（2014）咸中民终字第01171号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-07-15
案件名称
王莽与赵丹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省咸阳市中级人民法院
所属地区
陕西省咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵丹,王莽,李兆峰,中国人寿保险股份有限公司咸阳分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）咸中民终字第01171号上诉人（原审被告）赵丹。委托代理人张巍宇，陕西宇斌诚律师事务所律师。委托代理人任文军，陕西宇斌诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王莽。委托代理人闫联望，陕西天之骄律师事务所律师（2014年12月22日终止代理）。被上诉人（原审第三人）李兆峰。委托代理人王玉慧，陕西渭民律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）中国人寿保险股份有限公司咸阳分公司，住所地咸阳市西兰路中段。负责人徐艳梅，系该公司经理。委托代理人司晓诚，陕西宇斌诚律师事务所律师。上诉人赵丹因房屋买卖合同纠纷一案，不服咸阳市秦都区人民法院（2013）咸秦民初字第03428号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵丹及其委托代理人张魏宇、任文军，被上诉人王莽的委托代理人闫联望，被上诉人李兆峰的委托代理人王玉惠到庭参加诉讼。被上诉人中国人寿保险股份有限公司咸阳分公司经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原审判决认定：秦都区玉泉小区3号楼1-2单元房屋的产权人原为中保人寿保险有限公司咸阳分公司（现更名为中国人寿保险股份有限公司咸阳分公司），房产证号为市房权字第××号。该楼1-2单元24套房屋建筑面积为2131.84㎡。2011年9月25日，赵丹通过北京嘉禾国际拍卖有限公司竞拍取得了上述24套房产，成交金额为311万元。2013年5月3日，赵丹以通知的形式称居住在该楼一、二单元的临时住户属非法居住占有并要求无条件搬离。2013年5月5日，赵丹向李兆峰出具书面《授权委托书》，授权内容为：“本人因工作忙，现委托李兆峰全权办理秦都区玉泉小区3号楼（1-2）单元24套房产的买卖、过户等一切手续，其签字与本人签字具有同等法律效力，任何人无权阻止”。2013年10月25日原告与被告的代理人李兆峰签订了《房产转让合同》，该合同约定转让总价为300万元，合同签订后付150万，剩余150万在将24套房产过户至乙方或乙方指定人名下后付清，该合同约定过户时间为合同签订后30日内。在签订合同后李兆峰将房产证原件、授权委托书原件及保险公司相关手续交给原告。原告于2013年10月28日通过银行转账向被告的代理人李兆峰支付了首期购房款150万元（其中向李兆峰农行账户转款100万元、向李兆峰信合账户转款50万元）。2013年12月1日，被告在玉泉小区张贴公告，称其已撤销对李兆峰的授权，不承认房产买卖关系。原审法院认为，被告赵丹委托李兆峰全权办理秦都区玉泉小区3号楼（1-2）单元24套房产的买卖、过户等一切手续的委托书，是被告赵丹的真实意思表示，且委托的内容合法，故被告代理人李兆峰与原告王莽签订的《房产转让合同》是有效合同，被告赵丹应对其委托代理人代理行为承担责任。该房产转让合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，故原告要求依法确认《房产转让合同》合法有效的诉讼请求正当合法，应依法支持和保护；原告要求被告继续履行合同之诉讼请求正当合法，应依法予以支持和保护。