（2014）鲁民一终字第393号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-07-03
案件名称
山东省农业机械集团菏泽公司破产清算组与王培民、菏泽市鑫源农机宾馆有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省高级人民法院
所属地区
山东省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王培民,山东省农业机械集团菏泽公司破产清算组,菏泽市鑫源农机宾馆有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）鲁民一终字第393号上诉人（原审被告）：王培民，菏泽市鑫源农机宾馆有限公司经理。委托代理人：闫金铸，山东两仪律师事务所律师。委托代理人：杜娟，山东两仪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东省农业机械集团菏泽公司破产清算组，住所地：山东省菏泽市双河路61号菏泽市鑫源农机宾馆有限公司。负责人：范克杰，破产清算组组长。委托代理人：黄运明，山东君诚仁和律师事务所律师。委托代理人：张庆生（张保生），山东省农业机械集团菏泽公司破产清算组成员。原审被告：菏泽市鑫源农机宾馆有限公司，住所地：山东省菏泽市双河路61号。法定代表人：王培民，经理。委托代理人：周林，菏泽市鑫源农机宾馆有限公司副经理。上诉人王培民因与被上诉人山东省农业机械集团菏泽公司破产清算组（以下简称“农机公司破产清算组”）、原审被告菏泽市鑫源农机宾馆有限公司（以下简称“农机宾馆”）房屋租赁合同、排除妨碍纠纷一案，不服山东省菏泽市中级人民法院（2013）菏民三初字第87号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王培民的委托代理人杜娟，被上诉人农机公司破产清算组的委托代理人张庆生（张保生），原审被告农机宾馆的委托代理人周林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：1971年9月22日，原菏泽地区革命委员会以菏革发（71）第41号文件将文件附图中土地征用给原菏泽地革委农林局。1989年3月21日，菏泽地区农机局与山东省农业机械集团菏泽公司（以下简称“农机公司”）根据菏泽地区农机局（88）菏农机字第22号决定并报请山东省农机供应公司同意，签订《关于农机局招待所移交协议书》，约定将菏泽地区农机局招待所移交给农机公司，移交土地的范围是招待所现在的范围不变，即：西从农业局交界处以东60公尺，南到双河路中心，北与地区农业局和菏泽市农机厂交界。2000年4月8日，农机公司与王培民签订《房屋租赁合同》，约定：农机公司将位于双河路61号农机大厦招待所租赁给王培民使用，具体位置是东至证券交易所西墙，西至农行分理处东墙，南至双河路，北至双河排水沟及61号楼后所有场地（包括证券交易所东边的过道）；租期8年（2000年6月1日至2008年5月31日）；租金每年145000元，分两次支付：第一次于2000年4月10日前交纳，第二次于2000年11月30日前交纳，以后每年必须在5月31日和11月30日前按期分别交纳租金72250元；合同期满，王培民有优先租用权。合同签订后，王培民对农机大厦招待所进行装修，于2001年底装修完毕。2002年8月8日，王培民将农机大厦招待所经菏泽市工商行政管理局登记注册为农机宾馆。2002年12月30日，农机公司与农机宾馆签订《补充协议书》，该协议是双方2000年4月8日《房屋租赁合同》的补充，对农机宾馆水电管路老化等遗留问题做出约定，约定农机宾馆每月5日前支付当月租金5833元。2008年2月28日，农机公司进入破产程序，农机公司破产清算组全面接管该公司。2011年8月10日，农机公司破产清算组起诉王培民、农机宾馆，要求王培民、农机宾馆搬出并支付租金10万元；农机宾馆提出反诉，要求农机公司破产清算组支付其固定资产投资100万元、房费48万元。菏泽市中级人民法院于2012年7月26日作出（2011）菏民三初字第23号民事判决，判令王培民、农机宾馆于判决生效之日起30日内搬出农机宾馆；王培民、农机宾馆支付农机公司破产清算组房屋租赁费241097元；农机公司破产清算组支付农机宾馆客房使用费152200元；农机公司破产清算组补偿农机宾馆装饰装修及固定资产投资款702562.38元；驳回双方的其他诉讼请求。农机公司破产清算组不服上述判决上诉至本院，本院作出（2012）鲁民一终字第305号民事判决，维持原判。上述租赁费计算至2011年8月10日。经菏泽市中级人民法院组织各方当事人现场勘验，农机宾馆楼后现有王培民建设的车库、围墙（东西走向，12.3米）等临时设施，均未经规划许可，菏泽市规划局曾多次针对三间车库下发违法建设的《限期拆除决定》。各方当事人在原审庭审中均认可王培民搬出涉案房屋的时间为2013年9月11日。上述事实，有菏革发（71）第41号文件、菏泽地区农机局与农机公司签订的《关于农机局招待所移交协议书》、本案当事人之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》、（2011）菏民三初字第23号民事判决、（2012）鲁民一终字第305号民事判决，当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。原审认为：破产清算组提交的菏革发（71）第41号文件、（88）菏农机字第22号决定中原菏泽地革委农林局、菏泽地区农机局与农机公司等单位名称之间尽管不完全衔接，但从该两份文件及附图可以看出原菏泽地革委农林局征用的土地中后来分割给农机公司的部分就是涉案争议土地。关于农机公司破产清算组要求王培民、农机宾馆交付案涉场地并恢复原状的问题。农机公司与王培民签订的《房屋租赁合同》及农机公司与农机宾馆签订的《补充协议》，已经（2011）菏民三初字第23号判决认定有效，有关争议已解决。关于租赁场地的范围，双方在合同中约定为“东至证券交易所西墙，西至农行分理处东墙，南至双河路，北至双河排水沟”，故农机公司破产清算组要求王培民、农机宾馆交付涉案场地系依据双方合同的约定，理由正当，应予支持。