（2014）兴民终字第960号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-12-11

案件名称

工商银行股份有限公司兴安盟分行与刘兰柱、张洪财、关玉金确认合同无效纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区兴安盟中级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

工商银行股份有限公司兴安盟分行,刘兰柱,张洪财,关玉金,乌兰浩特市文源房地产开发有限公司

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2014）兴民终字第960号上诉人（一审被告）工商银行股份有限公司兴安盟分行，住所地乌兰浩特市兴安北大路90号。法定代表人王晓勇，行长。委托代理人苏立飞，内蒙古奥斯律师事务所律师。被上诉人（一审原告）刘兰柱，男，1975年1月3日出生，汉族，无职业，现住乌兰浩特市。委托代理人张旭，女，1989年5月2日出生，汉族，无职业，现住乌兰浩特市。被上诉人（一审原告）张洪财，男，1973年11月21日出生，汉族，无职业，现住乌兰浩特市。委托代理人魏静，女，1973年8月18日出生，汉族，无职业，现住乌兰浩特市。被上诉人（一审原告）关玉金，女，1933年10月12日出生，满族，无职业，现住乌兰浩特市。一审被告乌兰浩特市文源房地产开发有限公司。法定代表人包永刚，经理。上诉人工商银行股份有限公司兴安盟分行（以下简称兴安盟工行）因与被上诉人刘兰柱、张洪财、关玉金，一审被告乌兰浩特市文源房地产开发有限公司（以下简称文源公司）确认合同无效纠纷一案，不服乌兰浩特市人民法院（2013）乌民初字第1278号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人兴安盟工行的委托代理人苏立飞，被上诉人刘兰柱的委托代理人张旭，被上诉人张洪财及其委托代理人魏静到庭参加诉讼。被上诉人关玉金经本院合法传唤无正当理由未到庭。一审被告文源公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2002年1月28日关玉金与文源公司签订了《商品房买卖合同》，文源公司将其开发的位于乌兰浩特市胜利街航海花园住宅3单元302室，建筑面积75平方米，以价款85，020.00元卖给关玉金。2001年3月13日刘兰柱与文源公司签订了《商品房买卖合同》，文源公司将其开发的位于乌兰浩特市胜利街航海花园住宅2单元602室，建筑面积68.28平方米，以价款60，372.00元卖给刘兰柱。2002年3月6日张洪财与文源公司签订了《商品房买卖合同》，文源公司将其开发的位于乌兰浩特市胜利街航海花园住宅2单元101室，建筑面积74.76平方米，以价款63，000.00元卖给张洪财。文源公司与关玉金、刘兰柱、张洪财签订合同后即将房屋交付三人。2003年7月15日文源公司未参加年检被乌兰浩特市工商局吊销了营业执照。关玉金、刘兰柱、张洪财分别于2004年将文源公司诉至一审法院，要求文源公司办理房屋所有权证。该院于2004年分别作出（2004）乌民初字第336号判决书、（2004）乌民初字第1894号判决书、（2004）乌经二初字第4115号判决书，判决文源公司为关玉金、刘兰柱、张洪财办理房屋所有权证。在该院执行中得知文源公司于2002年11月25日将关玉金、刘兰柱、张洪财的房屋，为张立海在工商银行五一分理处做了贷款抵押，致使该院判决无法执行，关玉金、刘兰柱、张洪财的合法权益未能实现，为此，诉至一审法院。上述事实，有关玉金、刘兰柱、张洪财向该院提供的商品房买卖合同3份，交款收据3份、抵押合同、文源公司吊销执照证明、乌兰浩特市人民法院（2008）乌民初字第22号判决书、（2004）乌民初字第336号判决书、（2004）乌民初字第1894号判决书、（2004）乌经二初字第4115号判决书。兴安盟工行向该院提供张立海个人购房借款合同、抵押物清单、抵押合同、房屋他项权证及产权证3份、公证书，经双方质证及陈述，该院予以确认。一审法院认为：关玉金、刘兰柱、张洪财与文源公司签订了《商品房买卖合同》，合法有效。且签订合同后文源公司即将房屋交付三人，关玉金、刘兰柱、张洪财购买的房屋虽然当时没有进行登记，但事实上已取得该房所有权。文源公司无权再处分该房，无权用该房屋与兴安盟工行签订抵押合同，兴安盟工行在签订抵押合同前应核实抵押房屋是否出卖等情况，但没有核实，兴安盟工行存在过错，不具有善意行为，故该抵押合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，判决：文源公司与工行兴安盟分行签订的（以关金玉、刘兰柱、张洪财购买的航海花园3单元302室、2单元602室、2单元101室为抵押物的）抵押合同无效。案件受理费50.00元（已减半收取），公告费560.00元，由文源公司承担。宣判后，兴安盟工行不服，向本院提起上诉。上诉人兴安盟工行上诉称：（一）一审判决认定买房人接受房屋即取得了房屋的所有权没有法律依据。根据物权法的相关规定，不动产物权的归属，应以产权登记为准。（二）一审认定兴安盟工行办理抵押手续时没有进行抵押物核查存在过错，认定抵押合同无效无法律依据。（三）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的、无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人”。最高法院的规定非常明确，即在商品房买受人因房屋被抵押无法取得所有权的情况下，应该直接向售房人请求赔偿，而没有规定该情况下抵押合同无效。一审法院据此认定抵押合同无效于法无据。（四）该判决与上级法院的相关类型案结判决结论相悖。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，维护兴安盟工行的合法权益。被上诉人刘兰柱庭审答辩称：刘兰柱、关玉金、张洪财与文源公司签订了《商品房买卖合同》并交齐房款后，分别于2001、2002年间入住，刘兰柱、关玉金、张洪财买房在先，文源公司与兴安盟工行抵押在后，《物权法》是2007年10月设施的，当时尚未设施，故当时的房屋买卖纠纷不能适用《物权法》。请求维持原判。被上诉人张洪财庭审答辩称：请求维持原判，尽快办理房照。被上诉人关玉金未出庭亦未答辩。一审被告文源公司未出庭亦未提交书面陈述意见。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院应予确认。在二审庭审中，各方当事人均未提供新的证据。本院认为，刘兰柱、关玉金、张洪财与文源公司签订了《商品房买卖合同》并交齐房款后，已分别于2001、2002年间入住所购房屋，虽然当时没有进行登记，但事实上已取得该房所有权。文源公司无权再处分该房，无权用该房屋与兴安盟工行签订抵押合同，兴安盟工行在签订抵押合同前未核实抵押房屋是否出售等情况，存在审查不严的过错，其与文源公司的抵押行为侵害了刘兰柱、关玉金、张洪财合法权益。因兴安盟工行与文源公司签订抵押合同前刘兰柱、关玉金、张洪财并不知晓，事后亦未追认，故该抵押合同无效。综上，兴安盟工行的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人工商银行股份有限公司兴安盟分行负担。本判决为终审判决。审　判　长　　陈长虹审　判　员　　李英革代理审判员　　崔玲玲二〇一五年二月十三日书　记　员　　王嘉琪关注微信公众号“”