（2015）吉中民一终字第85号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-12-14

案件名称

吉林市苏宁环球有限公司与被上诉人梁琦商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

吉林省吉林市中级人民法院

所属地区

吉林省吉林市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吉林市苏宁环球有限公司,梁琦,吉林建工集团有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条

全文

吉林省吉林市中级人民法院民事判决书（2015）吉中民一终字第85号上诉人（原审被告）：吉林市苏宁环球有限公司，住所吉林市丰满经济技术开发区。法定代表人：张桂平，该公司董事长。��托代理人：牛随春，该公司职员。被上诉人（原审原告）：梁琦，女，1974年5月29日出生，汉族，无职业，住吉林市丰满区高新区。委托代理人：周玉洁，吉林保民律师事务所律师。原审第三人：吉林建工集团有限公司，住所长春市。法定代表人：徐保政，该公司董事长。上诉人吉林市苏宁环球有限公司（以下简称苏宁公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2014）丰民一初字第324号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苏宁公司的委托代理人牛随春，被上诉人梁琦的委托代理人周玉洁到庭参加诉讼。原审第三人吉林建工集团有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁琦在原审时诉称：2008年9月，原告购买了被告开��的苏宁天润城一期一街区B-2号楼130083I40502幢0310074室的住宅房屋和G1车库52号停车位。2009年8月12日，原、被告签订了《吉林市商品房买卖合同》及《苏宁·天润城地下车位使用权转让协议》，原告全额支付了房款和车位款。合同约定被告于2009年12月1日前向原告交付房屋及车位。2009年11月，被告苏宁公司在房屋未通水、未通电、未通天然气、未供热的情况下交付房屋，要求原告验房。原告在验房时发现其所购房屋的塑钢窗、地面、分水器等存在严重的质量问题，多次协商要求被告维修或重新更换未果。遂提起诉讼，在诉讼过程中经法院委托进行了鉴定，该房屋塑钢窗、地热工程、层高存在严重质量问题。现请求法院依法支持原告如下诉讼请求：一、确认原、被告于2009年8月12日签订的商品房买卖合同合法有效。二、确认原、被告签订的合同第九条第2款中“按照已收价款的万分之一／天计算违约金，但该违约金数额累计不超过1万元”的部分系格式条款，属无效条款。三、确认合同第八条中“依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经出卖人、施工单位、监理单位联合验收合格条件”的内容，属无效条款。四、被告向原告支付因被告原因逾期交房违约金120293.19元（从2009年12月2日至2014年7月29日按日万分之一计算），以后发生的违约金按日万分之一计算至该房实际交付止。五、被告向原告支付因被告原因导致迟延办理产权证的违约金268805.87元（从2010年5月2日至2014年7月29日按6.75%年利率的逾期贷款利率计算），以后发生的违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际办证之日止。六、被告向原告支付重新做地热、塑钢窗拆除和重做的费用33331元。七、被告赔偿原告因房屋层高不足3米给原告造成的损��10万元（以实际鉴定为准）。八、立即为原告办理房屋产权证。九、被告承担质量鉴定费2万元、查档费245元，运费损失1200元、评估鉴定费1000元、评估档案费520元。庭审中经法庭询问，原告表示不再主张原审时提出的车位延迟交付的违约金。第一次庭审后，原告以书面形式向我院表示：1.因鉴定原因为尽快解决本案诉讼，撤回其第六项要求被告赔偿因房屋层高不足的损失的诉讼请求；2.补充说明其诉请第四项要求“被告给付因被告原因导致迟延办理产权证的违约金”的诉请的依据是要求法院确认合同中第十五条三款“办理权属转移手续是双方义务，如一方过错导致迟延办理，过错方应向对方按每迟延一天1元支付违约金”的部分系格式条款，应属无效条款。3.请求确认原告原审时曾提出过的请求即合同第八条约定的“依照国家和地方人民政府的有关规定，将��出卖人、施工单位、监理单位联合验收合格的房屋交付买受人使用”内容属无效条款，该条款违反了相关法律和法规的规定，房屋应经综合验收后方可交付使用。苏宁公司在原审时辩称：原、被告签订的商品房买卖合同全部合法有效，不存在无效条款。