（2014）烟民四终字第1567号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-04-14
案件名称
于力光与于业亮所有权确认纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于力光,于业亮,烟台经济技术开发区福莱山街道奇章居民委员会
案由
所有权确认纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）烟民四终字第1567号上诉人（原审原告）：于力光，个体。委托代理人：谢向阳、慕秀超，山东福阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于业亮，退休工人。委托代理人：杨永国，山东鲁石律师事务所律师。原审第三人：烟台经济技术开发区福莱山街道奇章居民委员会。法定代表人：于向东，该居委会主任。委托代理人：王旭新，山东鲁石律师事务所律师。上诉人于力光因与被上诉人于业亮、原审第三人烟台经济技术开发区福莱山街道奇章居民委员会（以下简称奇章居委会）所有权确认纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2014）开民一重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人于力光及其委托代理人谢向阳、慕秀超，被上诉人于业亮的委托代理人杨永国，原审第三人奇章居委会的委托代理人王旭新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告于力光原审诉称，原、被告系亲兄弟关系。经双方自愿协商，被告将其坐落于烟台经济技术开发区奇章村的东厢房三间（面积29.15平方米）以人民币20000元的价格转让给原告，原告将房款全部付清，被告也同意将上述房屋产权转让给原告。2002年7月5日，上述房屋被政府部门拆迁，并签订了房屋拆迁补偿安置协议，拆迁部门给原告安置了一套面积为73.38平方米的住宅楼，该楼房所需补交的差价款原告业已全部付清。回迁安置后，该楼房一直由原告占有使用至今。目前，该楼房开始办理房产证、土地证，原告多次与被告协商要求协助办证，但被告见房产增值，便拒绝办理。为此，请法院依法判决确认位于烟台开发区奇章小区10号楼1单元2号房屋所有权归原告所有，判令被告协助原告办理房屋的房产证、土地证。原审被告于业亮辩称，1、原告的诉请不明确，请求依法驳回原告的诉请；2、原、被告从未协商过要把烟开房57157号产权证项下的三间平房卖给原告，被告也从未收到原告的20000元，拆迁部门从未给原告安置过住房，原告所占用的奇章小区10号楼1单元2号房屋是被告依据拆迁协议由拆迁方烟台开发区市政环卫处分给被告的安置房。原审第三人奇章居委会辩称，于业亮原系我居委会居民，七十年代去大连接替父亲工作至今。八十年代后期于业亮分得祖上遗留三间厢房，1989年前后取得福山区颁发的房产证，2002年7月因旧村改造该房被拆除，于业亮的母亲董玉芳是我居委会居民，于2002年7月代理于业亮签订了拆迁安置协议，并将三间厢房的房产证交给居委会送有关部门注销。2003年9月，于业亮的胞弟于力光代于业亮向居委会交付了安置房差价款，于力光持交款收据代于业亮领走了安置房钥匙。之后，于业亮数次找居委会领导说于力光领走钥匙占有房屋，其权利受到侵害，指责居委会不应该把钥匙交给于力光，并要求居委会给予解决，返还房屋或另行给予安置房。但居委会多次给双方调解，均未达成一致协议。按规定，只要交齐差价款，凭交款收据即可领取安置房钥匙。于力光系于业亮的胞弟，又持有交款收据，把给于业亮的安置房钥匙给于力光让其代转，居委会没有过错。原审法院审理查明，原、被告系兄弟关系，被告于业亮又名于业良。被告于业亮原在奇章居委会拥有三间东厢房，面积为29.15平方米，房产证号为烟开私房证字第××号。2002年7月5日因城市规划需要，被告于业亮的上述房屋在被拆迁范围，因被告身在外地，遂由被告于业亮的母亲董玉芳代替被告签订了房屋拆迁补偿安置协议。按拆迁补偿安置协议规定，新安置房面积为73.38平方米，被告需向拆迁部门补交面积差价款34879.50元。2002年12月19日，被告于业亮给烟台开发区拆迁部门发传真一份，载明“我在奇章村有三间东厢房现已被拆迁。因我在大连有事不能亲自回去办理，现委托我弟于利光代理，同时，将房屋产权转给于利光。”该传真所称“于利光”即原告于力光。2003年9月28日，第三人奇章居委会给原告于力光出具的收款收据载明“交款单位或人为于业亮，于力光代交款事由：秦淮河路拆迁补偿（换楼差价）10号楼金额叁万肆仟捌佰柒拾玖元伍角”，对该收款收据，被告认为该款是原告于力光代理被告于业亮交款，而不是原告于力光本人要交款，交款的主体是被告，原告只是代交。交款后第三人奇章居委会将为被告于业亮拆迁安置的安置房钥匙交给了原告于力光，安置房位于烟台经济技术开发区F-8小区10号楼1单元2号，且一直由原告于力光实际控制至今。