（2015）二中民终字第01846号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-03-26

案件名称

王开臣等与北京华风腾龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王开臣,张彩霞,北京华风腾龙房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第01846号上诉人（原审原告）王开臣，男，1966年7月8日出生。上诉人（原审原告）张彩霞，女，1985年12月1日出生。二上诉人之共同委托代理人高鹏，北京市中坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京华风腾龙房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇秋实工业区。法定代表人王文军，经理。委托代理人王爱云，女，1970年9月19日出生。上诉人王开臣、张彩霞因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第10783号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。王开臣，王开臣、张彩霞之共同委托代理人高鹏，北京华风腾龙房地产开发有限公司（以下简称华风腾龙公司）委托代理人王爱云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年8月，王开臣、张彩霞诉至原审法院称：2010年4月6日我们与华风腾龙公司签订商品房预售合同，我们购买了华风腾龙公司开发建设的北京市房山区窦店镇下坡店村腾龙家园住宅小区501号房屋，合同签订后，我们支付了全部购房款960149元。合同约定华风腾龙公司应该在2011年10月1日前为我办理房屋所有权证书，并明确了逾期办理房屋所有权证书的违约责任，但华风腾龙公司直到2014年4月29日才将该房屋的所有权证书办理完毕，故诉至法院，要求华风腾龙公司给付逾期办理房屋所有权证书的违约金89197.84元（2011年10月1日至2014年4月29日）。华风腾龙公司辩称：逾期办理房屋所有权证书的违约金应当从实际交房之日起往后计算360天；2013年5月28日我公司已经向王开臣、张彩霞发出了办证通知，所以违约金的截止日期应该计算到2013年5月28日；同时面积补差款不应当作为计算违约金的基数；同时王开臣、张彩霞已经就逾期交房和初始登记的违约金问题在房山法院涉诉，法院已经支持了王开臣、张彩霞违约金，因此请求法院酌情予以减少。原审法院经审理认为：王开臣、张彩霞与华风腾龙公司均具有完全民事行为能力，双方所签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，合同内容合法有效。依法成立的合同缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务，王开臣、张彩霞作为购房人应该及时交付购房款，华风腾龙公司应当按时交付房屋并及时办理涉案房屋的权属证明及转移登记。现王开臣、张彩霞已经交付了全部购房款，作为买受人已经履行了付款义务，华风腾龙公司应该按照合同约定履行交付房屋、办理初始登记和房屋所有权证书的义务。根据庭审华风腾龙公司已经逾期办理房屋所有权证书，该行为已经构成违约，应当按照合同约定的标准向王开臣、张彩霞支付违约金，因此王开臣、张彩霞要求华风腾龙公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金的起始时间问题，法院认为应该从房屋实际交付之日起往后计算360日为宜。关于违约金的截止日期，法院认为应计算到2014年4月29日为宜。关于华风腾龙公司请求适当减少违约金的数额问题，法院认为该抗辩理由不能成立，法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2014年12月判决：一、北京华风腾龙房地产开发有限公司于判决生效后十日内向王开臣、张彩霞支付逾期办理房屋所有权证书的违约金四万一千三百八十二元四角二分（二○一三年二月二十二日至二○一四年四月二十九日）；二、驳回王开臣、张彩霞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王开臣、张彩霞不服，以原审判决认定事实不清、适用证据错误、判决结果显失公平为由上诉至本院，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审的诉讼请求。王开臣、张彩霞的上诉理由为：双方就办理房屋所有权证的起算时间点约定含糊，即“在商品房交付之日起360日内”，这里既未表述清楚是“应当交付之日起360日内”还是“实际交付之日起360日内”，这两点在此明显不是一个时间点；鉴于双方签订的合同是华风腾龙公司预先准备好的格式合同，双方如对一些合同条款内容产生歧义，应当按照对买受人一方有利的意思和内容进行解释；所以，本案中应当按照“应当交付之日起360日内”作为计算办理房屋所有权证的起算时间点；另外，华风腾龙公司不但存在迟延办理房屋所有权证的违约行为，还存在迟延交房、迟延进行产权初始登记等违约行为；既然买卖合同对上述三种违约行为分别进行了详细约定，而无需考虑三种违约行为和违约金是否存在重叠计算的问题。华风腾龙公司同意原审判决。经审理查明：2010年4月6日王开臣、张彩霞作为买受人与作为出卖人的华风腾龙公司签订《北京市商品房预售合同》，约定：王开臣、张彩霞购买华风腾龙公司开发建设的北京市房山区窦店镇下坡店村腾龙家园小区501号房屋（以下简称诉争房屋）；该房屋建筑面积为123.64平方米，套内建筑面8840.34元；房屋总价款959000元；出卖人应该在2010年10月1日前向买受人交付该商品房。该合同第二十一条“产权登记”之“（二）转移登记”的内容为：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，如买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。该合同对双方其他权利义务等事项同时进行了约定。上述合同签订后，王开臣、张彩霞按照合同约定交纳了购房款959000元，于2013年7月补交购房款1149元。2012年2月27日，王开臣、张彩霞办理了诉争房屋的入住手续。2013年4月19日，诉争房屋所在楼栋办理了初始登记。2014年4月29日诉争房屋办理了房屋所有权证书。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房款发票、房屋所有权证及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。王开臣、张彩霞与华风腾龙公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。按照双方所签合同的约定，王开臣、张彩霞委托华风腾龙公司办理房屋权属转移登记，王开臣、张彩霞应在诉争房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证，而根据查明的事实，华风腾龙公司向王开臣、张彩霞交付诉争房屋的时间为2012年2月27日，诉争房屋实际办理产权转移登记的时间为2014年4月29日，已超出上述约定的期限，故华风腾龙公司未依约办理房屋产权转移登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原审法院依据合同约定的违约金计算标准，结合合同履行情况等因素，确定的违约金的具体数额并无不当，本院予以维持。王开臣、张彩霞称合同第二十一条第（二）项约定的“商品房交付之日起360日内”中的“交付之日”应为合同约定的交付之日。该解释与合同约定的文意不符；而且逾期交房有与之相应的违约责任，若按王开臣、张彩霞的解释处理，则将出现逾期交房的一个事实产生逾期交房违约金与逾期办证违约金两个违约责任的情形，故上述解释亦不符合合同体系解释原则。因此，王开臣、张彩霞对合同中逾期办证约定内容的理解有误，本院难以采纳。综上，王开臣、张彩霞的上诉请求不成立，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1015元，由王开臣、张彩霞负担544元（已交纳），由北京华风腾龙房地产开发有限公司负担471元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费995元，由王开臣、张彩霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　顾国增代理审判员　　李俊晔代理审判员　　王　佳二〇一五年二月十三日书　记　员　　史天予书　记　员　　周　洁微信公众号“”