（2015）穗从法房初字第51号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-04-29
案件名称
吕俏颖与广州市盛唐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
从化市人民法院
所属地区
从化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吕俏颖,广州市盛唐房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省从化市人民法院民 事 判 决 书（2015）穗从法房初字第51号原告：吕俏颖，住广东省从化市。委托代理人：王彩云、吕绍东。被告：广州市盛唐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：唐志威。委托代理人：黄文娟。原告吕俏颖与被告广州市盛唐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员李耀文独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王彩云、被告委托代理人黄文娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕俏颖诉称：原告与被告于2011年9月9日签订《广州市商品房买卖合同》（编号：201109127374）及作为附件的补充协议，双方还于2011年11月8日签订商品房买卖合同补充协议，约定约定原告向被告购买位于从化市街口街新村北路52－56号翰林国际公馆自编7、8、9号楼第7号楼602房；房屋建筑面积95.13平米；商品房预售许可证号为穗房预（网）字第20110485号；价款按套出售，总金额664589元；原告先付首期款264589元，余款400000元用按揭贷款方式支付；被告应在2012年8月31日前将房屋交付给原告；被告不能按期交付的，逾期超过180日后，在合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金等。合同已由从化市房地产交易登记部门登记备案。2011年11月4日，原告支付了264589元购房款，2011年12月9日，原告向银行办理了按揭贷款400000元。被告至约定期限届满未能交付房屋给原告。2013年9月10日被告在从化市政府房管部门见证下，在天河区召开业主大会，承诺按合同约定承担支付违约金的责任。被告至今仍未能交付房屋给原告。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十四条和《补充协议》第六条的约定，被告的行为已构成违约。依据合同法第八条、第六十条、第一百一十四条的规定，提请法院判处：1.被告向原告支付自2012年9月1日至实际交房之日止的违约金（以已付房款664589元为基数，按每日万分之五标准计算，暂计至起诉之日的违约金为283114.91元）；2.被告承担本案诉讼费。被告广州市盛唐房地产开发有限公司辩称：1.我方不存在根本违约情况，根据双方签订的商品房买卖合同，我方的逾期交楼行为是因不可抗力造成的，不存在主观过错，不应当承担违约责任，2.逾期交楼的责任应适用情势变更原则，综合本案各种情况考虑。根据最高院司法解释，原告诉请的违约金标准过分高于其受到的损失，应当参照从化市房管局2013年8月20日公布的《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》中同地段同类房屋租金标准即50元／平米，在此基础上上浮不超过30％的标准对违约金进行调整。3.我方于2014年7月7日在政府见证下与涉案楼盘业主签订了《从化翰林国际项目收尾工程谅解协议书》，即使有违约情形，违约金也应计至谅解书签订当日。经审理查明：2011年9月9日原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201109127374），合同约定：原告以664589元购买被告开发预售的翰林国际公馆自编7、8、9号楼第7号楼6层602房；以按揭贷款方式支付房款，首期房款自预售合同网上签订之日起5日内支付204589元，剩余房款460000元在2011年10月9日前申请办理银行按揭手续并按按揭方式付款；被告应于2012年8月31日前交付房屋等。合同签订后，原告付清了购房款664589元，被告于2011年11月4日和2011年12月9日分两次向原告开具了购房款发票，但被告未能于2012年8月31日前交付房屋给原告，且至本案法庭辩论终结前仍未能交付。另查明，《商品房买卖合同》补充协议第六条第四点约定，被告未能按本合同规定的期限交房，逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按已付房价款万分之五的标准向原告支付违约金；第5点约定，双方确认第十五条规定的交楼条件为《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》。只要被告取得备案表，就视为已具备交楼条件的约定标准，原告应无条件予以收楼。但被告在本案中未能提交上述《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》，亦未实际交付房屋。被告与涉案楼盘业主代表于2014年7月7日签订了《从化翰林国际项目收尾工程谅解协议书》，该协议约定，在协议签订之日起一年内，业主对房屋预售款新开监控账户不再申请法院查封和冻结，以便被告尽快完成涉诉楼盘的工程建设等。本院认为：一、关于被告应否承担逾期交楼违约责任问题。被告认为因施工方的原因导致涉案楼盘停工，并且政府介入协调，本案属于不可抗力，也属于社会突发性事件，其应当免责。本院认为，本案情况不符合不可预见、不可避免、不可克服的特征，不属于不可抗力的情形，也不属于社会突发性事件，故被告认为其可予免责的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。二、关于被告实际应承担逾期交楼违约金标准问题。在合同履行过程中，原告已依约付清房价款，被告未按照合同约定将符合交楼条件的房屋交付给原告使用，已构成违约，应依照合同约定承担违约责任。根据双方的合同约定，被告逾期交楼的，每日按已付购房款万分之五的标准向原告支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。三、关于违约金计算期限问题。被告与涉案楼盘业主代表于2014年7月7日签订《从化翰林国际项目收尾工程谅解协议书》，约定加强房屋预售款监控账户管理，以及被告应尽快交楼等问题，被告不能证明原告与被告已就本案涉诉房屋延迟交付违约金的计算期限达成了新的协议。因此，被告抗辩按照与涉诉房屋同类房屋的租金标准计算违约金，以及主张违约金计至2014年7月7日的理由无据可依，本院不予采纳。原告要求被告每日按已付房价款的万分之五支付逾期交付房屋违约金的请求有理有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告广州市盛唐房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告吕俏颖支付逾期交房违约金，以664589元为本金，按每日万分之五的标准从2012年9月1日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力次日起至广州市盛唐房地产开发有限公司实际交房之日止的逾期交楼违约金，按照上述计算标准，由广州市盛唐房地产开发有限公司逐月支付给吕俏颖。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2773元，由被告广州市盛唐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 李耀文二〇一五年二月十三日书记员 邹 静 关注公众号“”