我方已按照合同约定通知原告交付房屋，不应承担逾期交付的违约责任。我公司已按照买卖合同约定按时办好了办理房证的相关手续，因原告未收房，并不办理更换购房发票等相关手续，经我方多次催告后仍没有办理产权证，责任由原告自行承担，我方不承担延迟办理房证的违约责任。原告主张的重做地热、塑钢窗的费用及层高损失等没有合法鉴定依据。所主张的鉴定费、查档费、运费均不应由我方承担。房屋存在一定质量瑕疵，完全可以通过维修处理。原告采取拒不入住等方式，导致损失扩大应由其自行承担。请法院驳回原告诉请。庭审中被告承认涉案房屋确存在一定小瑕疵，但通过地面找平等方法可以修复。但塑钢窗没有质量问题，窗户有摇晃的情况是因为窗户面积太大的缘故。针对原告第一次庭审后提出的三项请求，第二次庭审中被告苏宁公司表示被告从原审到本次庭审均未收到过原告要求确认合同第十五条三款和合同第八条属无效条款的诉讼请求的诉状，即使其请求存在，现已超出法定变更诉讼请求的期限。吉林建工集团有限公司在原审时辩称，房屋是合格的，没有工程质量方面的瑕疵，不存在工程质量问题。原判决认定：原、被告于2009年8月12日，签订吉林市商品房买卖合同一份，双方约定原告以823926元的价格购买被告开发预售的苏宁天润城一期一街区B2号楼3单元10层74号商品房（建筑面积210.51平方米）。房屋首付款253926元原告已付，��房余款在银行办理了贷款，贷款手续已办理完毕。购房合同第八条规定“出卖人应当在2009年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经出卖人、施工单位、监理单位联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条规定出卖人逾期交房的违约责任是“按照已收价款的万分之一／日计算违约金，但该违约金数额累计不超过1万元。”第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”第十五条第三款规定：“办理权属转移手续是双方义务，如一方过错导致迟延办理的，过错方按每迟延1元／日计算向对方支付违约金。”另查明，第三人建工集团为被告开发的苏宁天润城一期工程的建设单位。2009年11月30日，建设单位被告苏宁公司、施工单位即第三人建工集团及监理单位、设计单位联合签署苏宁天润城一期B-2号楼工程竣工验收记录一份，该记录单记载工程竣工验收合格。2009年12月25日被告以邮寄方式向原告送达了入住通知书一份，通知原告于2009年12月31日前办理房屋交付手续。原告收到入住通知书后到所购房屋处验房，发现被告交付的房屋塑钢窗、地面、墙面等均存在质量问题，故对房屋未予接收。2010年12月30日，吉林市房屋建筑工程综合验收管理办公室为天润城小区B1-B3号楼下发了房屋建筑工程综合验收合格证，并予以竣工工程备案。2012年6月4日，天润城B-2号楼在吉林市乡镇房屋产权管理中心办理了房屋备案登记手续。原告至今未取得涉案房屋权属证书。原告向我院提起诉讼后，原审期间原告向本院提出申请要求对房屋质量进行鉴定。2013年5月28日吉林省建筑工程质量检测中心出具检测（鉴定）报告一份，鉴定结论为该房屋地热和塑��窗质量不合格，检测的9个房间中4个房间层高测量值超过规范允许偏差且低于设计要求。经原告申请，2014年1月20日，吉林恒源工程管理服务有限责任公司出具工程造价司法鉴定报告一份，鉴定结论为涉案房屋塑钢窗、地热工程拆除和重做工程造价为33331元。原判决认为：一、关于被告苏宁公司提出原告要求确认合同第十五条第三款及第八条属无效条款的诉讼请求的提出属增加诉请内容，提出时已超过变更诉请期限的抗辩，本院认为，原审时原告即向我院提出过要求确认合同第十五条第三款及第八条无效的诉讼请求，本案发回重审后原告向我院递交的诉状中虽未提出确认上述条款无效的请求，但其第四项诉请明确提出要求被告给付延迟办理房权证书的违约金，该违约金按照银行同期贷款利率计算，而非按照合同约定的每日1元计算。关于合同第八条属无效条款的请求原告在本案被发回重审后向本院递交的诉状中即已提出，故本院认为对于原告提出的上述主张应予审理。原、被告签订的商品房买卖合同合法有效。原告要求确认该合同中的第九条第二款、第十五条第三款为格式条款，属无效条款，本院认为，原、被告签订的合同条款系在与原告无协商的情况下被告方事先拟定的，应属格式合同。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该合同第九条第二款规定被告方逾期交房的违约责任是“按照已收价款的万分之一／日计算违约金，但该违约金数额累计不超过1万元”。本院认为，该条款的约定免除了被告作为出卖人不能如约交付房屋的大部分违约责任。