（2014）运民初字第601号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-08-17
案件名称
路振尧与孙红霞、河北沧房房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沧州市运河区人民法院
所属地区
沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
路振尧,孙红霞,河北沧房房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十八条，第五十二条，第五十六条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条
全文
河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2014）运民初字第601号原告路振尧，男，汉族，1963年11月15日生，住河北省沧州市新华区新华路输油管理处小区**栋*单元***室，身份证号3701231963********。委托代理人李广增，河北经航律师事务所律师。被告孙红霞，女，汉族，1976年10月5日生，住河北省沧州市新华区清池大道贸易局家属楼*栋*单元***号，身份证号1201111976********。委托代理人曹迎滨、侯志涛，河北衡泰律师事务所律师。被告河北沧房房地产经纪有限公司。组织机构代码：××。法定代表人叶炳明，该公司总经理。委托代理人何金玲、吴亮亮，该公司职员。原告路振尧与被告孙红霞、河北沧房房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马爱敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告路振尧及其委托代理人李广增，被告孙红霞及其委托代理人曹迎滨、侯志涛，被告河北沧房房地产经纪有限公司委托代理人何金玲、吴亮亮，均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告路振尧诉称，2012年9月28日，经河北沧房房地产经纪有限公司中介，原、被告签订购房合同，被告将自己拥有所有权的凤凰城C区13#-2-2604号房屋出售给原告，房屋价款470192元，原告交付被告购房定金人民币10000元，如一方违约，应向对方支付合同约定成交总价款10%的违约金，如产生纠纷协商不成，可向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，原告按约定履行自己的义务，但被告迟迟未履行自己的义务，并明确表示解除买卖合同，为此特起诉到人民法院，判令被告履行购房合同，将凤凰城C区13#-2-2604号房屋交付原告，第二被告河北沧房房地产经纪有限公司承担连带责任；诉讼费用由被告承担。被告孙红霞辩称，第一，起诉状不是原告本人签字，原告应当向法庭说明原因并确认诉状内容。第二，原告和被告之间曾经订立了沧房经纪房屋居间合同，但该合同已经由原告和被告协议解除，原告至今尚占有被告孙红霞8000元现金，依据解除合同的约定，应退还孙红霞2000元，原告就已经解除的合同再要求履行没有依据。第三，本案涉及的房屋是被告购买的期房，至今都没有建成，原告在订立合同时对此情况明知，而且要求被告办理购房手续更名，但被告事后经咨询相关部门才得知，原告的要求违法不能实现。被告孙红霞系借款购房，因出借人急需用钱要求还钱才出售房屋，因原告的要求不能实现，孙红霞只能将房屋退还房地产公司以偿还借款，所以原告诉请交付房屋不能实现。综上，请求法院依法驳回原告的起诉或者诉讼请求。被告河北沧房房地产经纪有限公司辩称，经三方认可，原告与孙红霞于2012年9月28日签订购房合同，由房主负责办理更名，日期至2012年10月15日，当时没有办理成功，后经我方咨询，交纳10000元可办理，但原告与孙红霞均不认可该费用，故一直未办理成功。2012年11月12日又重新起草了补充协议，也是三方认可的。我方从开始至今只是作为中介公司履行责任，两份协议均是原告与孙红霞认可并自愿签订。原告为证实其主张，提交如下证据：1、2012年9月28日原告作为买受人、被告孙红霞作为出售人，被告河北沧房房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订的《沧房经纪房屋居间合同》。2、2012年11月12日三方签订的房屋买卖补充协议。3、原告缴纳中介费用票据。被告孙红霞对原告提交证据质证意见为：对原告提交三份证据的真实性无异议，但对协议及补充协议中原告要求更名的内容的合法性有异议，该要求实质上是原告要偷逃国家税法的行为。其次，对于补充协议，三方当时商定的是在2013年3月15日之前不能办理更名的，合同解除，但该补充协议是原告制作的，没有按照三方的一致意思表示书写，不过虽然是写成了有权解除合同，但已经履行了解除合同的行为，并且被告孙红霞也将八千元的现金交付给了原告，其中六千元按约定已经作为了原告的补偿。