（2014）苏中民终字第04366号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-04-23
案件名称
苏州市创元投资发展（集团）有限公司与傅喜明、苏州钻石人间娱乐有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第04366号上诉人（原审被告）傅喜明。被上诉人（原审原告）苏州市创元投资发展（集团）有限公司，住所地苏州市南门东二路4号。法定代表人董柏，该公司董事长。委托代理人顾俊福，江苏致邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）苏州钻石人间娱乐有限公司，住所地苏州市苏福公路1号。法定代表人傅喜明，该公司董事长。委托代理人傅喜军。被上诉人（原审被告）傅喜忠，系苏州市沧浪区美臣玻璃加工厂业主。原审被告苏州苏流流量计有限公司，住所地苏州市山塘街彩云桥下塘1号。法定代表人陈洪良。上诉人傅喜明因与被上诉人苏州创元投资发展（集团）有限公司（以下简称创元公司）、苏州钻石人间娱乐有限公司（以下简称钻石人间公司）、傅喜忠、苏州苏流流量计有限公司（以下简称苏流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第0138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年12月，苏州市人民政府国有资产监督管理委员会作出苏国资产（2008）84号文件，将包括盘门路175号面积为14184.68平方米的土地使用权及其上13010.84平方米的房屋产权划拨给创元公司。2008年12月24日，创元公司与傅喜明、苏流公司签订房屋租赁合同，约定创元公司将本市苏福路1号（现公安编号为盘门路175号）44、45、49-C房屋（约1510平方米）出租给傅喜明，租赁用途为服务，租期两年，自2009年1月1日起至2010年12月31日止，第一年租金16.80万元，第二年租金20.80万元。合同第六条第一款中约定，合同期满或因傅喜明原因致使合同被解除的，傅喜明装修改建无偿归创元公司所有；第十一条第三款、第四款约定，租期期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还创元公司。租期届满，双方未达成续租协议时，傅喜明应于约定解除之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还创元公司。傅喜明逾期不搬离或不返还租赁物的，创元公司除有权收回租赁物，强行将租赁场地内物品搬离外，还有权要求傅喜明支付年租金两倍为标准的房屋使用费；第十三条第一款约定，苏流公司愿意为傅喜明履行本合同提供连带保证责任。创元公司与傅喜明还签订物业服务协议一份，约定协议期限与房屋租赁期间同步，自2009年1月1日起至2010年12月31日，物业费第一年4.20万元、第二年5.20万元。上述合同签订后，创元公司将盘门路175号44、45、49-C房屋交付傅喜明。嗣后，傅喜明与苏州工业园区紫藤经贸有限公司（以下简称紫藤公司）于2009年3月7日签订协议，约定傅喜明因开办娱乐公司，将其承租创元公司的49-C的100平方米、45号118平方米与紫藤公司租用的49-B的200平方米交换使用，各自与创元公司的租赁关系不变，傅喜明贴补紫藤公司搬场装修费用5万元。租赁期间，傅喜明对盘门路175号44、45、49-C房屋进行了装修、改建，对45号朝西的矩形部分搭建一层（100平方米左右），对44、45号中间的100余平方米场地亦搭建一层，用于堆放物品。紫藤公司租赁到期后，将原交换使用的房屋交还傅喜明。现盘门路175号房屋49号由钻石人间公司占用，44、45号及中间场地由美臣玻璃厂占用。另查明，钻石人间公司于2013年3月5日办妥工商设立登记手续。2013年8月21日，创元公司基于本案诉请及事实理由诉至法院，后因创元公司经传票传唤无正当理由未到庭，法院于2014年1月26日对该案按撤诉处理。审理中，创元公司表示，因傅喜明、钻石人间公司、傅喜忠对诉争房屋存在搭建，故如有搭建可由他们自行拆除。如已形成附合他们不愿拆除的，应向创元公司返还。创元公司诉状中主张的面积1510平方米现不一定准确，故主张要求傅喜明、钻石人间公司、傅喜忠腾让盘门路175号44、45、49号房屋。