合同内容应当符合公平原则和诚实信用原则，双方的权利和义务基本要对等，房屋买卖合同中购房人最主要的义务是交付房款，出卖人最主要的义务即是交付房屋，而本案中原告签订合同后交付的房屋价款为80余万元，而该条款约定被告不能如期交付房屋的违约金累计不可超过1万元，即无论被告交付房屋超过约定时限多少时间其违约金最多只支付1万元，这与原告交纳的房款数额相较，两者严重不对等，该条款的约定已严重损害了购房人的利益，故应认定该格式合同条款免除了提供格式条款的被告之部分主要责任，应认定为无效。购房合同第十五条第三款规定如因一方过错导致延迟办理房屋权属手续的，按照每延迟1日支付1元的标准支付违约金，原告主张该条款属格式条款应认定无效，本院认为，合同约定被告苏宁公司负有交付房屋后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登��机关备案的责任，而延迟办理上述手续的违约责任仅为每日1元，与原告交付的房款数额相较，该约定无法起到对被告的警示、督促和惩戒作用，该条款的约定已显失公平，本院认为该条款亦应认定为无效。关于原告要求确认合同第八条中关于交付房屋条件的约定部分无效的诉讼请求，本院认为该条款约定的是被告交付房屋的条件，交付条件为经出卖人、施工单位、监理单位联合验收合格即可。我国《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起3０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。依照上述规定该项目应经综合验收后方可交付使用，故本案原、被告签订的合同中此条款中关于房屋交付条件的约定违反了上述行政法规的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项的规定，应认定为无效。二、原告要求被告给付延期交付房屋的违约金，应予支持。原、被告购房合同第八条规定被告应在2009年12月1日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。本院认为，原、被告的房屋买卖合同关系中，被告不但应如期向原告交付房屋，其亦应保证其交付的房屋质量合格、符合使用条件。而本案中被告虽在合同约定期限内通知了原告交付房屋，但其向原告提供的房屋经鉴定，地热、塑钢窗、层高均存在质量不合格之处，故不能认定被告已经履行了房屋交付义务，应属逾期交付房屋。本案原审期间，被告及第三人虽对该房屋进行了维修，但维修后的房屋质量仍不合格，且该不合格状态持续至今。故被告应向原告支付其不能如约交付质量合格房屋的违约金，直至实际交付房屋时止。违约金标准按照已收房屋价款的每日万分之一即每日82.4元计算。原告主张2009年12月1日至2014年7月29日期间的违约金，此期间共计1671天（30＋365×4＋181），违约金为137690.4元，并主张违约金计算至交付房屋之日止，应予支持。三、关于原告要求被告支付延迟办理房屋产权证书的违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告买卖合同第十五条规定，被告应当在房屋交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因双方约定交付房屋的日期为2009年12月1日，按此约定被告登记备案日期应为房屋交付日后180日内，即2010年5月1日前。原告提供的房产管理中心业务登记表��载原告所购买的房屋登记备案日为2012年6月4日，可见，直至2012年6月4日被告方完成房屋登记备案的义务，其行为存在违约，延迟办理登记备案手续764天，对该部分延迟期间，被告应承担支付违约金的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2010年10月中国人民银行同类商业贷款利率为5.6%，故被告应支付的违约金为96577.7元（823926×5.6%×764∕365）。原告要求被告配合办理房屋产权证的诉讼请求，亦应予以支持。四、经鉴定原、被告买卖的房屋质量不合格部分拆除及重做工程造价为33331元，原告要求被告给予赔偿，应予支持。因鉴定发生的鉴定费合计21000元（分别为2万元、1000元）、调档费合计520元（分别为65元、455元）及运费1200元，亦应予以支持。故原审依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决。原判决主文：一、原告梁琦与被告吉林市苏宁环球有限公司于2009年8月12日签订的商品房买卖合同合法有效，该合同第九条第二款、第十五条第三款、第八条第5项无效；二、被告吉林市苏宁环球有限公司支付原告梁琦2009年12月2日至2014年7月29日逾期交房违约金137690.4元，并从2014年7月30日起按照每日82.4元向原告支付逾期交房违约金至被告交房之日止；三、被告吉林市苏宁环球有限公司支付原告梁琦延期办理房屋登记备案手续违约金96577.7元；四、被告吉林市苏宁环球有限公司给付原告梁琦地热、塑钢窗拆除、重做损失33331元；五、被告吉林市苏宁环球有限公司给付原告梁琦鉴定费21000元、档案服务费520元、运输费1200元；六、上述二、三、四、五项合计290319.1元，由被告吉林市苏宁环球有限公司于本判决生效后10日内向原告梁琦支付。