（2015）佛城法民一初字第190号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-06-15

案件名称

余斌与佛山市溢宏房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

余斌,佛山市溢宏房地产有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十一条，第十五条第一款，第五条，第八条第一款，第四十条，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第190号原告余斌，男，汉族，1987年2月4日出生。委托代理人陈巧娉，广东润正律师事务所律师。被告佛山市溢宏房地产有限公司，住所：广东省佛山市禅城区澜石镇街道塘头村民委员会办公楼202室。法定代表人梁润镜。委托代理人张晓雯，广东粤龙律师事务所律师。原告余斌诉被告佛山市溢宏房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理后，依法由代理审判员罗婉文适用小额诉讼程序独任审判，并于2015年2月5日公开开庭进行审理。原告的委托代理人陈巧娉、被告的委托代理人张晓雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年2月21日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告将其开发的禅城区魁奇一路3号一座二幢1805房预售给原告，建筑面积89.33㎡，其中套内面积70.86㎡，分摊面积18.47㎡，按套内面积计价，单价9793.89元／㎡，总金额为693995元。合同还约定，被告在2013年6月30日前将涉案房产交付原告使用，并在涉案房产交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，被告按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告已向被告支付全部房款共693995元，但在被告交付房屋后，涉案房产经产权登记机关确认，房屋套内建筑面积为70.80㎡，比合同约定的少了0.06㎡，分摊面积为17.34㎡，比合同约定的少了1.13㎡，合计总建筑面积为88.14㎡，比合同约定的少了1.19㎡。原告认为，被告交付的涉案房屋建筑面积减少，被告已构成违约，应向原告退还购房款9244.98元（693995元÷（70.86㎡＋18.47㎡）×1.19㎡】。另根据合同约定，被告在2013年6月30日前交付房屋给原告，应在2013年9月28日前将办理房产证的资料报产权登记机关备案，但被告交付房屋后，直至2014年8月9日才告知原告其已将办理房产证的资料报产权登记机关备案，并将初始登记通知书、房屋分层分户平面图等办证所需文件交付给原告。后经原告调查，被告在2014年8月7日才完成将办理权属登记需被告提供的资料报产权登记机关备案。原告认为被告已严重超期办理产权登记，构成违约，故被告应向原告支付违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告退还购房款9244.98元；2、被告向原告支付违约金2706.58元（以购房款总额为本金，按日万分之一从2014年7月1日计至2014年8月7日）；3、本案诉讼费由被告负担。被告辩称：一、原告的诉请与事实不符，断章取义、避重就轻地选择适用合同条款，违背事实，明显加重被告的责任，以达到获取不合理利益目的，不应获得法院的支持。原告在诉状中，只提及《广东省商品房买卖合同》的相关约定，并无提及被告与原告在签订《广东省商品房买卖合同》当日签订的《广东省商品房买卖合同》补充协议的相关约定。《广东省商品房买卖合同》及其补充协议均由被告与原告同日自愿签订，依照《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，同样合法有效，均是双方法律关系的重要证明，都是解决本案纠纷的重要依据。二、对于面积差问题，涉案合同及补充协议均已明确约定合同计价面积与产权登记面积均为套内建筑面积，套内建筑面积实际差异比绝对值不超0.6%的，被告按约定不退不补，原告请求按建筑面积差异比退还部分购房款明显违反合同约定，不应获得法院的支持。三、被告已依约完成产权资料备案工作，并未逾期，无需支付违约金。原告诉称，根据合同约定，被告应在2013年6月30日前交付房屋给原告，在2013年9月28日前将办理房产证的资料报产权登记机关备案，但根据合同第十一条及补充协议第四条、第五条的约定，被告已于2013年6月26日统一邮寄收楼通知书给原告，并进行电话通知，但包含原告在内的各业主陆续办理收楼手续及签署收楼文件，持续至12月才基本办完。被告统一于2014年7月8日办理权属登记资料报产权登记机关备案，再交给原告办理产权登记手续，故依据上述约定，被告并无逾期，无需支付违约金给原告。综上所述，原告的诉请与事实不符，违反合同约定，明显加重被告的责任，请求法院依法驳回其诉讼请求。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业工商信息打印件、被告组织机构代码证。证明原、被告的诉讼主体资格。2、广东省商品房买卖合同。