创元公司与傅喜明对于租赁期内租金及物业费已结清、2011年至2013年期间创元公司仍对诉争房屋提供基本的物业服务的事实，均不持异议。审理中，为证明签订租赁合同时与创元公司达成长期租赁的口头协议，在书面租赁合同到期后创元公司仍积极配合钻石人间公司办理行政审批手续等事实主张，傅喜明、钻石人间公司提供苏州玻璃厂于2011年12月1日为配合钻石人间公司办理卫生许可证出具的排污问题情况说明、苏州市沧浪区卫生局2011年12月27日颁发给钻石人间公司的卫生许可证、苏州亚明玻璃厂为配合钻石人间公司申领营业执照盖章的房屋所有权证复印件及成立日期为2013年3月5日注册资金为800万元的钻石人间公司营业执照。创元公司对卫生许可证、营业执照的真实性予以认可，但认为苏州玻璃厂已于1997年破产，对于苏州玻璃厂公章加盖情况表示不知情；苏州亚明玻璃厂系民营企业，对该厂的前述行为亦不知情。审理中，创元公司陈述对于苏州玻璃厂地块的清租工作在2011年前后即启动，其曾向钻石人间公司张贴过搬迁通知。由于该地块清租工作繁重，需按轻重缓急分别处理，故于2013年才起诉。傅喜明、钻石人间公司及傅喜忠对创元公司主张在2011年前后张贴搬迁通知的事实不予认可。以上事实，由创元公司提供的国资委文件、房屋所有权证、公安门牌变更通知、房屋租赁合同、物业服务协议、民事裁定书、傅喜明提供的现场照片、其与紫藤公司协议书、收条、卫生许可证、营业执照及当事人陈述等证据在卷佐证。创元公司一审诉讼请求为：1、傅喜明、钻石人间公司、傅喜忠、苏流公司腾空并交还本市盘门路175号44、45、49号房屋；2、傅喜明按20.80万元／年的标准支付自2011年1月1日起至实际迁出之日的房屋使用费；3、傅喜明按5.20万元／年的标准支付自2011年1月1日起至实际迁出之日的物业管理费；4、本案诉讼费由傅喜明、钻石人间公司、傅喜忠承担。审理中，创元公司明确第一项诉请为要求傅喜明、钻石人间公司、傅喜忠腾空、交还本市盘门路175号44、45、49号房屋，并撤回第4项诉讼请求。原审法院认为：创元公司与傅喜明签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效。合同约定租期为两年，2010年12月31日租期届满后，因双方未就续租事宜达成合意另行签订书面租赁合同，故傅喜明作为承租人，应当按约腾清交还房屋，钻石人间公司及傅喜忠作为房屋的实际使用人，亦负有腾退交还房屋的义务，故创元公司主张要求傅喜明、钻石人间公司、傅喜忠交还本市盘门路175号44、45、49房屋的诉讼请求予以支持。傅喜明、钻石人间公司及傅喜忠均对诉争房屋存在添附、搭建行为，在向创元公司返还房屋前，在不破坏原房屋结构的前提下各使用人应自行拆除相应搭建设施，对房屋恢复原状；如怠于拆除，则一并随诉争房屋交还创元公司。傅喜明、钻石人间公司及傅喜忠抗辩创元公司曾口头承诺出租十年或租用至拆迁，未提供证据证明，且创元公司对此不予认可，法院碍难采信。傅喜明、钻石人间公司虽提供证据证明其卫生许可证、营业执照办理日期在书面租赁合同租期届满后，认为其中不可避免地需要创元公司的配合，然鉴于创元公司与傅喜明、钻石人间公司并未另行签订书面租赁合同明确租期展期，故即使2011年起至2013年8月期间创元公司未积极向傅喜明等主张要求返还房屋，但从创元公司亦未向傅喜明收取租金的事实来看，创元公司对双方租赁关系延续的态度是否定的。创元公司在2013年8月已以诉讼形式明确向傅喜明等主张返还房屋的诉讼请求，创元公司现再次起诉，要求返还诉争房屋，于法有据，应予支持。关于傅喜明、钻石人间公司抗辩租赁合同无效的观点，因未提供证据和法律依据证明，且租赁合同实际已履行完毕，法院对该观点不予采信。关于创元公司主张的房屋使用费。本案书面租赁合同到期终止后，因傅喜明未履行交还房屋义务，且任由钻石人间公司、傅喜忠继续占用房屋至今，故创元公司有权要求傅喜明按租赁合同第二年租金标准即20.80万元／年支付自2011年1月1日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。傅喜明、钻石人间公司抗辩称创元公司曾承诺不再收取租金，未提供证据证明，法院不予采信。关于创元公司主张的物业费。因物业协议中明确物业服务期限与租赁期间同步，而租赁期间至2010年12月31日到期。