（2014）穗中法民五终字第4911号

裁判日期: 2015-02-13

公开日期: 2015-03-04

案件名称

谭予健与广州珠江侨都房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州珠江侨都房地产有限公司,谭予健

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4911号上诉人（原审被告）：广州珠江侨都房地产有限公司，住所地广州市经济技术开发区。法定代表人：鲍文格，职务：董事长。委托代理人：佘泽伟、张成，均为该公司职员，联系地址：广州市。被上诉人（原审原告）：谭予健，男，1953年9月20日出生，现住香港，（a）。委托代理人：李广彬，广东宏力律师事务所律师。委托代理人：黄树豪，广东宏力律师事务所律师。上诉人广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称侨都公司）因与被上诉人谭予健商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：谭予健、侨都公司于2007年8月24日签订《商品房买卖合同》，约定谭予健向侨都公司购买广州市海珠区赤岗领事馆以东、珠江河以南、新市头村以北、赤岗冲以西珠江帝景苑第a3幢18层1801号房，总金额为4199438元；谭予健付款方式为首期款：第一期，谭予健须于2007年7月2日前，支付419944元；第二期，谭予健须于2007年7月22日前，支付849494元；按揭款，除首期款外，所剩余全部房价款2930000元，谭予健须于2007年7月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；侨都公司应当在2008年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付谭予健使用；侨都公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为谭予健办妥产权登记，并将以谭予健为产权人的房地产权证交付谭予健；侨都公司违反第十八条的约定的，从逾期之日起，每满一年侨都公司按已付购房款的1%向谭予健支付违约金；逾期超过一年，谭予健有权提出退房，侨都公司除按已付购房款的1%支付违约金外，还需退还谭予健已付的购房款；附件五：本合同补充协议第6点约定：双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；本附件补充协议条款优先于合同其他条款；第9点约定：双方已知悉办理房产证所需资料，侨都公司不再另行书面通知；谭予健提供齐全的办证资料后，侨都公司开具收件回执；谭予健收楼时应向侨都公司提交办理房产证的有关资料，并及时交清、结算所有房款；如谭予健迟延上述义务的，侨都公司相应顺延办房产证时间；等。该合同经广州市房地产交易登记中心预售登记。谭予健于2009年1月12日接收涉案房屋。房管部门于2013年5月27日将涉案房屋的产权登记在谭予健名下。谭予健于2014年5月28日向原审法院提起本案诉讼，以侨都公司违反双方房屋买卖合同约定为由，请求：1、侨都公司向谭予健支付违约金134382元（计算方式为4199438元×1%×3年﹢4199438元×1%÷365天×66天）及利息（以违约金为本金，按同期贷款利率计算，从起诉之日起算，应计至侨都公司实际付清之日止）；2、本案诉讼费用由侨都公司承担。侨都公司在原审辩称，不同意谭予健的诉讼请求。理由如下：第一，根据民诉法相关规定，民事诉讼时效为两年，自谭予健起诉计算2012年5月28日之前的部分已过诉讼时效；第二，办证需要谭予健提交相关资料，但谭予健并没有按合同约定及时提交，其于2010年6月22日才提交，办证日期应从2010年6月22日才起算；第三，关于违约金利息，应是先确定侨都公司存在违约情形并确定侨都公司需给付的日期，应从侨都公司没按时给付之日起算，并不是起诉之日起算。原审诉讼中，双方当事人均确认：1、从2009年1月13日起算550日届满的时间为2010年7月17日；2、谭予健实际支付的购房款高于合同约定的总房价，但均同意按合同约定总购房款作为主张的依据；3、谭予健于2014年5月28日提起本案诉讼。谭予健陈述没有证据证明侨都公司是在2013年9月20日将房产证交付给谭予健，但仍坚持违约金计算至2013年9月20日。侨都公司确认：1、没有证据证明房产证的交付时间，但确认房产证是由侨都公司交付给谭予健的，认为违约金应计至房管部门登记时间的一个星期内；2、没有证据证实通知谭予健提交办证所需的资料，但认为谭予健知悉办证所需资料，侨都公司无须另行通知。侨都公司就其抗辩意见提交了证据：《资料交接表》，其中载明房号为灏景轩c座1801，业主姓名为谭予健，谭予健在“提交资料人”处签名，提交时间为2010年6月22日，证明谭予健没有按时交付办证所需的资料，办证的期限应予以顺延。谭予健质证表示对此份证据的真实性、合法性和关联性均不予以确认；侨都公司与谭予健签订的《商品房买卖合同》并没有约定谭予健提交办证资料的时间，侨都公司是在2010年6月才通知谭予健提交办证资料，而谭予健也就是在2010年6月22日如期提交办证资料；侨都公司提供的证据只能证明谭予健是何时提交的资料，根据侨都公司提交的证据可以显示涉案房屋所在的楼盘，侨都公司在2010年6月才通知谭予健应提交的办证资料，且该证据不能证明业主提交的资料是否就是办证所需的资料。原审法院认为，谭予健、侨都公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的有关规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，谭予健于2009年1月12日收楼，侨都公司应当在此之后550日内（即在2010年7月17日前）为谭予健办妥产权登记，并将以谭予健为产权人的房地产权证交付给谭予健。涉案房屋的产权于2013年5月27日才登记到谭予健名下，侨都公司的行为已经违反了双方关于办理和交付房产证的约定，应承担违约责任。