证明①原、被告签订商品房买卖合同，约定被告向原告预售由其开发的涉案商品房，并就涉案房屋的总建筑面积、套内面积、公共分摊面积及总购房款等进行了约定；②被告应在2013年6月30日前将涉案房屋交付给原告使用，并在交付使用后九十天内将相关办证资料提交产权登记机关进行备案，同时还约定逾期交付使用及逾期办证违约金的计算方式。3、购房发票。证明①原告已向被告支付全部购房款，被告向原告开具购房发票；②被告是根据总建筑面积计算购房款，而非根据套内面积计价。4、房地产权证。证明涉案房屋经产权登记机关确认的建筑面积不符合合同约定，被告的行为已经构成违约，应当向原告退还相应的购房款。诉讼中，被告提交以下证据：1、被告营业执照。证明被告的诉讼主体资格。2、《广东省商品房买卖合同》补充协议。证明原、被告双方对涉案商品房买卖合同中的相关约定在补充协议中进行相关补充及修改，并明确双方的权利义务，故根据补充协议中关于面积差异及提交产权登记机关备案等约定，被告无需承担违约责任。收楼通知书、挂号信邮寄费发票、证明、邮寄清单。证明被告已经于2013年6月26日邮寄收楼通知书给原告，并明确要求原告在二十日内完成收楼手续及签订相关交接文件等，被告已经履行合同约定的交付义务，不存在违约责任。4、业主收楼会签表、业主消防安全责任书、阳光嘉苑业主承诺书、房屋交接确认书、阳光嘉苑收楼文件及物品签收表。证明原告在收到被告寄发的收楼通知书后已办理收楼手续及签收收楼文件，被告已经履行交付义务，依据补充协议第五条第一点规定，被告已履行相关义务，无需承担违约责任。5、提交证件记录。证明被告已于2014年7月8日统一提交相关资料给产权登记机关备案，被告是在合同及补充协议约定的期限内履行该项义务，并未逾期，无需承担违约责任。诉讼中，为查明本案事实，本院依职权向佛山市禅城区房屋登记中心、佛山市禅城区发展规划和统计局发函询问相关事宜，佛山市禅城区发展规划和统计局向本院出具《佛山市禅城区发展规划和统计局关于禅城区人民法院调查函［（2015）佛城法民一初字第234号］的回复意见》，佛山市禅城区房屋登记中心向本院出具《关于对佛山市禅城区人民法院﹤调查函﹥（2015）佛城法民一初字第234号的复函》、《关于溢宏公司申请办理初始登记受理时间的情况说明》。本院认证：原告提交的证据1、2，被告均无异议，本院予以采信。原告提交的证据3、4，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告提交的证据1，原告无异议，本院予以采信。被告提交的证据2-4，系于庭审辩论终结前出示，并未超出法定举证期限，且均有原件核对，原告对除收楼通知书外的其他证据真实性无异议，而收楼通知书虽系被告单方作出，但其格式内容与本案相关联的（2015）佛城法民一初字第238号案中买受人举证的收楼通知书一致，原告亦无提供证据予以反驳，故本院对该组证据的真实性予以确认。被告提交的证据5，虽无原件核对，但可与佛山市禅城区房屋登记中心向本院出具的《关于溢宏公司申请办理初始登记受理时间的情况说明》相印证，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年2月21日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买涉案佛山市禅城区魁奇一路3号一座二幢1805房，主要内容为：“……第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房合同约定建筑面积共89.33平方米，其中，套内建筑面积70.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.47平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：√1、该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米9793.89元，总金额（人民币）693995元。……第五条面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。……第八条交付期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：√4、该商品房已取得竣工验收备案表。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人发出的收楼通知书中规定的交接期届满之日起第二日视为出卖人已完成交楼义务。如买受人拒绝签署该商品房交接文件的，则出卖人有权扣留该商品房的房屋钥匙，且出卖人不承担违约责任。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：√3、每逾期一日，出卖人应按买受人已付房款的万分之一标准向买受人支付违约金……”。同日，被告（出卖人）与原告（买受人）就上述商品房买卖合同签订《﹤广东省商品房买卖合同﹥补充协议》，主要约定：“第一条对本合同正文第五条的补充1、本合同第五条所指的‘产权登记面积’是指房产测绘部门出具的测绘图纸（报告）上所记载的套内建筑面积。2、本合同第五条约定的‘合同约定计价面积’与第三条约定的‘套内建筑面积’为同一概念。如因该商品房‘公共部分与公用房屋分摊建筑面积’造成本合同约定的建筑面积存在差异的，买卖双方不退不补，且互不承担违约责任，该商品房的总购房款保持不变。