鉴于创元公司与傅喜明均认可2011年至2013年底创元公司提供了基本的物业服务，然因创元公司对租赁关系持否定态度，且傅喜明亦抗辩认为周边环境恶化、垃圾清运均由其自行负责，故法院认为创元公司按协议约定，以正常提供物业服务状态主张收取物业费不妥，酌情调整傅喜明应按每年2.60万元标准支付2011年至2013年期间物业费，即7.80万元。傅喜明、钻石人间公司、傅喜忠抗辩要求创元公司赔偿装修投入、经营损失后方肯搬离的观点，未在本案中提出具体明确的反诉请求，亦未提供证据证明创元公司在订约过程中存在违约行为，且双方合同第六条第一款中约定了“合同期满或因乙方原因致使合同被解除的，乙方装修改建无偿归甲方所有”，创元公司亦表示现就钻石人间公司添附的不可拆除的装修，并无第三方对创元公司进行补偿，故傅喜明、钻石人间公司、傅喜忠抗辩要求创元公司给予赔偿后方肯腾让房屋的观点和理由，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。创元公司在诉讼中撤回对苏流公司的诉请，系对诉讼权利的处分，法院口头裁定予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、傅喜明、苏州钻石人间娱乐有限公司、傅喜忠于判决生效之日起15日内将本市盘门路175号44号、45号、49号房屋腾空、返还给苏州创元投资发展（集团）有限公司。二、傅喜明于判决生效之日起15日内支付苏州创元投资发展（集团）有限公司房屋使用费，按每年20.80万元，自2011年1月1日计算至实际交还房屋之日止。三、傅喜明于判决生效之日起15日内支付苏州创元投资发展（集团）有限公司2011年至2013年期间物业费7.80万元。案件受理费16700元，由苏州创元投资发展（集团）有限公司负担2750元，傅喜明负担13950元傅喜明不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定傅喜明与创元公司的租赁合同期限只有两年是错误的，创元公司口头承诺租赁期为十年。二、从2011年1月到2013年8月期间创元公司未向傅喜明和其他租户要求过租金和物业费，一审判决的部分房屋使用费、物业费已过诉讼时效。三、创元公司出租的地块属于工业用地，租赁合同应认定为无效。四、即使不能认定租赁合同无效，也是显失公平可撤销的合同，创元公司的前身是市拆迁办，傅喜明有理由相信创元公司在出租房屋时已经知晓房屋不久要拆除，所以才与承租户不再签订租赁合同，并有不收取租金和物业费的承诺。因此法院判决傅喜明搬离同时应判创元公司赔偿傅喜明的损失。请求二审法院撤销原判，驳回创元公司的诉讼请求。被上诉人创元公司二审答辩认为：双方签订的租赁合同是真实意思表示，合同合法有效。合同约定租赁期限为两年，创元公司主张房屋使用费和物业费没有超过诉讼时效。二审经审理查明的事实与原审一致。本院认为：创元公司于2008年12月经政府划拨，取得了盘门路175号地块的土地使用权及其上房屋产权。2008年12月24日创元公司与傅喜明、苏流公司签订的房屋租赁合同是各方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。租赁合同约定租赁期限两年到2010年12月31日止。在租赁期间，傅喜明在承租房屋内开设钻石人间公司，部分房屋由傅喜明设立的苏州市沧浪区美臣玻璃厂使用。合同到期后，傅喜明未将承租房屋返还给创元公司，也未缴纳房屋使用费和物业费。傅喜明继续占有使用该房屋已无合同依据，其与其他房屋使用人钻石人间公司、傅喜忠应当向创元公司返还房屋，并支付占有期间的房屋使用费。傅喜明上诉认为创元公司曾有口头承诺租赁期为十年，但未提供相应证据证明。傅喜明上诉还提出创元公司主张的部分房屋使用费、物业费已过诉讼时效，因其占有使用涉案房屋是个连续的期间，直至本案诉讼时仍在继续，故诉讼时效并未超过。傅喜明认为承租房屋的地块是工业用地租赁合同应为无效的理由依据不足，其认为租赁合同显失公平也未提供证据，故其上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16700元由上诉人傅喜明负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 叶 刚代理审判员 王君英二〇一五年二月十三日书 记 员 吴茂程 关注公众号“”