并从2014年7月30日起按照每日82.4元向原告支付逾期交房违约金至被告交房之日止；七、被告吉林市苏宁环球有限公司于本判决生效后30日内协助原告梁琦办理涉案房屋产权证书；八、驳回原告梁琦的其他诉讼请求。原审判决后，上诉人苏宁公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第一至七项，驳回被上诉人的全部诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1.原审判决认定上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同第九条第二款、第十五条第三款、第八条第五款无效没有任何事实及法律依据。上述条款不属格式条款，不违反合同法三十九条、四十条，合法有效。2.原审判决第十五条第三款无效以及超过被上诉人诉讼请求金额判决逾期交房违约金，超出被上诉人诉讼请求，严重违反法律规定，应予纠正。3.原审判决擅自将被上诉人的“被告为原告办理房屋产权证”的诉讼请求判决为被告协助原告办理房屋产权证书，并擅自将被上诉人“被告向原告支付因被告原因导致迟延办理产权证的违约金”的诉讼请求判决为被告向原告支付延期办理房屋登记备案手续违约金，严重超出被上诉人诉讼请求，严重违反法律规定，适用法律错误。4.原审判决认定涉案房屋不具备交付条件，上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金直到实际交付没有任何事实和法律依据。5.关于涉案房屋相关地热等质量不合格的司法鉴定，明显违反相关法律法规，存在多个鉴定人无司法鉴定资格、违反鉴定程序、鉴定结论依据不足等严重违法行为，省质检字2012第2266号鉴定报告依法应属无效。依据上述无效质量鉴定结论作出的吉恒鉴字（2014）015号房屋地热等拆除和重做的造价鉴定报告理应归于无效。原审判决第四、五项没有事实及法律依据。被上诉人梁琦答辩认为：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。原审第三人吉林建工集团有限公司未到庭亦未发表答辩意见。经过二审庭审调查，根据现有证据，本院审理查明的事实与原审判决认定的事实无异。本院认为：一、关于上诉人提出原审判决双方签订的商品房买卖合同中第十五条第三款无效是否超出诉讼请求问题。经查阅原审法院庭审笔录（第二次庭审），被上诉人明确提出要求确认上述合同条款无效，故原审法院未超诉请判决。二、关于上诉人提出原审判决双方签订的商品房买卖合同第九条第二款、第十五条第三款、第八条第五款无效问题。双方当事人签订的商品房买卖合同是上诉人单方拟定的格式合同。上诉人作为房屋建设方如逾期交房必然导致房屋买受人不能及时入住而产生租赁房屋等相应损失，而双方合同约定的逾期交房违约金不超过1万元明显低于房屋买受人的实际损失，该条款免除了上诉人的主要责任，原判决认定无效具有事实及法律依据，本院应予支持。同理房屋买受人交付房屋价款80万余元，购房合同第十五条第三款��定如因一方过错导致延迟办理房屋权属手续的，按照每延迟1日支付1元的标准支付违约金，这与被上诉人交纳的房款数额相较，两者严重不对等，该条款的约定已严重损害了购房人的利益，故应认定该格式合同条款免除了提供格式条款的上诉人之部分主要责任，亦应认定为无效。上诉人作为商品房建设方应将质量合格的房屋交付买受人，本案诉争房屋经吉林省建筑工程质量检测中心鉴定地热等部分质量不合格，故上诉人主张购房合同第八条有效无事实及法律依据，本院不予支持。三、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原审判决逾期交房违约金及逾期办��房屋登记备案手续违约金的数额适当，本院应予维持。四、依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条规定：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。”本案中的两份鉴定结论均为人民法院委托作出的，上诉人未提出足以反驳的相反证据和理由，原审法院采信这两份鉴定结论正确，本院应予维持。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5996元，由上诉人吉林市苏宁环球有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　赵春��代理审判员　王　　雨代理审判员　陈　　卓二〇一五年二月十三日代理书记员　赵春燕来自