3、若套内建筑面积出现差异，买受人承诺不退房。套内建筑面积误差比绝对值在0.6%-3%以内，或误差比绝对值超过3%的，买卖双方在办理收楼手续前结算面积差异款。……第四条对本合同正文第十一条的补充1、买受人应于出卖人的收楼通知中所规定的交接期限内到出卖人指定的地点办理该商品房的收楼手续。否则，自出卖人发出的收楼通知书中所规定的交接期限届满之日起第二日视为出卖人已完成交楼义务。如买受人拒绝签署该商品房交接条件的，则出卖人有权扣留该商品房的房屋钥匙。2、自该商品房交付（包括本条第1项所述的视为交付）之日起，该商品房损毁、灭失的风险转由买受人承担，因管理、维护该商品房所发生的一切费用（包括物业管理费、公摊水电费、保养费等）及该商品房的物业税、房产税等均由买受人承担，且该商品房的保修期开始计算。……第五条对本合同正文第十五条的修改1、出卖人只要在该商品房交付使用后365天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即视为本合同第十五条的约定，出卖人无须承担违约责任。如非出卖人原因导致的延迟办理房地产权属证书，出卖人不承担因此而产生的延期办理产权证的责任。……第十二条买受人声明及本补充协议法律效力。……5、本补充协议是本合同的组成部分，本合同之条款内容与本补充协议不一致的，以本补充协议为准……”。2013年6月26日，被告以挂号信形式统一向包含原告在内的各业主发出《阳光嘉苑收楼通知书》。2013年7月12日，被告出具售房款发票，确认收取原告支付的购房款693995元。2013年7月14日，原告就涉案房屋签订《业主收楼会签表》、《业主消防安全责任书》、《阳光嘉苑业主承诺书》、《房屋交接确认书》、《阳光嘉苑收楼文件及物品签收表》等材料，确认办理收楼手续。2015年1月29日，佛山市禅城区发展规划和统计局向本院出具《佛山市禅城区发展规划和统计局关于禅城区人民法院调查函［（2015）佛城法民一初字第234号］的回复意见》，主要内容为：“经核查，我局未收到佛山市溢宏房地产有限公司位于佛山市禅城区魁奇路北侧、佛山大道东侧A地块阳光嘉苑项目的规划调整申请。”同日，佛山市禅城区房屋登记中心向本院出具《关于对佛山市禅城区人民法院﹤调查函﹥（2015）佛城法民一初字第234号的复函》，主要内容为：“一、佛山市溢宏房地产有限公司于2014年7月28日递交资料向我中心申请办理魁奇一路3号一座一幢、二幢，二座一幢、二幢的商品房所有权初始登记业务，我中心于2014年8月8日完成该登记。二、佛山市溢宏房地产有限公司向我中心申请办理魁奇一路3号一座一幢、二幢，二座一幢、二幢的商品房所有权初始登记业务时，提交了下列材料：（一）商品房屋产权权属申请书（原件）；（二）土地使用证（原件及复印件）、用地计划批复（复印件）；（三）建设工程规划许可证（复印件）；（四）《建（构）筑物工程规划条件核实意见》（原件）；（五）《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（原件）；（六）总平面图（原件）；（七）规划部门审核的报建图纸和竣工图纸一套（原件）；（八）《房屋测绘报告书》（原件）；（九）《商品房预售许可证》（原件）；（十）商品房屋情况表（原件）；（十一）发改局立项文件（复印件）；（十二）公安部门门牌证明（原件）。”2015年2月11日，佛山市禅城区房屋登记中心向本院出具《关于溢宏公司申请办理初始登记受理时间的情况说明》，上载：“佛山市溢宏房地产有限公司于2014年7月8日递交资料向我中心申请办理魁奇一路3号一座一幢、二幢，二座一幢、二幢的商品房所有权初始登记业务。在我中心办理过程中，发现其预售时申办了4个预售许可证，所以要求其按预售许可证（4个预售许可证）内容重新填写4份权属登记申请书及商品房屋情况表的相关内容也作相应修改，开发公司至7月28日补齐了上述资料，故我中心于2015年1月29日函复贵院受理日期为7月28日，并于2014年8月8日完成该登记。”另查明，涉案佛山市禅城区魁奇一路3号一座二幢1805房，建筑面积88.14平方米，套内建筑面积70.80平方米，由原告单独所有，于2014年9月23日核发产权登记证书。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《﹤广东省商品房买卖合同﹥补充协议》，均是双方当事人真实意思表示，合同及补充协议内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应严格依约履行。关于原告主张被告退还购房款的诉请。根据涉案商品房买卖合同第五条及补充协议第一条的约定，上述合同所指向的“合同约定计价面积”应为套内建筑面积，并以该套内建筑面积作为面积差异比例的计算基础，由双方依据不同差异比例结算面积差异款；同时，原告与被告双方亦对公共部分与公用房屋分摊建筑面积相较合同约定产生差异的处理方式进行了补充约定，即依据补充协议第一条的约定，对因商品房公共部分与公用房屋分摊建筑面积造成合同约定的建筑面积存在差异的，买卖双方不退不补，且互不承担违约责任，该商品房的总购房款保持不变。