被告抗辩其不知情以及原告与李兆峰恶意串通均无相关证据支持，且该抗辩事由与2013年5月3日发出的通知相矛盾，至于被告辩称其没有收到150万元房款理由不成立，原告已将首付款通过银行转账方式转给其委托人李兆峰，故其辩称理由不成立。由于24套房屋的产权证还未过户给被告赵丹，故中国人寿保险股份有限公司咸阳分公司有协助办理过户的义务。遂判决：一、原告王莽与被告赵丹于2013年10月25日签订的《房产转让合同》为合法有效合同。二、被告赵丹在本判决生效后十日内将位于秦都区玉泉小区3号楼1-2单元的24套房屋过户至原告王莽名下，第三人中国人寿保险股份有限公司咸阳分公司予以协助配合，因完成过户所需的费用依照相关的法律、法规规定，由原告王莽、被告赵丹及中国人寿保险股份有限公司咸阳分公司按规定各自承担各自的。三、原告王莽在本判决生效后十日内将剩余150万元房款支付给被告赵丹。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费30800元由被告赵丹承担。一审宣判后，赵丹不服，向本院提出上诉。赵丹上诉认为：一、原审法院程序违法。一审中上诉人申请原审法院对本案中止审理，原审法院明知第三人有犯罪嫌疑依然径行作出判决，严重违反了先刑后民的最基本法律原则；二、原审法院认定事实错误。1、王莽至今未足额缴纳案件受理费，原审认定王莽具有履行合同的能力错误。2、一审法院认定李兆峰在与王莽签订合同时是赵丹的代理人错误。李兆峰是接受双方的委托，身份应当是中立的，不代表任何一方，不再是赵丹的委托人。3、在原稿中明确约定了“款到账三方签字盖章后生效”，但在李兆峰与王莽签订的《房产转让合同》上赵丹没有签字，而是由李兆峰强行代签，不具备合同生效条件，是无效合同。4、原审认定王莽转款150万元错误。请求撤销一审判决，确认2013年10月25日王莽与李兆峰所签《房产转让合同》无效，返还上诉人房屋产权手续，或发回重审。王莽答辩称，一审认定事实正确，证据充分，程序合法，请求维持原判。李兆峰答辩意见与王莽答辩意见一致，另认为赵丹给其所出具的授权委托书是真实的。中国人寿保险股份有限公司咸阳分公司未进行答辩。二审中赵丹提交五组证据：证据一：2014年5月20日咸阳市秦都区人民法院向咸阳市公安局经侦大队发出的调查函一份及2014年4月14日咸阳市公安局立案决定书一份。证明原审法院在公安机关调取李兆峰诈骗案相关材料时，由于得到公安机关口头回复，便未向公安机关送达调查函，而是将该函带回入卷。随后以不知李兆峰诈骗案已由公安机关立案侦查为由，径行作出判决，严重违反了国家“先刑后民”的最基本法律原则；证据二：1、2013年2月28日咸阳泾渭物业管理有限公司出具的王莽困难证明一份；2、2013年12月18日王莽向原审法院提交的诉讼费减缓申请书一份；3、原审法院诉讼费缓交、减免审批决定表一份；4、咸阳市秦都区人民法院案件受理费票据一份。证明王莽连诉讼费都申请减缓，且未按要求在判决前缴纳全额诉讼费，进一步证明王莽根本没有购房的能力，更无支付房屋对价款的能力。否则，就是原审法院在办理人情案；证据三：1、《房产转让合同》原稿一份；2、2013年10月25日李兆峰代表赵丹与王莽签订的《房产转让合同》一份。证明1、《房产转让合同》的原稿与正式签订的《房产转让合同》有很大差异，第三人李兆峰与王莽恶意串通，篡改合同原稿本意；2、证明李兆峰在本合同的签订过程中已不是赵丹的代理人，其身份是中立的，是双方共同委托人，不代表任何一方；3、证明《房屋转让合同》中赵丹的签名系李兆峰代签；证据四：1、中国农业银行证明一份；2、王莽录音资料一份；3、李兆峰录音资料三份。证明1、赵丹已明确告知李兆峰《房产转让合同》不能签，而李兆峰却违背赵丹意愿并表态非签不可，进一步证明其已超越了双方共同委托人的身份；2、证明王莽明知张小谋已将16套房屋出卖，且赵丹父亲已不愿再与其交易。