（2015）平商初字第476号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-06-15
案件名称
杨士勋、杨国勋与王朝荣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
平邑县人民法院
所属地区
平邑县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨士勋,杨国勋,王朝荣
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百二十七条，第二百三十五条，第二百四十八条
全文
山东省平邑县人民法院民 事 判 决 书（2015）平商初字第476号原告杨士勋，居民。委托代理人王莉莉，山东钟罗律师事务所律师。原告杨国勋，居民。委托代理人王莉莉，山东钟罗律师事务所律师。被告王朝荣，职工。原告杨士勋、杨国勋与被告王朝荣房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨国勋及二原告委托代理人王莉莉、被告王朝荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨士勋、杨国勋诉称，2012年5月28日，二原告与被告签订了租赁合同，约定被告承租原告所有的位于费县探沂供销社沿街门面房两间，租赁期限从2012年7月1日至2022年6月30日，租金第一年10000年，以后按市场价格协商确定，租金缴纳约定于签订租房合同时本年度一次性缴纳，每超一天按年度金额30%收取违约金，超过一个月未交，即终止合同。合同签订后，原、被告按约定履行了两年，到2014年5月28日按合同约定收取房租之日，原告找到被告催要房租款时，被告以没钱为由拒绝支付，后原告多次催要，被告均已同一理由拒绝支付租金，但被告仍继续占用原告的房屋继续经营。原告认为被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，为此，原告为维护自己的合法权益，请求依法判决解除原、被告于2012年5月28日签订的租赁合同。判决被告返还租赁房屋，并支付房屋租金10000元及违约金3000元，共计13000元，诉讼费、保全费由被告承担。被告王朝荣辩称，原告称多次催要房租我都以没钱为由拒绝支付，以下事实证明，原告是在说谎。一、合同第三条规定：第一年租金10000元，以后参照同类房屋价格协商定价，本人就履行了这项规定。原告在2014年8月15日上午9点27分打电话时，我说和我挨着的一间房租金才3200元，另外一家两间才6500元，我的房租贵多了，能不能（房租少一些），我话没说完，原告就破口大骂，祖宗三代都骂了，并恶狠狠的说干不起就别干，赶快滚出来，我说明天就搬。就这样，尽管第二天有专场演出，结束时间是9点30分，连夜就搬走了。第二天我就给另外两家打电话说了此事，他们都同情理解我，没过几天有求租的打我电话，我帮着给租出去了。二、原告称没交还钥匙，事实上一开始原告就没给钥匙，我怎会交还钥匙？因为训练房里面没有任何物品，所以从未锁过门。综上，1、原告从第二年就在违约，我觉着多一事不如少一事，吃亏没什么了不起，就忍了。2、原告在第三条违约的同时，继续变本加厉用辱骂的行为强行终止合同。3、原告从未交给我钥匙，分明是报复。原因是因原告不履行合同第三条规定而达不成协议、造成了没有及时交第三年租金，事实证明原告违约、骂人、终止合同、并让我滚出来，所以从2014年7月1日至8月16日的租金没交，原告纯属报复、陷害。4、另外三间屋的房主和原告一起拟的合同且一并签订，我和另外两家没起争议且很友好。经审理查明，2012年5月28日，二原告与被告签订了房屋租赁合同，该合同约定：一、原告将其所有的位于费县探沂供销社沿街门面房、第一层门口向西第3间90平方米出租给被告。二、租赁期限十年，从2012年7月1日至2022年6月30日。三、双方约定房屋租金第一年10000年，以后每年年租参照同类房屋租金双方协商年租金额。九、租金缴纳约定于签订租房合同时本年度一次性缴纳，每超一天按年度租内金额30%收取违约金，超过一个月未交，即终止合同。十二、本合同已经签订甲乙双方须共同遵守如单方违约赔偿对方违约金10000元。租房合同还对其他事项进行了详细的约定。合同签订后，原、被告按照合同的约定履行了两年，被告已将2012至2013年度、2013至2014年度两年的房租付清。原告于2014年5月28日按合同约定要求被告支付2014至2015年度的房租时，被告没有支付。后原、被告因房租价格协商未果，原告以被告违反合同约定为由，向本院提起诉讼，要求解除原、被告签订的房屋租赁合同、判决被告返还租赁的房屋、支付房屋租金及违约金13000元。庭审时，原告变更了诉讼请求，要求被告支付房屋租金、违约金各10000元，共计20000元。本案在审理过程中，被告辩称其他租房户每年的房租是6500元，被告想按此价格进行调整，但原告不同意，房租就没有按时缴纳，原告还打电话骂人，且让被告搬出所租房屋，原告打电话强行终止的合同，2014年8月15日9点左右合同已经解除，8月16日搬出所租的房屋，是原告违约在先。对于被告在庭审中的辩解，原告不予认可，原告称沿街房房租都已涨到12000元，被告一直占着我的房子，原告一直在催收房租，被告就是不交纳房租，被告也不说退房，也没有解除租房合同，不能因为房租价格协商不成被告就说原告违约，从被告提交的证据二来看，被告所租其他房屋的租赁费和其租赁原告的房租费一样。在庭审的调解阶段，原、被告均同意解除租赁合同，原告要求被告支付房租及违约金15000元，但被告同意最多支付原告三个月的租赁费，因双方的分歧较大，未能达成一致调解意见。上述事实，主要是依据庭审调查，当事人陈述及原、被告提供的证据所认定的，材料均已记录在卷佐证。本院认为，二原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，且已实际履行，该合同为有效合同。合同生效后对双方具有约束力，原、被告任何一方不得违约单方解除合同，双方应遵循诚实信用的原则履行合同的约定。庭审中，被告辩解合同已经终止，其已搬出所租原告的房屋，原告违约在先。但本院认为，双方签订的房屋租赁合同至今并未解除，仍然合法有效，双方就房租价格未能达成新协议的情况下，被告仍应履行原合同，其应支付原告2014至2015年度的租赁费10000元。被告说原告违约、合同已经解除、其已搬出所租房屋，因其没有充分的证据予以证实，原告又不予认可，故其辩解理由不能成立，本院不予采信。双方签订的房屋租赁合同为期十年，只履行了部分时间，原告主张10000元的违约金数额过高有失公平，违约金应按合同约定的年度租金的30%即3000元为宜。原、被告均表示不再继续履行该房屋租赁合同，双方均同意解除，本院应依法予以解除。综上，原告所诉事实清楚，证据确实，理由正当，其合理的诉求本院予以支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十四条第八款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告杨士勋、杨国勋与被告王朝荣签订的房屋租赁合同。二、被告王朝荣将所租赁的房屋交还原告杨士勋、杨国勋。三、自2014年5月28日起，被告王朝荣支付原告杨士勋、杨国勋2014至2015年度的租赁费每日按27.39元计算（10000元÷365天），直至被告王朝荣将房屋交付给原告杨士勋、杨国勋时止。四、被告王朝荣支付原告杨士勋、杨国勋违约金3000元。以上有执行内容的条款，于本判决生效后七日内履行完毕。五、驳回原告杨士勋、杨国勋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由原告杨士勋、杨国勋负担50元，被告王朝荣负担200元；保全费150元，由被告王朝荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长 魏会明审 判 员 贺兆平人民陪审员 巩纹君二〇一五年二月十三日书 记 员 孙 晓 微信公众号“”