即补充协议的证明力不能证实原告的主张而能够证实被告的主张。对收费单据，被告孙红霞认为与自己无关。被告河北沧房房地产经纪有限公司对原告提交证据质证意见为：作为中介公司我方认为我方该办理的手续都已经办理完了，而且补充协议里面也写明了如果更名办理不成合同就解除，也没有写如果不能办理更名要求中介公司或者房主怎么样的东西。在原合同和补充协议两份存在的情况下，应以补充协议为准，我方只是履行我方的责任，没有我方没有做完的事情，故我方已经履行完了我们的责任。对收费收据，我认为我方没有失职的地方。被告孙红霞为证实其主张，提交如下证据：原告书写的收到八千元的收据一张。原告对孙红霞提交证据发表质证意见：我方认可该收据，确实收到了八千元的更名押金，但是与合同有效还是解除没有关系。被告沧房房地产有限公司无意见，也未提交证据。经审理查明，2012年9月28日，被告孙红霞作为出售人（甲方），原告路振尧作为买受人（乙方），被告河北沧房房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），三方签订《沧房经纪房屋居间合同》，约定甲方自愿将坐落在凤凰城C区13#-2-2604的房屋出售给乙方，乙方通过实地看房对该房屋充分了解，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。双方协商房屋成交总价款为人民币470192元，转让费25000元，乙方在签订本合同时向甲方交付购房定金10000元，甲方向丙方交付购房合同、票据及相关证件代存，乙方于2012年10月10日前将全部款项打入丙方账户。同时约定由甲方于2012年10月15日前负责更名，若不能更名则视为甲方违约。三方约定中介费5150元由乙方承担，如一方违约，则中介费由违约方承担。后因被告孙红霞未能于约定的2012年10月15日前为原告办理更名手续，经协商，三方又于2012年11月12日签订《房屋买卖补充协议》，约定因甲方未按时成房屋更名手续，甲方、丙方同意乙方汇至丙方的购房款及甲方收取的定金共计515192元返还乙方并于当日执行完毕。乙方收取甲方更名押金8000元，继续办理房屋更名手续。若在2013年1月20日前办理完毕，乙方退还甲方更名押金；否则乙方有权解除合同，退还甲方更名押金2000元。补充协议签订后，二被告按协议约定将原告购房款及押金全部返还原告，被告孙红霞亦将更名押金8000元交付原告。因被告孙红霞至今未为原告办理房屋更名手续，现原告诉至本院，要求二被告交付房屋。另查明，原、被告签订《沧房经纪房屋居间合同》时，涉案房屋尚未竣工，被告孙红霞也未取得房屋权属证书。庭审中被告孙红霞称因无法为原告办理更名手续，补充协议签订后与原告合同已解除，其是借款买房无力还钱，故已将涉案房屋退还给开发商。而原告在被告孙红霞无法证明该事实的情况下坚持要求被告交付房屋。本院认为，原、被告约定由被告孙红霞于2012年10月15日为原告办理涉案房屋更名手续，因签订合同时房屋并未竣工，孙红霞也未取得房屋权属证书，故该约定的实际上是由被告孙红霞将其与开发商签订的购房协议中购房人“孙红霞”变更为“路振尧”，同时将相应交款票据也做出相应名称变更。而该更名实质是对被告孙红霞与开发商签订购房合同的主体的变更，根据《合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中原、被告约定更名并未取得开发商的同意。从合同内容看，双方签订的房屋居间合同实质是进行“二手房”的买卖，而“二手房”买卖的正常转让程序应当先由孙红霞取得相关房屋的权属证明并依法缴税，而本案中双方约定由原告按被告购买时的价格进行更名，目的在于有意逃税（包括正常转让中被告孙红霞先办理产权登记应缴的税款和低成交价的少交税款）。同时，《城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：…（六）未依法登记领取权属证书的；…。第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”《建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；…。综上，本院认为原、被告签订的《沧房经纪房屋居间合同》违反了法律法规的强制性规定，且实质上是以房产转让合同这一合法形式，掩盖逃税的非法目的，损害国家利益，故原、被告之间签订的《沧房经纪房屋居间合同》应为无效合同，原告要求被告继续履行合同交付房屋本院不予支持。如因合同无效造成其它损失，受损失方可另行向有过错方要求赔偿。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第八十八条，《中华人民共和国城市房屋管理法》第三十八条、第四十六条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费8353元，减半收取4176.5元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员 马爱敏二〇一五年二月十三日书记员 薛红伟