（2015）东民初字第01291号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-03-27
案件名称
北京亿方物业管理有限责任公司与毕和强物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京亿方物业管理有限责任公司,毕和强
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第01291号原告：北京亿方物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区苏州街26号亿方大厦12层-13层。法定代表人：倪平，董事长。委托代理人：冀競慧，女，1964年8月15日出生，北京亿方物业管理有限责任公司第八分公司干部。委托代理人：孟宪忠，男，1968年12月18日出生，北京亿方物业管理有限责任公司第八分公司干部。被告：毕和强，男，1964年2月2日出生。原告北京亿方物业管理有限责任公司与被告毕和强物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理。依法由代理审判员高韩独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京亿方物业管理有限责任公司的委托代理人冀競慧，被告毕和强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京亿方物业管理有限责任公司诉称：被告系北京市东城区××号楼××单元××室的产权人。被告于2005年8月与开发商即北京城市开发集团有限责任公司新永安分公司签订了《业主临时公约》，约定了物业服务内容、质量与价格及违约责任。2004年，原告接受开发商委托，为涉诉房屋提供前期物业管理服务。原告为被告提供了物业服务，被告自2007年9月至今未履行合同约定的付费义务。经原告多次催要，仍未交纳。故原告起诉要求被告支付2007年9月1日至2014年12月31日期间的物业费3972.76元；水泵运行维护费1271.31元；电梯运行维护费2701.45元；生活垃圾清运费220元，共计8165.52元；被告向原告支付逾期付款违约金1800元；本案诉讼费由被告承担。被告毕和强辩称：被告于2005年入住涉诉房屋后，于2007年7、8月份发现房屋厨房、阳台、卧室屋顶存在漏水问题，屋内的家具被浸泡。被告一直就漏水问题找原告解决，但原告至今未能彻底解决，严重影响了被告的正常生活。故被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：被告毕和强为北京市东城区××号楼××单元××号房屋（建内危改××楼××单元××号）的产权人。该房屋建筑面积为90.29平方米，属按经济适用住房管理的房屋，位于建内危改回迁小区。2004年2月1日，原告与该小区开发商北京城市开发集团有限责任公司（案外人，以下简称城开集团）签订《前期物业服务合同》。该合同约定城开集团选聘原告对建内危改小区提供前期物业管理服务。原告服务的内容包括小区规划红线范围内的综合管理；物业管理区域内房屋建筑共用部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物、公共绿地、花木的日常维修、运行、养护和管理；小区内、业主户门以外的保洁服务、公共秩序的维护；机动车和非机动车的有偿看管；物业管理区域内房屋装饰装修的管理服务，以及本物业档案资料的管理。物业服务收费按照《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》（京价（房）字（2000）163号）文件规定的计费方式。生活垃圾清运费的收费标准为每套住房每年30元。2005年8月11日，被告毕和强签署《承诺书》，承诺遵守城开集团下属的新永安分公司制定的《东城区建内危改小区业主临时公约》（以下简称《业主临时公约》）的一切条款，如有违约，愿承担相应的违约责任。《业主临时公约》载明：新永安分公司承诺与原告签订的《前期物业服务合同》与本《业主临时公约》不存在抵触，确保全体业主共同利益。《业主临时公约》约定业主应遵守物业管理有关法规、政策和本公约规定，配合物业管理企业的各项管理工作，合理使用共用部位、共用设施设备，自觉维护物业整洁，爱护公共环境，自觉维护公共生活秩序，按指定位置停放机动车和非机动车，按照规定或约定向物业管理企业交纳物业管理服务费、电梯费、水泵费等，逾期不交费的应按每日1‰的标准缴纳滞纳金。物业管理服务费按京价（房）字（2000）第163号文件执行。住宅物业管理服务费（包括小区公共区域的保洁、保安、绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区公共部位和设施设备的小修、小区的日常管理）0.5元每建筑平方米每月。配有电梯、水泵的高层住宅，其运行服务费由产权人按建筑面积分摊，收费标准参照京价（房）字（2000）第163号文件及东城区政府指导价格执行，分别为水泵运行维护费0.16元每建筑平方米每月、电梯运行维护费0.34元每建筑平方米每月。生活垃圾清运费30元每年每套。物业服务费等费用按月、按季或按年度缴纳，按年度缴纳费用的业主在入住时交清当年费用，第二年费用应当在当年12月15日之前交纳。《前期物业服务合同》签订后，原告开始负责涉诉房屋的物业管理服务工作。被告未交纳2007年9月1日至2014年12月31日期间的各项物业费用共计8165.52元。庭审中，被告就其主张的房屋漏水问题，向本院提交照片10张，并称，这些照片拍摄于2008年至2009年。原告于2008年对房屋阳台漏水问题进行维修时，向其阳台玻璃上打了胶，还影响了被告房屋的采光；被告房屋卧室天花板每到冬季供暖时便会发生漏水；关于厨房的漏水问题，经原告于2008年进行维修，现已解决，但阳台下水管的漏水问题至今未能解决。原告对照片真实性不予认可，并称，被告所述的漏水问题发生在防水保修期内，房屋漏水问题属房屋质量问题，应当由开发商进行解决；关于卧室屋顶冬季漏水问题，因业主均是自采暖，可能是楼上业主的地埋管发生了漏水；另外，原告已对被告所述的房屋漏水问题进行了维修，并解决了厨房漏水问题，说明原告尽到了物业服务责任。上述事实，有双方当事人陈述，《前期物业服务合同》，《承诺书》，《业主临时公约》，照片，房屋档案等证据在案佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与该小区开发商签订《前期物业服务合同》，接受开发商委托，为被告所在小区提供前期物业服务。被告作为该小区业主，上述《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原、被告之间的物业服务合同关系成立。同时，被告亦承诺遵守《业主临时公约》，对该公约约定的内容，被告亦应遵照履行。原告提供了相关物业服务，现原告依据上述《前期物业服务合同》及《业主临时公约》的约定，参照相关政府文件规定向被告主张相应物业服务费等费用，并无不当，本院予以支持。关于被告提出的房屋漏水问题，其可另行主张权利。鉴于被告并非恶意拖欠，故原告要求被告支付逾期付款违约金1800元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告毕和强于本判决生效后七日内向原告北京亿方物业管理有限责任公司支付自二○○七年九月一日至二○一四年十二月三十一日期间的物业服务费等共计人民币八千一百六十五元五角二分；二、驳回原告北京亿方物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告毕和强承担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 高韩二〇一五年二月十三日书 记 员 孙颖