第三人称原告领走安置房钥匙后被告数次找第三人指责不应该把钥匙交给原告并要求居委会给予解决，第三人多次给双方调解，均未达成协议。原告对此不认可，称第三人从未调解过，要求第三人提供调解人是谁，第三人未提供。庭审中，原告于力光以被告于业亮给烟台经济技术开发区拆迁部门出具的传真主张被告于业亮已将安置房屋的产权转让给自己，其已将被告原东厢房的房款20000元交给了原、被告的母亲董玉芳，又向第三人奇章居委会交纳了安置房面积差价款，所以该安置房应当归原告所有，为此原告又提供了一份收据来证实其主张。原告提供的收据载明“今收到于力光东厢房款计贰万元整，以此为证。收款人董玉芳证明人于翠娟”。董玉芳系原、被告之母，于翠娟系原告之姐，被告之妹。被告于业亮对原告的主张提出了异议，称其出具的传真内容都是按照原告的要求所写，其并无要将拆迁安置房转让给原告的意思，且双方并未协商过房屋的转让款是多少，被告也从未收到过原告支付的房款20000元，对原告提供的收据不认可。为此，被告提供了一份董玉芳的录音材料、一份于翠娟的录音材料来证实其主张。董玉芳在录音材料中明确表明未收到原告给的钱。于翠娟在录音材料中明确表明，原告只是让她签了个字，但原告是否将钱交给母亲董玉芳其并未看到。原告虽对被告提供的录音材料有异议，但并不申请进行司法鉴定。本案发回重审后，审理过程中原告提供于翠娟的证言一份，证明原告将东厢房的房款交给母亲董玉芳，但证人未出庭作证。原告另提交拆迁部门李培义的证言，因李培义的行为系职务行为，应由拆迁办出具相关证明，原告未提供。被告提供母亲董玉芳的录音，证明董玉芳未收到过原告的房款，原告不予认可。在庭审中原告提出其已于2005年9月20日将争议房屋卖掉，一直由购买人朱志涛使用。被告不予认可。被告庭审中提出反诉，要求原告腾迁房屋等诉讼请求，原审法院以反诉系另外法律关系，未予合并审理，被告亦同意另外诉讼。原审法院认为，被告于业亮给烟台经济技术开发区拆迁部门出具的传真中虽然有房产转让的文字表述，但被告传真中的文字表述前后矛盾，前面先称委托原告代理，后又称将房屋产权转给原告，且原、被告双方事后并未签订相关的合同或协议对转让价款、支付方式、支付时间等进行约定，原告没有证据证明转让价款是多少，是否履行。原告提交的第三人奇章居委会出具的补交安置房面积差价款收款收据又载明是原告于力光代被告于业亮交款，而非原告本人交款。关于房屋的“转让款”，原告以其母董玉芳出具的收据主张已将房屋“转让款”20000元交给被告，但被告称并未收到该笔款，且收款人董玉芳、证明人于翠娟在录音材料中均未证实收到原告的款并将上述款项交给了被告，证人于翠娟在本次开庭中所作的证言与录音中的证言前后矛盾，因此于翠娟的证言不予采纳，原告主张将房屋“转让款”交给了被告证据不足，不予采信。综上，原告在无证据证实双方协商确定了房屋转让价款并已付清的情况下，仅以被告给烟台经济技术开发区拆迁部门出具的传真中的相关表述，要求确认被告于业亮原东厢房拆迁后的安置房归其所有，并要求被告于业亮协助办理房产证、土地证，证据不足，于法无据，不予支持，原告提供的另行出卖房屋的合同因系另一法律关系，本案不予一并审理。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2014年8月20日判决：驳回原告于力光的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告于力光负担。宣判后，上诉人于力光不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审中，上诉人提供了充分的证据证实被上诉人将涉案房屋转让给上诉人，该事实依法应当予以认定。被上诉人将涉案房屋转让给上诉人后，曾以传真的方式通知拆迁部门，为了慎重起见，拆迁部门工作人员李培义也通过电话与被上诉人核实了这一情况，并在传真件上予以说明。2003年9月28日，上诉人按规定缴纳了补偿房屋差价款34879.50元，又向母亲转交了20000元的房屋转让款，并且实际占有了诉争房屋。如果被上诉人没有将房屋转让给上诉人，那么在这十年里为什么被上诉人一直没有将上诉人交纳的差价款及房款返还给上诉人呢？又为什么在上诉人实际占有房屋期间，被上诉人没有向人民法院提起诉讼主张自己的权利呢？上诉人认为，现被上诉人反悔，究其原因完全是由于目前房产价格暴涨，被上诉人受巨大经济利益驱使，企图获取非法利益。被上诉人的行为违背了诚实信用的基本原则，依法不应支持。二、被上诉人发给烟台开发区拆迁部门的传真件能够充分说明其将涉案房产转让给上诉人的事实，其内容表述清楚、明确，并非原审认定的前后矛盾。传真件中载明“我在奇章村有三间东厢房现已被拆迁，因我在大连不能亲自回去办理，现委托我弟于利光代理，同时，将房屋产权转让给于利光”，上诉人认为以上表述根本不存在前后矛盾的问题。首先，该表述清楚地表明“将房产转让给于利光”，其本身不存在任何歧义。其次，由于拆迁部门无法准确判断拆迁房屋的实际归属情况，因此，在实际拆迁过程中，被拆迁人始终是房产证上登记的房主，其它实际办理相关拆迁事宜的人均被称为代理人，即使实际产权人也不例外。