允许答辩人进驻99.3平方米的房屋，证明答辩人对于超出83.13平方米的部分已经缴纳房屋购买款项，答辩人对该部分房屋拥有合法产权，因案件所涉房屋部分为公有部分为私有，无法办理合法产权，故此答辩人一直未办理房屋所有权证；原告提出的产籍卡上登记的房屋产权状况为直管公房，房屋建筑面积为83.13平方米，无法证明超出83.13平方米的部分为直管公房，如果超出部分为公房且实际地址也位于惠工街118号，应在同一产籍卡上登记才具有合理性；原告提供的房产局的证明文件，委托其管理的房屋建筑面积为83.13平方米，原告既无证据证明超出部分为国有公房，也无管理权限，因此，对于原告新增加的诉讼请求法院应当予以驳回。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告陈淑洪辩称，二被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，答辩人一直按照合同约定履行交纳租金的义务，没有任何违约情节。沈阳市第一防爆电器厂在签订租赁合同时已向答辩人出示商品房准住通知，答辩人有理由相信双方之间签订的租赁合同是合法有效的，原告与沈阳市第一防爆电器厂之间有关房屋有权出租的主体争议不应当影响答辩人按照租赁合同继续使用房屋，答辩人在此案中完全是善意的，希望法庭在查清事实的基础上准许答辩人继续履行房屋租赁合同，使用房屋，向法庭确定的有权主体支付租金，确保答辩人的合法权益不因原告与沈阳市第一防爆电器厂之间的争诉而受到损害。经审理查明，坐落于沈阳市沈河区惠工街118号，建筑面积99.3平方米，用途为办公的房屋中83.13平方米为房产局直管公有房屋，由原告管理，由被告沈阳市第一防爆电器厂承租。2010年4月1日被告沈阳市第一防爆电器厂将沈阳市沈河区惠工街118号一、二层门市出租给被告陈淑洪，租期为2010年4月1日至2013年3月31日，年租金32000元。2013年3月30日，被告陈淑洪续租，租期为2013年7月1日至2015年6月30日，租金为14000每季度。被告陈淑洪已将2014年10月至2014年12月房屋租金交纳给被告沈阳市第一防爆电器厂。因被告沈阳市第一防爆电器厂拖欠自2000年1月至2014年8月的租金未付，且将房屋转租给被告陈淑洪，原告起诉至法院。庭审过程中，原告陈述曾于2012年6月找到被告陈淑洪，通过陈淑洪找被告沈阳市第一防爆电器厂催缴租金。被告陈淑洪对原告陈述2012年6月找他的事实予以认可，但否认原告通过他找沈阳市第一防爆电器厂催缴租金。原告因被告沈阳市第一防爆电器厂拖欠自2000年1月至2014年8月的租金未付于2014年10月24日起诉至法院，后于2014年12月12日撤诉。2006年9月24日，沈阳市房产局发布《关于直管工商业用房实行协议租金的通知》［沈房（2006）152号］，通知沈阳市各区房产局、各直管工商业用房管理单位，直管工商业用房租赁的租金协商基础参照《关于重新规范住房交易手续费有关问题的通知》（沈价发（2006）41号）中明确的“沈阳市非居住房屋租赁市场指导租金”执行，遇重新核定时，以物价局重新核定的非居住房屋租赁市场指导租金为参考，路段等级的划分按照《关于重新规范住房交易手续费有关问题的通知》（沈价发（2006）41号）执行。在该通知附件1《直管工商业用房协议租金指导标准》中规定二级路段商业用房基本租金为人民币13.04元／平方米，租赁市场指导租金为人民币50-60元／平方米，2006年10月1日至2007年9月30日为人民币25.36-28.69元／平方米，2007年10月1日至2008年9月30日为人民币37.68-44.35元／平方米，2008年10月1日至2009年9月30日为人民币50-60元／平方米。在该通知附件2《关于重新规范住房交易手续费有关问题的通知》中列明沈河区惠工街为二级路段。上述事实，有双方当事人陈述、房产产籍栋卡、（直）房产管理户卡、证明、沈房（2006）152号文件、房屋租赁协议等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，沈阳市沈河区惠工街118号房屋中83.13平方米系属房产局直管公有房屋，被告沈阳市第一防爆电器厂租赁使用该房屋，双方虽未签订书面的公有房屋租赁合同，但已形成事实上的公有房屋租赁关系，被告沈阳市第一防爆电器厂应当按照房产管理部门规定的标准，履行给付房屋租金的义务，故原告要求被告沈阳市第一防爆电器厂给付房屋租金的诉讼请求，符合相关政策、法律、法规的规定，本院予以支持。被告沈阳市第一防爆电器厂虽未经原告许可将房屋租赁给被告陈淑洪，但原告2012年在知道被告沈阳市第一防爆电器厂将房屋转租给被告陈淑洪后未在法定期限内提出异议，表明原告认可二被告之间签订的房屋租赁协议，该协议有效。原告与被告沈阳市第一防爆电器厂之间并未就转租租金问题达成协议，根据合同相对性的原则，被告陈淑洪将房屋租金交付被告沈阳市第一防爆电器厂符合法律规定，原告无权要求被告陈淑洪向其交纳房租。关于原告要求被告给付拖欠租金利息的问题，本院认为原、被告之间并未明确约定租金的给付时间，故租金利息的起算时间应以原告起诉之日起算为宜。关于原告主张的解除原告与被告沈阳市第一防爆电器厂之间租赁合同的诉求。被告沈阳市第一防爆电器厂承租原告管理的房产局直管公房，该种公房租赁是我国特有的公房租赁制度的产物，与一般租赁合同承租使用权性质相比，二者虽均称为房屋承租使用权，但其产生的原因不同，从而导致其性质不同。公房承租使用权人对公房的承租权利具有物权属性，具有不可追夺的特征，且原告已认可二被告之间的房屋租赁协议有效，故原告以被告沈阳市第一防爆电器厂未能支付租金、擅自转租为由诉请解除租赁合同，与我国公房租赁管理政策相悖，本院不予支持。关于被告沈阳市第一防爆电器厂抗辩的原告诉请超过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年，因原告并未提供相关证据证明其于2014年10月24日第一次起诉前向被告主张过租金，故本案诉讼时效应从2013年10月24日计算，被告应给付房屋租金的期间为2013年10月24日至2014年8月31日（原告诉请截止之日）共计10个月零7天。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告沈阳市第一防爆电器厂于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司自2013年10月24日至2014年8月31日的租金人民币42535元（83.13平方米×50元／月／平方米×10个月＋50元／月／平方米÷30天×83.13平方米×7天）；二、被告沈阳市第一防爆电器厂于本判决生效之日起10日内给付原告沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司租金人民币42535元的利息（自2015年1月8日起计算至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；三、驳回原告沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司的其他诉讼请求。如被告沈阳市第一防爆电器厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10472元，减半收取5236元，由被告沈阳市第一防爆电器厂负担人民币431.5元，由原告沈阳市沈河区房产局第二房产经理公司负担人民币4804.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员　陈　明二〇一五年二月十三日书　记　员　李丹宁本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条：下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。来自