从中表明，王莽与李兆峰想借用赵丹与张小谋的矛盾从中浑水摸鱼；3、证明汇入农行的100万元购房款当日被支取，汇入信合的50万元不明，故不能确认王莽有支付房款的行为；4、证明王莽没有给李兆峰支付房款150万元，李兆峰认为王莽有可能会伤害其性命；5、证明李兆峰和王莽之间有不正当交易内容，李兆峰曾表示如王莽不听，他便报警；证据五：1、拍卖成交确认书一份；2、关于24套房产的成本说明一份。证明1、赵丹于2011年9月25日以3265500元的价格拍得24套房产；2、如果进行再次转卖，24套房产的交易成本最少应当为3842191元。王莽方质证认为：对第一组证据的真实性无异议，对证明目的不认可；对第二组证据真实性无异议，但对证明目的不认可。王莽已全额交纳诉讼费用，具有履行合同的能力，诉讼费的交纳与合同履行无关；对第三组证据真实性无异议，对证明目的不认可。其认为该份原稿是草稿，是赵丹方拟写的，不具有法律效力，李兆峰在草稿中是作为共管账户的收款人，反而印证了赵丹对李兆峰收取房款的信任和许可，从2013年5月赵丹出具书面授权委托书，一直到2013年12月1日张贴公告撤销委托，此期间李兆峰一直是赵丹的委托代理人；对第四组证据中的银行证明无异议，但不能确定是李兆峰支取。对视听资料中与李兆峰的录音真实性不认可，对与自己的录音资料认为不属实，顺序颠倒；对第五组证据中的拍卖成交确认书认可，但对24套房产成本说明不认可。李兆峰代理人质证对上诉人提交证据的真实性认可，对证明目的不认可。经合议庭评议认为对上诉人提交的证据四中与李兆峰的录音资料因录音内容不清晰，无法认定。对与王莽的录音，王莽虽认为前后顺序颠倒，不属实，但对其自己陈述部分的内容并未否定，故予以认定；证据五中的24套房产成本说明系上诉人自行书写的材料，不予认定。对上诉人提交的其他证据真实性各方当事人均无异议，予以认定。经审理查明，2011年9月25日，赵小平（本案被告赵丹之父）以其子赵丹的名义，以311万元的价格竞拍取得了中保人寿保险有限公司咸阳分公司位于秦都区玉泉小区3号楼1-2单元24套房屋产权。赵小平拍得该处房产后，在未办理过户登记手续的情况下，口头委托其战友张小谋对24套房进行装修并对外出售。张小谋出售了部分房屋（张小谋陈述共出售16户，二审中核实四户），收取每户10万元左右首付款，并将房屋钥匙交给各购买人，但一直未将售房款交给赵小平父子。赵小平遂指示赵丹另行委托刘建民、李兆峰全权处理房屋买卖、过户等事宜，并出具了书面授权委托书。2013年5月3日李兆峰、刘建民在小区内贴出：现居住在6号楼一、二单元的临时住户，产权人已经发觉均属非法居住占有。所谓购买手续均未经产权所有人同意，系非法手续，要求15日内无条件搬迁等内容的通知。2013年5月5日，赵丹给李兆峰出具了一份书面授权委托书，内容为：本人因工作忙，现委托李兆峰全权办理我在秦都区玉泉小区3号楼（1-2）单元24套房产的买卖、过户等一切手续，其签字与本人签字具有同等法律效力，任何人无权阻止”。得到授权后，李兆峰分别与翟淑琴、王彦贤订立了两份书面买卖合同，并各收取10万元首付款。2013年10月25日李兆峰又与王莽（本案的原告）签订了24套房屋的《房产转让合同》，该合同约定：转让总价为300万元，合同签订后付150万，剩余150万在将24套房产过户后付清；过户时间为合同签订后30日内；赵丹于本合同签订后30日内，将上述房产证、房屋钥匙及相关手续交给王莽，王莽将剩余款一次性付给赵丹。赵丹若不能按期交付，每逾期一天支付违约金伍仟元人民币；王莽若不能按期支付剩余房款，每逾期一天同样支付伍仟元人民币。赵丹违约，双倍退还前期所收房款；王莽违约，前期支付房款不得收回。在签订合同后李兆峰将房产证原件、授权委托书原件及保险公司相关手续交给王莽。