（2015）黔东民终字第25号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-03-16
案件名称
石林松、李金芝诉赵世顺、原审第三人杨宏君、赵新民物权保护纠纷一案二审民事判决书
法院
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院
所属地区
贵州省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
石林松,李金芝,赵世顺,杨宏君,赵新明
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔东民终字第25号上诉人（原审原告）石林松（奶名桥松），男，1978年2月5日出生，侗族，农民，现住贵州省黎平县德凤镇XXX。身份证号码：XXX。上诉人（原审原告）李金芝，女，1981年1月19日出生，侗族，农民，现住贵州省黎平县德凤镇XXX。系石林松之妻。身份证号码：XXX。被上诉人（原审被告）赵世顺，男，1963年1月30日出生，汉族，农民，住贵州省黎平县德凤镇XXX。身份证号码：XXX。原审第三人杨宏君，男，1976年8月20日出生，侗族，农民，住贵州省黎平县XXX。身份证号码：XXX。原审第三人赵新明，男，1955年2月27日出生，汉族，居民，住贵州省黎平县德凤镇XXX。身份证号码：XXX。上诉人石林松、李金芝因与被上诉人赵世顺、原审第三人杨宏君、赵新民物权保护纠纷一案，不服黎平县人民法院（2014）黎民初字第120号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审经审理查明：石林松系黎平县茅贡镇樟洞村三组农民，杨宏君系黎平县坝寨乡青龙村五组农民。2005年8月，杨宏君向民胜村村民购买位于民胜村严家岭的集体土地，并在该土地上搭建木质房架一栋。2008年8月9日，杨宏君将该土地及土地上的房屋卖给石林松，石林松与民胜村七组村民重新签订《协议书》，后杨宏君外出打工。石林松购得房屋后与妻子李金芝外出打工。2008年7月23日杨宏君向赵新明借款14000元，杨宏君用其面包车抵押，2008年10月8日，杨宏君向赵新明借款10000元，杨宏君用其位于民胜村严家岭的房屋抵押。2011年5月7日，赵新明因杨宏君外出未归，将杨宏君位于民胜村严家岭的房屋卖给赵世顺，用于归还所欠债务。赵世顺购买民胜村严家岭的房屋后，将房屋周围砌砖墙，遭到李金芝妹妹的阻止，赵世顺不听阻止。石林松夫妇从外地赶回，与赵世顺论理，要求赵世顺搬出房屋。赵世顺没有听从劝阻，双方为此发生纠纷。一审法院认为：国务院办公厅（国办发（2007）71号）《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明文规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地；第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租与非农业建设。杨宏君系黎平县坝寨乡青龙村五组村民，在黎平县坝寨乡青龙村拥有房屋。2005年8月，杨宏君向民胜村村民购买位于民胜村严家岭的集体土地，在该土地上搭建木房，杨宏君与民胜村村民之间的集体土地买卖协议，违反国务院办公厅（国办发（2007）71号）《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，国家政策是禁止本集体土地卖给本集体经济组织以外的人，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，杨宏君与民胜村村民之间的集体土地买卖协议无效。2008年8月9日，杨宏君将该土地及土地上的房屋卖给石林松，石林松系黎平县茅贡镇樟洞村三组村民，杨宏君与石林松之间的集体土地买卖协议同样违反了国家政策的规定，属无效协议。无效合同不受法律的保护，石林松提出赵世顺退还侵占房屋并恢复房屋原状的诉讼请求，应不予支持。赵世顺提出要求石林松、赔偿损失20000.00元并当面赔礼道歉的请求，赵世顺没有提交证据，理由不充分，其请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，判决：驳回原告石林松、李金芝的诉讼请求。案件受理费60元，由原告石林松、李金芝负担。上诉人石林松、李金芝不服一审判决，上诉请求：1、撤销（2014）黎民初字第120号民事判决；2、判决赵世顺退还石林松房屋，并恢复原状。理由是：1、一审判决杨宏君到民胜村七组购买自留地建房违反法律、政策禁止性规定。其依据2007年国务院办公厅《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》中“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定和《土地管理法》第62条、63条关于农村村民一户只能拥有一处宅基地，以及集体土地不得转让用于非农业建设的规定。关于农民宅基地问题，国家在不同的时期有不同的规定，但是，向中心村和小城镇集中的农民可否向中心村有偿转让（非分配）获地建房，文件没有明文规定。所以，杨宏君当年到县城郊搞集体养殖，经村、组同意，买地建房，并没有违反法律禁止性规定，购买的是宅基地，不是耕地。2、一审判决认定“杨宏君与石林松之间的集体土地买卖协议同样违反了国家政策的规定，属无效协议。”双方的协议严格来说是农村房屋买卖协议，不是集体土地买卖协议。因为我国相关法律规定，建了房屋的土地使用权，是地随房走，房是主物，土地使用权是从物。买卖合同的性质以主物来决定，是房屋买卖。3、一审判决对赵新民与赵世顺之间买房协议进行默认，这也是因人而异，违背法律面前人人平等原则。杨宏君把房屋卖给石林松后，又瞒着石林松把房屋用于赵新明抵押高利贷，赵新民把抵押房以5万元卖给赵世顺，这一行为明显违法。而一审对赵新明、赵世顺的行为视而不见，实属判决不公。被上诉人赵世顺没有提出上诉答辩。原审第三人赵新明没有陈述上诉意见。原审第三人杨宏君述称：一、杨宏君卖房屋给石林松、李金芝的协议并非完全无效。杨宏君为养殖业销售问题，与民胜村7组三户购地建房。因养殖亏损，杨宏君把房屋卖给石林松得钱偿还他人私饲料款。卖房时经过村民委和村民小组同意，也是双方的真实意思表示。二、杨宏君曾经向赵新明借高利贷未偿还，但是，赵新明没有通过法定程序来处理该事宜，杨宏君并没有授权赵新明处分本人财产，赵新明无权将房屋给赵世顺。赵世顺明知该房屋已经出卖他人，不听他人劝阻，强行进行装修居住，属于故意侵权，后果应由赵世顺、赵新明承担。本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案杨宏君、石林松、李金芝均不是涉案土地即民胜村七组的集体经济组织成员，杨宏君将在民胜村七组集体土地上修建的房屋出售给石林松、李金芝违反了上述法律的规定。虽然杨宏君在收款收据中写明为购房款，根据“地随房走”的原则，双方的行为依然受上述法律的调整。因此，一审判决认定杨宏君将本案争议房屋出售给石林松、李金芝的行为无效是正确的。石林松、李金芝认为双方买卖的标的物是宅基地，不是耕地，是农村房屋买卖，不是集体土地买卖，故其行为应当有效，一审判决适用法律，应予撤销的上诉理由不符合法律规定，故本院不予采纳，上诉请求不予支持。杨宏君在陈述中认为合同不完全无效的理由亦不符合法律规定，其陈述理由不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人石林松、李金芝负担。本判决为终审判决。审判长 陆小平审判员 刘泽智审判员 王大梅二〇一五年二月十三日书记员 郑华品 微信公众号“”