（2015）丰民初字第174号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2016-04-08

案件名称

林升平、黄珍玲与福建泉州市土地开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

泉州市丰泽区人民法院

所属地区

泉州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

林升平,黄珍玲,福建泉州市土地开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省泉州市丰泽区人民法院民事判决书（2015）丰民初字第174号原告林升平，男，汉族，1979年6月18日出生，住福建省泉州市丰泽区。原告黄珍玲，女，汉族，1979年3月30日出生，住福建省南安市。上述两原告共同委托的代理人许新新、刘亚芳，福建中言律师事务所律师。被告福建泉州市土地开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。法定代表人陈茂强，该公司董事长。委托代理人陈凤安、傅文疆，福建伟盛律师事务所律师。原告林升平、黄珍玲与被告福建泉州市土地开发有限公司（以下简称土地开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法由代理审判员郭云程适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林升平、黄珍玲诉称，2011年2月21日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由两原告购买被告开发的址于丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑3号楼501号房屋，原告支付了全部购房款，并于2011年10月4日接收上述房屋。根据合同约定，被告应于商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理所有权初始登记，并将办理权属登记需要其提供的材料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。但由于被告的原因，原告至今未能取得诉争房屋的所有权证书。被告的行为已构成了违约，应按合同约定承担相应的违约责任。另，根据福建省物价局闽价房（2007）413号《关于规范新建商品房交易价格行为的通知》的规定，被告应承担管道燃气建设费用。但被告未缴交上述房产的燃气初装费，而是由原告缴交了1500元。请求判令：1、被告立即履行协助原告办理房屋权属证书的义务；2、被告自2012年12月22日起至履行完协助办证义务之日止，按原告已付购房款的日0.01%标准向原告支付逾期办证违约金（暂计至起诉之日止共88330元）；3、被告立即支付原告燃气初装费1500元。被告土地开发公司辩称，一、原告逾期付款，违约在先，被告有权顺延办证时间；二、根据《商品房买卖合同》第八条的约定，如施工遇重大技术问题、市政配套安装延期、政府重大活动、法律法规规定的不可抗力情形，中大暴雨、6级以上台风，被告可以据实予以延期办证；三、原告未举证证明其所受的损失，且其主张的违约金过高，对于原告主张的违约金，请求法院酌情予以降低；四、根据合同的约定，被告只有协助办证的义务，没有直接办证义务，且被告已协助将小区的全部办证所需材料交由办证主管部门，已履行了协助办证义务，由于主管部门的原因才无法办理房屋权属证书，因此过错不在被告；五、原告要求被告支付迟延办证违约金的请求，应适用诉讼时效的规定，被告于2011年8月31日交房并应于90日内办理房屋权属证书，但被告在此期间未办理，原告从第二日起就知道其权利被侵害，故原告的主张明显超过了诉讼时效；六、被告从未向原告收取燃气初装费，根据谁使用、谁受益原则，原告应自行承担相应费用。经审理查明，原告林升平、黄珍玲与被告土地开发公司于2011年2月21日签订一份《商品房买卖合同》，约定两原告向被告购买源淮花苑3号楼501号房，房屋总价款为1210000元。合同第六条约定，原告应于2010年12月24日前支付购房款的363000元，在合同登记备案后十五个工作日办理银行按揭款847000元。第八条约定，出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合竣工验收等条件的商品房交付买受人使用。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。2011年2月28日，原、被告办理了上述合同的备案登记事宜。合同签订后，原告先后于2010年12月13日、2011年1月26日分别付款200000元、163000元，付清了首付款，于2011年8月20日办理了按揭贷款847000元的手续，被告于2012年3月5日收到贷款行拨付的贷款。2011年10月4日，原告接收诉争商品房。2011年12月14日，泉州市燃气有限公司出具一份收据交原告收执，载明收到原告支付的诉争商品房管道燃气建设费1500元。另查明，泉州市房地产交易与房屋权属发证处于2014年10月16日受理了被告关于办理源淮花苑3号楼总证申请，但诉争商品房至今仍不具备办理权属证书的条件。