如前查明事实，涉案商品房合同约定建筑面积共89.33平方米，包含套内建筑面积70.86平方米及公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.47平方米；产权登记建筑面积88.14平方米，包含套内建筑面积70.80平方米及公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.34平方米。经计算，涉案商品房套内建筑面积较合同约定减少0.06平方米，面积差异比例为0.08%【（70.86㎡-70.80㎡）÷70.86㎡】，依据合同第五条的约定，被告无需就套内建筑面积减少向原告退还购房款；公共部位与公用房屋分摊建筑面积较合同约定减少1.13平方米，依据上述补充协议第一条的约定，被告亦无需就公共部位与公用房屋分摊建筑面积减少向原告退还购房款。至于原告抗辩认为补充协议第一条属无效格式合同条款、被告存在欺诈隐瞒情形的意见，本院不予采纳，并评判如下：第一，从该条款的具体内容分析，该条款系双方当事人在涉案商品房尚未由房管部门实际测绘建筑面积的情形下订立，因无法预测实际测绘结果而具备或然性，且该条款所涉“买卖双方不退不补，且互不承担违约责任”的合同后果亦指向公共部位与公用房屋分摊建筑面积相较合同约定存在减少或增加的两种情形，故该条款并未单方免除被告责任、加重原告责任。第二，根据佛山市禅城区发展规划和统计局向本院出具的《佛山市禅城区发展规划和统计局关于禅城区人民法院调查函［（2015）佛城法民一初字第234号］的回复意见》，包含涉案商品房在内的“阳光嘉苑”项目并未发生规划变更调整，亦可证实上述约定并非恶意订立或属欺诈隐瞒，且原告亦无提供有效证据予以证明。综上分析，补充协议第一条并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”所规定的无效情形，依法有效，原告与被告均应依约履行。原告诉请被告退还购房款无合同和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付逾期备案违约金的诉请。根据涉案补充协议第五条的约定，原告与被告对商品房买卖合同第十五条关于被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的时间期限进行了变更，即被告应在商品房交付使用后365天内履行上述合同义务，本院依法予以确认。关于对合同及补充协议相关条款中“商品房交付使用”时间的意见，原告主张应以商品房买卖合同第八条约定的最后交付期限2013年6月30日作为商品房交付时间，被告则抗辩认为应以原告实际办理收楼手续的时间作为商品房交付时间。纵观涉案商品房买卖合同及补充协议全文，合同第八条系对被告交付商品房义务的约束，应视为被告需在2013年6月30日前使涉案商品房符合交付条件并向原告发出收楼通知；合同第十一条及补充协议第四条则在于对原告逾期收楼责任及相关合同后果的约束。因上述合同及协议的约定所指向的约束主体各有不同，而补充协议亦未明确对合同第八条约定的交付期限作补充或修改，故应结合具体合同条款内容独立判断原、被告的合同义务及履行期限。合同第十五条及补充协议第五条所涉合同义务的履行主体和约束对象为被告，所指向的“商品房交付使用”时间亦应为被告向原告交付商品房的时间，因合同约定被告需于2013年6月30日前向原告交付商品房，故根据公平原则，被告不能以包含原告在内的各买受人实际收楼时间抗辩其依约于合同约定的商品房交付期限届满后365天内提交资料进行备案的合同义务。另，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，本案就合同第十五条及补充协议第五条“商品房交付使用”时间的解释亦应作对被告不利解释，故应以合同约定的交付期限届满之日即2013年6月30日作为被告履行提交产权资料备案所涉“商品房交付使用”时间，并自2013年7月1日起计365天计算被告的履行期限。经计算，被告应于2014年6月30日前履行上述合同义务。而据本院查明的事实，被告虽已于2014年7月8日向佛山市禅城区房屋登记中心首次提交相关材料，但根据该中心向本院出具的《关于溢宏公司申请办理初始登记受理时间的情况说明》，被告因提供备案的资料不完备而至2014年7月28日才补齐相关资料，故结合合同第十五条及补充协议第五条对被告履行备案义务内容的约定，应以2014年7月28日作为被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的日期，则被告已逾期共计28天，已构成违约，依约需向原告支付违约金共计1943.19元（693995元×0.0001×28天）。原告诉请超出部分，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告佛山市溢宏房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告余斌支付违约金1943.19元；驳回原告余斌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取49元，由原告余斌负担41元，被告佛山市溢宏房地产有限公司负担8元。本判决为终审判决。代理审判员　　罗婉文二〇一五年二月十三日书　记　员　　李杏仪附件：引用的法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 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