（2015）黔六中民终字第146号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-03-05
案件名称
熊祖文与贵州惟正律师事务所及原审第三人刘永福、杨猛房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省六盘水市中级人民法院
所属地区
贵州省六盘水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊祖文,贵州惟正律师事务所,杨猛,刘永福
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）黔六中民终字第146号上诉人（原审原告）熊祖文，住六盘水市。被上诉人（原审被告）贵州惟正律师事务所，住所地：六盘水市。负责人杨猛。原审第三人刘永福，住六盘水市。原审第三人杨猛，住六盘水市。上诉人熊祖文与被上诉人贵州惟正律师事务所（以下简称惟正律师事务所）及原审第三人刘永福、杨猛因房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2014）黔钟民初字第2712号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭审理了本案。上诉人熊祖文、被上诉人惟正律师事务所的负责人杨猛及原审第三人刘永福、杨猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审审理查明，2011年12月1日原告熊祖文与廖毅签订《房屋买卖协议》，廖毅将位于六盘水市钟山区钟山中路xxx号附xxx号xxx室房屋一套转让给原告，转让价为606800元，双方约定原告在2011年12月30日前支付定金200000元，合同签订后原告按合同约定支付了定金200000元给廖毅。2013年6月4日原告及第三人杨猛、刘永福签订《合伙购房协议书》，该协议书第一条约定：“甲（杨猛）、乙（刘永福）、丙（熊祖文）共同出资购买位于六盘水市钟山区钟山中路xxx号附xxx号xxx室……。”第四条约定：“房屋所有权约定：甲、乙、丙三方对上述所购房屋的所有权平均共同共有，各方只确定各自享有的共有份额，即每方各占25%，（剩余的25%作为空股暂不作处理），但不划分各方享有产权的具体部分，甲、乙、丙三方作为共同共有权人。”第五条约定：“购房手续及产权办理1、签订合同：由丙方作为代表与出卖方签订房屋买卖合同。2、房款支付：房屋买卖合同签订后，根据合同的付款金额及进度约定，甲、乙、丙各方分别按当期应付款金额的25%筹集资金由丙方交付给出卖方。3、房屋权证办理：甲、乙、丙三方作为房屋共有权人以丙方的名义向产权登记部门申领房产证，所需费用三方平均分担，三方约定以丙方为登记在产权证上的房屋所有权人，其他两方为共有权人。”2013年8月31日，原告熊祖文、第三人杨猛、刘永福作为出租方与被告惟正律师事务所签订《房屋租赁合同》，合同约定原告及第三人将位于六盘水市钟山区钟山中路xxx号附xxx号xxx室房屋的使用权出租给被告，租赁期限自2013年9月1日至2021年8月31日，租金为每年120000元，每月10000元，被告应每月30日前支付。被告依照合同的约定交纳了2013年9月至2014年6月的租金，2014年3月至6月的房屋租金由于原告未在被告处上班，租金由第三人杨猛、刘永福代收。后原告以被告未依约定交纳租金为由诉至法院。熊祖文一审诉称，2012年5月、2013年6月和2013年8月31日，原告与被告分别签订了一份《房屋租赁合同》，原告将位于六盘水市钟山区钟山中路xxx号附xxx号xxx室，建筑面积169.92平方米的房屋出租给被告贵州惟正律师事务所从事营业活动，最后一次合同第三条约定：“租赁期限（本合同有效期）：自2013年9月1日至2021年8月31日，为期九年”第四条约定：“房屋租金为每年120000元，每月10000元，律师事务所每月30日前支付”第五条第4项约定：“合同期内，在乙方正常履行义务的前提下，甲方不得提前终止本合同”以及第六条第1项约定：“按合同规定按时交纳租房押金及租金”，合同签订后，被告未按合同约定的期限向原告足额履行支付租金的义务，经原告多次向被告催要无果，故诉至人民法院，请求判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；判决被告腾空房屋，返还租赁物；本案诉讼费由被告承担。惟正律师事务所一审辩称，我所与原告及第三人杨猛、刘永福签订的房屋租赁合同合法有效，我方已依照合同的约定将房屋租金给付原告熊祖文及第三人杨猛、刘永福，没有违反合同约定，合同应当继续履行。该房屋系原告及第三人杨猛、刘永福共同共有，并不是原告一人所有，其没有权利解除房屋租赁合同，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人刘永福一审述称，被告依照房屋租赁合同的约定交纳了房屋租金，因原告在2014年3月份就不在被告处工作，故租金由我收取，我也联系原告来拿租金，但原告没有来拿。第三人杨猛一审述称，我、原告、第三人刘永福与被告签订的房屋租赁合同是合法有效的，我及原告、第三人刘永福都有权收取房屋租金，该房屋系原告及第三人杨猛、刘永福共同共有，要解除合同只有共有人共同认可才能解除，原告没有权利解除房屋租赁合同，故请求驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，原告及二个第三人签订的《合伙购房协议书》内容并未违反法律规定，合同合法有效，合伙购房的事实成立，且之后三人又共同以出租人的名义与被告惟正律师事务所签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效。