被上诉人非专业从事法律工作人员，不能完全理解委托代理的含义，但是结合传真前半部分“房产转让的表述”，传真中“委托我弟于利光办理”的意思是指房产转让给了上诉人，由上诉人直接办理拆迁手续，被上诉人不再参与此事。三、原审法院以上诉人与被上诉人未签订相关的合同或协议对转让价款支付方式、支付时间等进行约定否认双方的房屋买卖关系，属于认定事实错误。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同有书面形式、口头形式或其它形式；法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式；当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”。涉案房屋的买卖并非必须签订书面的合同，因此，不能以双方未签订书面形式合同来否认双方买卖关系的成立。而且上诉人与被上诉人系兄弟关系，当时被上诉人又在外地居住，涉案房产的价值又不大，因此没有签订书面协议对付款方式及付款时间等进行约定，完全符合情理。事实上，双方买卖关系在被上诉人给拆迁部门发传真前已经成立，根本不存在事后签订协议问题。原审中，上诉人提交的母亲董玉芳及姐姐于翠娟签字收据，即是涉案房屋的转让价款，该款项之所以由母亲代收，是因为母亲董玉芳原属于大连耐火材料厂职工，该厂倒闭时每个户头的职工享有五万元的补助金，但此款由被上诉人领取一直未给母亲，母亲为此也多次催要，后经协商，被上诉人将涉案房屋以二万元价格转让给上诉人，同时商定，由上诉人将房款直接交给母亲董玉芳，以冲抵被上诉人应交付给母亲的补偿金。从法律上讲，被上诉人系将其受领房款的权利转让给母亲，上诉人又按此约定将房款交给了母亲董玉芳，履行了自己的付款义务，正是在这种情况下，母亲董玉芳给上诉人出具了收据，姐姐于翠娟也以证明人的身份在收据中签字，因此，上诉人认为，上诉人与被上诉人的房屋买卖关系已经成立并履行完毕。现由于家庭关系紧张，被上诉人及母亲否认了上述事实，但却没有证据否认母亲董玉芳在收据中签字的真实性，也没有说明收到二万元款项另有其他原因，因此，其主张是不能成立的。四、奇章居委会出具的安置房屋面积差价款的收款收据并不能说明上诉人替被上诉人缴纳差价款。在拆迁过程中，拆迁部门要求被拆迁人一方所有的手续都是以原登记房主的名义办理，即使实际产权人也不例外，因此差价款收据并不能说明上诉人是代替被上诉人缴纳差价款，否则，为什么被上诉人在长达十年的时间里没有将该款项返还给上诉人，原审法院以此否认双方的房屋转让关系属于认定事实错误。五、上诉人在原审中提交的证据能够证实，上诉人与被上诉人存在房产转让的事实，而被上诉人提供的证据无法支持其诉讼主张。根据优势证据原则，应当依法认定涉案房产转让的事实。原审中，上诉人提交母亲董玉芳的收据、传真件均属于书面证据，这些书面证据都是当时形成的，而且传真件的内容也是经过当时拆迁办经办人员李培义核实的。这些证据能够形成完整的证据链，证明上诉人的诉讼主张。从证明效力上讲，显然高于被上诉人提交的录音证据。尽管被上诉人主张多次找上诉人协商，但未提供证据予以证实，而且在长达十几年的时间也未起诉至法院主张其权利完全不符合常理。至于第三人出具的证明完全是弄虚作假，首先，原村委班子成员现均不在职，因此，现村委即本案第三人在不清楚事实的情况下出具的证明是无效的。其次，既然第三人主张，在上诉人与被上诉人之间多次调解，那么，应当提供相应的调解材料，调解人员也应当出庭予以证实，第三人主张的事实不应得到法院的认定。综上，上诉人认为，原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求依法查清事实，改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人于业亮答辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人奇章居委会答辩称，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，涉案位于奇章居委会的三间东厢房（房产证号为烟开私房证字第××号）系被上诉人所有。上诉人主张以20000元的价格购买了该三间东厢房，对此上诉人应承担举证责任。从本案的事实看，上诉人提交的被上诉人发给拆迁部门的传真中虽有转让房屋的意向，但传真内容前后矛盾，且除此之外，双方之间没有签订书面转让协议，上诉人亦未能提供充分证据证明双方针对房屋转让价款、履行时间和方式等进行了明确约定。于力光交纳了涉案房屋的差价款并实际占有使用涉案房屋至今的事实，并不能充分证明上诉人与被上诉人之间达成了转让房屋的合意。故上诉人上诉主张双方之间买卖房屋合同成立并履行的证据不足，其要求确认拆迁安置的房屋归其所有，理由不当，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人于力光负担。本判决为终审判决。审判长 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