农机公司破产清算组主张王培民、农机宾馆在交付上述场地前应恢复原状的请求，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，应予支持。关于农机公司破产清算组要求王培民、农机宾馆支付租金156369.9元的问题。（2011）菏民三初字第23号判决判令王培民、农机宾馆支付农机公司破产清算组至2011年8月10日的租金，但2011年8月10日后，王培民、农机宾馆仍占用涉案房屋至2013年9月11日。王培民、农机宾馆虽辩称上述期间并未经营、农机公司破产清算组也未按照（2013）菏民三初字第23号判决履行支付赔偿款，但因王培民、农机宾馆在此期间仍占用涉案房屋，其是否实际经营、农机公司破产清算组是否履行上述判决均不影响其履行支付租金的义务，其拒付2011年8月11日至2013年9月11日期间租金的抗辩理由不成立。双方签订的《补充协议书》约定每月租金为5833元，王培民、农机宾馆应支付农机公司破产清算组租金145825元（5833元×25个月=145825元）。农机公司破产清算组要求王培民、农机宾馆支付经济损失5万元，没有提供证据予以证明，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、王培民、农机宾馆于本判决生效之日起30日内交付农机公司破产清算组位于双河路61号农机大厦招待所的场地，具体位置为东至证券交易所西墙、西至农行分理处东墙、南至双河路、北至双河排水沟；交付前王培民、农机宾馆应恢复上述场地原状；二、王培民、农机宾馆于本判决生效之日起30日内支付农机公司破产清算组租赁费145825元。三、驳回农机公司破产清算组其他诉讼请求。案件受理费4395元，由农机公司破产清算组负担1395元，王培民、农机宾馆负担3000元。王培民不服原审判决上诉称：一、原审法院判决王培民支付农机公司破产清算组租赁费145825元没有事实和法律依据。2011年8月10日至2013年9月11日处于（2011）菏民三初字第23号案件的诉讼及执行期间，王培民与农机公司破产清算组的债权债务无法确定，农机公司破产清算组在此期间亦未支付客房使用费和装修补偿款，并且王培民在此期间内没有利用租赁物营业，王培民无法对租赁物进行正常交付，只能对租赁物进行诉讼期间的看管。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”二、原审判决第一项内容属于要求王培民重复交付租赁物。王培民在2013年9月11日已经将《房屋租赁合同》中约定的租赁物交付给农机公司破产清算组。请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判。农机公司破产清算组答辩称：一、在（2011）菏民三初字第23号案件诉讼及执行期间，王培民和农机宾馆正常使用涉案租赁房屋，农机公司破产清算组从未授权王培民和农机宾馆进行看管，原审法院判决王培民和农机宾馆支付租赁费用正确。二、原审法院判决第一项，是要求王培民和农机宾馆交付租赁物的场地而不是楼房，因原审法院在执行（2011）菏民三初字第23号判决过程中认为第一判项不明，没有支持交付场地的请求，我们被迫再次提起诉讼。请求二审法院依法维持原判。农机宾馆的答辩意见同王培民的上诉意见。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、原审判决王培民支付农机公司破产清算组租赁费用145825元是否具有事实和法律依据；二、原审判决王培民恢复涉案场地原状并交付农机公司破产清算组是否正确。关于第一个焦点问题。本院认为，（2011）菏民三初字第23号生效判决已认定农机公司与王培民签订的《房屋租赁合同》及农机公司与农机宾馆签订的《补充协议》均为有效合同，判令王培民、农机宾馆搬出涉案房屋并支付租赁费至2011年8月10日，但直至2013年9月11日王培民才将农机宾馆搬离涉案房屋，期间一直占有涉案房屋。原审法院参照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定判决王培民及农机宾馆向农机公司破产清算组支付2011年8月11日至2013年9月11日期间的涉案房屋占有使用费具有事实和法律依据，王培民在此期间没有利用租赁物营业不影响其履行支付租金的义务。王培民、农机宾馆与农机公司的债权债务关系已通过（2011）菏民三初字第23号生效判决予以明确，王培民关于上述期间处于案件的诉讼执行期间，当事人之间债权债务关系无法确定的主张缺乏事实依据，本院不予支持。（2011）菏民三初字第23号判决的相关判项是：王培民支付2011年8月10日前欠付农机公司破产清算组的租金，农机公司破产清算组支付王培民房费及固定资产投资款。王培民以农机公司破产清算组未按照（2011）菏民三初字第23号生效判决支付房费和固定资产投资款为由拒绝支付2011年8月11日至2013年9月11日的涉案房屋占有使用费，与本案不具有关联性，本院不予支持。关于第二个焦点问题。依前所述，《房屋租赁合同》已被（2011）菏民三初字第23号生效判决认定为有效合同，从涉案合同关于租赁场地范围“四至”的约定看，涉案租赁标的不仅包括涉案房屋，还应包括房屋附近场地及附属设施。结合原审查明的事实，王培民和农机宾馆搬出涉案房屋后，在涉案房屋的屋后，王培民和农机宾馆建设的车库、围墙等临时设施占用范围内的土地仍未予交付。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定，判决王培民及农机宾馆按照《房屋租赁合同》约定的租赁范围交付涉案租赁场地并恢复场地原状，具有事实和法律依据。王培民关于原审判决第一项内容属于要求王培民重复交付租赁物的主张与本院查明的事实不符，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3216元，由王培民负担。本判决为终审判决。审 判 长 邱建坡代理审判员 李守军代理审判员 陈 浩二〇一五年二月十三日书 记 员 任 楷 微信公众号“”