被告与原告及第三人签订的房屋租赁合同中对租金实际应当交付给谁没有明确的约定，故被告将租金交付给出租人中的任何一人即应视为履行支付租金的义务，本案中被告已经依照合同将租金支付给原告熊祖文及第三人杨猛、刘永福，已经履行了合同义务，且原告只是共有人之一，要解除合同必须得到其他共有人的同意，现二个第三人均不同意解除合同，故对原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：驳回原告熊祖文的诉讼请求。案件受理费60元，因适用简易程序减半收取30元，由原告熊祖文负担。一审宣判后，熊祖文不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求。其理由：1、争议房屋至今仍属于上诉人熊祖文个人单独所有；2、上诉人熊祖文与二原审第三人刘永福、杨猛共同作为出租方签订的《房屋租赁合同》是对租金预期收益的约定，是在刘永福、杨猛支付购房款的前提下才具有参与分配租金权利的约定，但刘永福、杨猛至今并未支付购房款，故二原审第三人并非房屋所有权人，即在未得到上诉人授权的情况下，二人无权收取房屋租金。被上诉人惟正律师事务所未按合同支付租金或将租金支付给没有权利的人，应当视为违约。其在二审庭审中补充上诉理由：1、从被上诉人惟正律师事务所一审提交的9份收条来看，上诉人熊祖文与二原审第三人刘永福、杨猛共收到租金56700元，但计算至起诉时的上一个月止，应支付的租金为110000元，相差53300元，已构成根本违约。2、一审法院程序违法，本案适用简易程序，应只能一人涉足，但至少两人或两人以上涉及案件，开庭传票上载明的法官与庭审法官及作出判决的法官均不是同一人。被上诉人惟正律师事务所未提交书面答辩状。本案二审审理期间，各双当事人在举证期限内提交如下证据：一、上诉人熊祖文提交证据：1、熊祖文、杨猛、刘永福作为出租人与惟正律师事务所于2013年6月4日签订的《房屋租赁合同》，用于证明合伙购房与签订租赁合同是同一天，不是一审判决所述。被上诉人质证认为该份合同已被双方于2013年8月31日签订的合同所废止。2、中国农业银行股份有限公司六盘水钟山支行贷款还款明细及余额表、六盘水市钟山区农村信用合作联社人民路信用社出具的证明及购房税务发票，用于证明上诉人贷款购买和装修争议房屋。3、上诉人与被上诉人于2012年6月2日签订的《房屋出租合同》，用于证明出租方仅有上诉人一人。4、六盘水市司法局对被上诉人违法行为处理的通报，用于证明杨猛未出资购买房屋。二、被上诉人惟正律师事务所提交了第三人杨猛、刘永福收到租金的收条，用于证明被上诉人按时足额支付租金。三、原审第三人刘永福提交了上诉人出具给刘永福的收条一份，用于证明刘永福出资200000元购买房屋。四、原审第三人杨猛提交证据：1、廖毅与杨猛、熊祖文于2012年5月15日签订的《补充协议》，用于证明因杨猛不能办理按揭贷款，变更房屋所有权人为熊祖文。2、熊祖文、杨猛、刘永福三人于2013年6月4日出具的声明一份，用于证明三人之前是合伙，后来变更为房屋是三人共同共有。3、记账凭证四份，用于证明房屋的所有权。本院对上述证据分析认定如下：对各方当事人二审期间提交的证据，除原审第三人刘永福、杨猛收到租金的收条，能够证实被上诉人惟正律师事务所依照合同约定从2013年9月起按时交纳房屋租金这一事实外，其余证据与本案不具有关联性，不作为认定本案事实的依据，本院不予采信。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，关于上诉人熊祖文主张争议房屋属于其个人单独所有的问题。因本案审理的是房屋租赁合同纠纷，争议的是《房屋租赁合同》是否解除的问题，房屋的权属不是本案的审理范围。关于被上诉人惟正律师事务所是否足额支付房屋租金及《房屋租赁合同》是否应予以解除的问题。熊祖文、杨猛、刘永福作为共同出租方与惟正律师事务所作为承租方于2013年8月31日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。从该租赁合同来看，并未明确约定房屋租金应当交付给谁，故作为共同出租方的任何一人收取租金，都应当视为承租方按约履行支付租金义务。上诉人熊祖文与原审第三人杨猛、刘永福共同逐月分配了2013年9月至2014年2月期间的房屋租金，2014年3月份后的租金由原审第三人杨猛、刘永福收取。也就是说，合同订立后，被上诉人惟正律师事务所依照合同约定按月足额支付了租金，并无违约行为。《中华人民共和国合同法》规定“当事人协商一致，可以解除合同。”但作为共同出租人的原审第三人杨猛、刘永福均不同意解除合同，且并未出现法律规定的解除条件，故上诉人熊祖文要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持。关于一审法院是否存在程序违法的问题。一审法院适用简易程序审理该案，并不存在违反法定程序可能影响案件正确判决的情形。综上所述，上诉人熊祖文的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人熊祖文负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 林 波审判员 杨 梅审判员 朱会峰二〇一五年二月十三日书记员 黄佑玲 更多数据：搜索“”来源：