2013年10月28日王莽通过银行转账分别向李兆峰农行账户转款100万元、向李兆峰信合账户转款50万元。李兆峰在收到该款后一直未交付给赵小平父子。11月12日晚23时34分，赵丹、赵婷（赵丹之姐）致电王莽并录音，在录音资料中，王莽谈到因张小谋之前所售房屋中的一户叫魏志国的，拿着假房产证欲将房卖与王莽，在看房时，王莽发现了小区内2013年5月3日张贴的公告，遂按公告上的电话联系了李兆峰，从李兆峰处得知张小谋与赵小平的纠纷，并与赵小平就24套房产买卖直接进行了协商等内容。12月1日，赵丹在小区内张贴公告，称其已撤销对李兆峰的授权，不承认房产买卖关系。王莽于2013年12月30日以赵丹为被告向秦都区人民法院提起诉讼，要求：一、依法确认原被告于2013年10月25日签订的《房产转让合同》合法有效；二、判令被告继续履行《房产转让合同》，将位于秦都区玉泉小区3号楼1-2单元的24套房屋过户至原告名下；三、案件受理费由被告承担。秦都区人民法院受理此案后，将李兆峰、中国人寿保险股份有限公司咸阳分公司追加为本案第三人。王莽在起诉时办理了诉讼费缓交手续，预交案件受理费10000元，下余20800元已按诉讼费审批决定于判决之前全部交清。在一审诉讼期间，赵丹以李兆峰涉嫌诈骗向咸阳市公安局报案，市局于2014年4月14日作出咸公立字（2014）014号立案决定书，决定对李兆峰诈骗案立案侦查。2014年10月22日咸阳市公安局作出咸公撤案字（2014）001号撤销案件决定书，以李兆峰诈骗案无证据证实犯罪事实存在，决定撤销此案。本院认为：赵丹虽上诉认为其授权李兆峰出售的仅是8套房产，李兆峰超出授权范围与王莽签订24套房屋买卖合同，应为无效合同，但赵丹的书面授权委托书、赵小平在房屋买卖合同草稿上所做的修改等证据均表明赵丹授权给李兆峰的真实意思表示是24套房屋的出售及办理过户手续。对于上诉人提出正式合同与“合同原稿”内容不符，李兆峰系双方代理的主张，经查房产转让合同草稿虽与正式合同内容存在差异，但因各方当事人均未签字而没有成立，该草稿合同内容不能对抗成立并生效的正式合同，因而该上诉理由不能成立。上诉人上诉认为本案违反了“先刑后民”的原则，程序违法。经查，咸阳市公安局虽于2014年4月14日对李兆峰以诈骗立案，但该案已于2014年10月22日因无证据证实犯罪事实存在，决定撤销。因而该上诉理由不能成立。上诉人以王莽在一审办理了诉讼费缓交手续来证明王莽不具有履行合同能力。经查，王莽已按合同约定履行了付款义务，其在诉讼中办理缓交手续与其履约能力没有必然因果联系，该上诉理由不能成立。赵丹基于拍卖取得该处房产相关权益之后，作为权利人其有权处分该处房产。李兆峰在赵丹授权范围内与王莽签订了24套房产的买卖合同，该合同内容真实合法，应为有效合同。王莽在合同签订之后，已按约定履行了150万元的前期付款义务，其在合同项下的相应权利亦应受到保护。本案虽有可能存在“一房多卖”的情形，但在其他购买人均未办理物权登记的情况下，王莽首先提出办理房屋过户登记手续的请求，应当依法予以支持。鉴于本案争议的标的物上存在不同的权利人，部分前期购买人已实际入住的情况，王莽在办理房产过户登记过程中有可能产生纠纷，法庭已明确向王莽释明，并询问王莽是否变更诉讼请求为主张违约责任，王莽明确表示不变更诉讼请求，要求按合同约定为其办理24套房屋的过户登记手续。王莽该意思表示是对自己民事权利的自由处分，不违反法律规定，应予准许。在办理过户登记过程中如产生纠纷，可另案处理。综上，上诉人认为本案一审程序违法，认定事实错误的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵丹承担。本判决为终审判决。审 判 长 李春丽审 判 员 席晓颖代理审判员 李新莉二〇一五年二月十三日书 记 员 李莎莎《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度搜索“”