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依合同约定履行义务。被告未依约在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告，原告至今不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，对原告要求被告履行协助办证义务的诉求，予以支持。被告于2011年10月4日将诉争商品房实际交付原告使用，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，其应自逾期之日即2012年1月3日起向原告支付相应的违约金。被告辩称，按合同约定，原告应于2010年12月24日前付清首期款363000元，在合同登记备案后十五个工作日内付清尾款847000元，但原告至2011年1月26日才付清首期款、2012年3月5日才付清尾款，被告因原告逾期付款可相应顺延协助办证的期限。据庭审查明的事实，原告依约应付的首期款确实逾期支付，与银行签订个人住房借款合同的时间亦存在逾期，但首付款及按揭手续均在合同约定的交房期限内即2011年8月31日前全部履行完毕。按双方合同约定，原告的付款义务应当先于被告的交房及协助办证义务履行，本案中，原告虽存在逾期付款的违约情形，但因其在合同约定的交房及办证期限届满前已履行了全部的付款义务，被告据以要求行使后履行抗辩权而主张相应顺延办证期限的抗辩事由已经消除，故被告以原告逾期付款为由要求顺延协助办证期限的辩解，本院不予采纳。另，双方签订的合同中对原告逾期付款的违约责任已作了明确具体的约定，被告可依照该约定另行向原告主张相应的违约责任。由于合同第八条约定的是逾期交房的免责事由，被告以该条款认为可顺延履行协助办证义务，缺乏依据，不予采信。被告辩称未能办证不可归咎于被告，但所提供的证据不足以证明该主张，对该辩解不予采信。被告还辩称，原告主张的违约金已超过二年的诉讼时效，依法应予驳回。据庭审查明的事实，诉争商品房于2011年10月4日实际交付原告使用，被告依约应当自2012年1月3日起计付逾期协助办证违约金给原告，但原告至2014年12月22日才提起本案诉讼向被告主张该违约金，故2012年12月23日前应付的违约金已超过法定的诉讼时效而不予保护。被告亦辩称，本案合同约定的违约金明显过高，请求予以调整。据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，被告以约定的违约金过高为由要求减少，应举证证明其逾期协助办证给原告造成的实际损失，法院方能以此为依据判断是否过高而应予调整，但被告并未举证证明该损失，故对其要求减少违约金的辩解，本院不予采纳。综上所述，被告应按双方合同约定，履行协助原告办理诉争商品房房屋权属证书的义务，并应依约以原告已付购房款1210000元为基数，按日万分之一的标准计付自2012年12月23日起至履行协助办证义务之日止的逾期办证违约金，暂计至2014年12月22日起诉之日共计730天，应付违约金为1210000元×0.0001×730=88330元。至于管道燃气建设费1500元，根据合同第八条的约定，诉争商品房在交付使用时管道燃气等设施应达到设计要求条件，即被告向原告交付的商品房内应设置管道燃气；福建省物价局印发的闽价房（2007）413号《关于规范新建商品住房交易价格行为的通知》亦明确规定房价应包括供电、供水、供气的建设费用，故诉争商品房的管道燃气建设费1500元应由被告承担。现因被告未缴而由原告代缴，原告请求被告承担该费用，合理合法，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将办理址在泉州市丰泽区刺桐路中段东侧源淮花苑3号楼501号房屋房产权属证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告林升平、黄珍玲办理该房产的房屋所有权证书；二、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林升平、黄珍玲支付上述房屋截至2014年12月22日的逾期协助办证违约金88330元；三、被告福建泉州市土地开发有限公司应于实际履行协助办证义务之日按原告林升平、黄珍玲已付购房款1210000元、以每日0.01%标准向原告支付自2014年12月23日起至实际履行协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金；四、被告福建泉州市土地开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告林升平、黄珍玲管道燃气建设费1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2046元，减半收取1023元，由被告福建泉州市土地开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。代理审判员　　郭云程二〇一五年二月十三日书　记　员　　肖弘亮附：主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。微信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