（2015）三中民终字第01839号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-07-15
案件名称
任宏与北京正中方物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
任宏,北京正中方物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第01839号上诉人（原审被告）任宏，女，1963年11月28日出生。被上诉人（原审原告）北京正中方物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区鑫兆佳园7号楼3单元202室。法定代表人顾春河，总经理。委托代理人宋槊，男，1986年3月2日出生。上诉人任宏因与被上诉人北京正中方物业管理有限责任公司（以下简称正中方物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第22509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官高峙担任审判长，法官王天水、法官田璐参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正中方物业公司在一审中起诉称：任宏系鑫兆佳园小区×号楼×单元×室的业主。2002年12月26日，双方签订了《物业管理协议》，约定物业服务费价格为每月每平方米1.8元。任宏未按时交纳2005年1月至2014年1月的物业费，而在此期间正中方物业公司向任宏提供了物业服务。为此正中方物业公司诉至法院，要求判令任宏支付2005年1月至2014年1月的物业费31315.50元。任宏在一审中答辩称：不同意交纳物业费。因为房屋漏雨，还有其他问题。第一年入住，大年三十天然气断了，没法吃饭。卧室和书房从入住就开始漏水，卫生间第一年冬天下雪开始漏水。正中方物业公司2004年在任宏主卧的正上方安装了一个移动天线，经交涉后，拆除了。2009年正中方物业公司说做外墙粉刷，要从任宏家施工，任宏家阳台玻璃被风吹坏了，后来任宏又重新封阳台，都是任宏自己出的钱。每年任宏都交供暖费，虽然测温温度够，但次卧不拿胶条封上，风就特别大，窗户特别不严实，一直都没有解决。一审法院审理查明：任宏系北京市朝阳区鑫兆佳园×号楼×单元×房屋的业主，该房屋建筑面积为152.76平方米。正中方物业公司系为任宏所居住的鑫兆佳园小区提供物业服务的物业管理公司。任宏于2002年12月26日与正中方物业公司签订了《物业管理协议》，该协议规定物业管理服务费价格为：住宅按建筑面积1.8元／月／平方米加144.9元／户／年；业主以开发公司开具的“入住通知书”通知时间为准按年度交纳物业管理费。任宏自2005年1月之后未向正中方物业公司交纳物业管理费。一审审理中，任宏称不同意交纳物业费。因为房屋漏雨，还有其他问题。第一年入住，大年三十天然气断了，没法吃饭。卧室和书房从入住就开始漏水，卫生间第一年冬天下雪开始漏水。正中方物业公司于2004年在其主卧的正上方安装了一个移动天线，经交涉后，拆除了。2009年正中方物业公司说做外墙粉刷，要从任宏家施工，任宏家阳台玻璃被风吹坏了，后来又重新封阳台，都是其自己出的钱。每年任宏都交供暖费，虽然测温温度够，但次卧不拿胶条封上，风就特别大，窗户特别不严实，一直都没有解决。对于任宏家漏水的情况，正中方物业公司认可任宏曾经报修，正中方物业公司承诺协调人员代为维修，但认为与任宏交纳物业费无关。对于任宏修复房屋所支出的费用，其未提交证据予以证明。一审法院判决认定：正中方物业公司、任宏签订的《物业管理协议》系双方真实意思表示，属于有效合同，双方均应按照该协议的约定履行义务。正中方物业公司作为任宏所在小区的物业管理企业，为任宏提供了物业服务，任宏作为小区业主，有义务按照约定支付物业费。故对于正中方物业公司要求任宏支付物业费的诉讼请求，该院予以支持。任宏所提出房屋漏水、窗户不严实等问题，不能证明与正中方物业公司有关，但正中方物业公司作为任宏小区物业管理企业，面对业主多年存在的问题始终没能妥善处理，造成业主生活的不便，对于任宏应缴纳的物业费该院予以酌减。另，该院希望正中方物业公司通过不断提升其物业服务水平和质量，完善物业管理服务中的细节，以充分获取所服务小区业主的理解和配合。同时亦希望任宏能及时交纳物业管理费，以保证小区物业的正常运转。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、任宏于判决生效之日起7日内给付北京正中方物业管理有限责任公司2005年1月至2014年1月的物业管理费共计人民币29750元；二、驳回北京正中方物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。任宏不服一审法院判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：任宏家房屋一直漏水，正中方物业公司没有解决。正中方物业公司没有履行自己的职责，任宏依法享有不安抗辩权，只有在正中方物业公司解决任宏的问题之后，任宏才会支付物业费。综上，请求撤销一审判决第一项，改判驳回正中方物业公司的诉讼请求。一、二审案件受理费由正中方物业公司承担。正中方物业公司服从一审判决。其针对任宏的上诉理由答辩称：房屋漏水是开发商的问题，应当由开发商解决，与正中方物业公司没有关系。正中方物业公司提供了物业服务，任宏应当支付物业费。请求驳回任宏的上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《物业管理协议》、供暖费发票、照片及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：正中方物业公司、任宏签订的《物业管理协议》系双方真实意思表示，属于有效合同，双方均应按照该协议的约定履行义务。关于房屋漏水问题，属于房屋质量问题，并非正中方物业公司的责任，任宏应当向房屋开发单位主张权利。在正中方物业公司提供了物业服务的情况下，任宏应当支付物业费。任宏关于正中方物业公司没有解决房屋漏水问题，其行使不安抗辩权，可以拒绝给付物业费的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。正中方物业公司认可一审法院酌减部分物业费，本院不持异议。综上，任宏的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费582元，由北京正中方物业管理有限责任公司负担30元（已交纳），由任宏负担552元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费544元，由任宏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高 峙代理审判员 田 璐代理审判员 王天水二〇一五年二月十三日书 记 员 高 原 关注公众号“”