谭予健要求侨都公司支付迟办证违约金，合法合理，予以支持，迟办证违约金应按每日已付房款4199438元×1%÷365日的标准计算。根据合同约定，侨都公司逾期办证的，从逾期之日起，每满一年按已付购房款的1%向谭予健支付违约金。即2010年7月18日至2011年7月17日期间的违约金，谭予健最迟应在2013年7月17日主张，2011年7月18日至2012年7月17日期间的违约金，谭予健最迟应在2014年7月17日主张，……如此类推。谭予健于2014年5月28日才提起本案诉讼，故侨都公司关于谭予健截止2011年7月17日止的违约金请求已超过诉讼时效的抗辩意见，符合法律规定，予以采纳，故对谭予健上述违约金请求，不予支持。由于谭予健、侨都公司均没有证据证明谭予健领取房产证的时间，但谭予健自认房产证是侨都公司交付其的，侨都公司则认为房产证是在房管部门登记时间的一个星期内交付的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。根据合同约定，交付房产证给谭予健是侨都公司的义务，侨都公司应对交付时间进行举证。由于谭予健对侨都公司主张的交付时间有异议，而侨都公司又未能对此予以举证，应承担不利的后果，故对侨都公司的主张不予采信，并合理采信谭予健主张的交付时间，迟办证违约金应计至2013年9月20日。虽然合同及其补充协议约定侨都公司应如实告知谭予健办理产权登记需要由谭予健提供的证件资料；谭予健已知悉办理房产证所需资料，侨都公司不再另行书面通知；但也约定谭予健应在收楼时向侨都公司提交齐全的办理房产证的资料，提交齐全的办理房产证的资料以侨都公司开具的收件回执为准。现侨都公司提交的《资料交接表》不足以证明谭予健未能及时向侨都公司提交齐全的办证资料，且侨都公司在诉讼中也确认没有证据证实通知谭予健提交办证所需的资料，故侨都公司以谭予健迟延提交办证资料为由要求顺延其办证时间的抗辩意见，理据不足，不予采纳。由于合同中已经有关于违约金的约定，违约金属于惩罚性质，故谭予健要求侨都公司支付逾期支付违约金的利息请求，缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第二款的规定，原审法院于2014年10月17日作出如下判决：一、广州珠江侨都房地产有限公司在本判决生效之日起十日内向谭予健支付从2011年7月18日起至2013年9月20日止的迟延办证违约金（每日按4199438元×1%÷365日的标准计算）；二、驳回谭予健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2988元，由谭予健负担898元，广州珠江侨都房地产有限公司负担2090元。判后，上诉人侨都公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决迟延办证违约金的违约期间计算有误。根据《民法通则》的相关规定，民事诉讼时效为两年。谭予健于2014年5月28日起诉，从起诉之日往前推算两年为2012年5月29日。因而2012年5月29日之前的部分已过诉讼时效，应不予支持。而我方于2013年9月20日交付房产证与谭予健。因此，实际的违约期间是从2012年5月29日起至2013年9月19日止。二、即使我方存在违约行为，需支付逾期交付房产证的违约金，但原审判决迟延交付房产证违约金的计算方法有误。根据《商品房买卖合同》第十九条之规定，违约金的计算方法是从逾期之日起，每满一年按已付房款的1%计。故而，未满一年的违约期间不予考虑。我方只需承担从2012年5月29日起至2013年5月28日止，满一年的违约金（按4199438×1%的标准计算）。综上，侨都公司上诉请求：1、撤销原判判项第一项，依法改判驳回谭予健的全部诉讼请求；2、一、二审案件受理费由谭予健承担。被上诉人谭予健答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。第一，依照双方合同约定，逾期办证违约金是按年计算，每满一年计算一次，因此违约金请求是按分段计算。诉讼时效是从每一段最后一天开始计算两年，因此原审处理正确。第二，虽然期限没满一年，但也应当参考每年1%的标准折算违约金。经二审审查，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。本院认为，原审法院认定谭予健、侨都公司签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。根据《商品房买卖合同》约定，侨都公司应当在商品房交付使用后550日内办妥产权登记，并将房地产权证交付谭予健。谭予健于2009年1月12日收楼后，涉案房屋的产权于2013年5月27日才登记在谭予健名下，已超过合同约定的办证期限，故原审法院认定侨都公司迟延办证构成违约，并据此判令侨都公司向谭予健支付迟延办证违约金的处理并无不当。对于侨都公司提出2012年5月29日之前的部分违约金请求已过诉讼时效的主张，本院认为，《商品房买卖合同》约定，侨都公司逾期办证的，从逾期之日起每满一年按已付购房款的1%向谭予健支付违约金，因此2011年7月18日至2012年7月17日期间的违约金最迟在2014年7月17日主张，谭予健已于2014年5月28日提起本案诉讼，故原审认定2011年7月18日起的违约金请求没有超过诉讼时效符合法律规定和合同约定，并无不当，侨都公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。对于侨都公司提出对未满一年的违约期间不予支付违约金的主张，结合双方当事人的履约情况，根据公平原则，原审法院判令侨都公司每日按4199438元×1%÷365日的标准向谭予健支付违约金的处理恰当，侨都公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，侨都公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2087元，由上诉人广州珠江侨都房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　蔡培娟审判员　　黄　嵩审判员　　谭红玉二〇一五年二月十三日书记员　　杨银桃 关注公众号“”