（2015）汇民初字第261号
裁判日期: 2015-02-13
公开日期: 2015-09-27
案件名称
贵州省遵义三力石油化工有限公司诉邹友均租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
贵州市汇川区人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵州省遵义三力石油化工有限公司,邹友均
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第二十八条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十五条第一款
全文
贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2015）汇民初字第261号原告贵州省遵义三力石油化工有限公司，住所:遵义县南白镇关门山二七七货场内,组织机构代码:21481683-0。法定代表人帅洁，该公司经理。委托代理人曾奇志,贵州大智律师事务所律师.委托代理人赵廷友，贵州大智律师事务所律师.被告邹友均，男，汉族，1973年9月22日生，住四川省双流县黄甲镇文庙村*组，汇川区逸安川运餐饮服务站业主，身份证号码:5101221973********。原告贵州省遵义三力石油化工有限公司诉邹友均租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐庆华适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人曾奇志、赵廷友，被告邹友均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告贵州省遵义三力石油化工有限公司诉称，我公司于2012年11月13日与被告邹友均签订了《场地租赁合同》，将原告自有的位于遵义市汇川区董公寺镇交通加油站旁围墙内场地及地面建筑出租给被告使用，租赁期限2年，自2012年11月5日起至2014年11月6日止；并约定合同履行期满后，被告按签订合同时现状将所承租场地及建筑物房屋如数归还原告。合同约定的租赁期间届满后，双方未续签合同，被告一直占用上述场地及地面建筑物，经原告多次催促仍拒绝腾退。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令被告立即将位于遵义市汇川区董公寺镇交通加油站旁围墙内场地及地面建筑物腾退给原告；判令被告支付原告场地及地面建筑物占有使用费（场地及地面建筑物占有使用费按每日740元计算，从2014年11月7日起至将地及地面建筑物腾退之日止。至起诉之日占有使用费为23680元）。被告邹友均辩称，我从2008年开始租赁原告的场地及房屋，每两年签一次租赁合同。今年3、4月份左右，政府要征收土地，原告不提前通知我们就要求我们搬走，并且断电断水，我租用场地及房屋，投入了很多资金和设备，应当给予我赔偿。经审理查明，原告贵州省遵义三力石油化工有限公司于2008年将位于遵义市汇川区董公寺镇交通加油旁围墙由场地及地面建筑物出租给被告邹友均使用，租期两年。两年届满后，双方又协议续租。原告出租的加油站场地领取了土地使用权证，其地面建筑物未办理建筑工程规划许可证。被告在租赁房屋处开办了汇川区逸安川运餐饮服务站，并领取个体工商户营业执照。2012年11月13日，被告以汇川区逸安川运餐饮服务站的名义与原告再一次签订《场地租赁合同》，约定出租标的为原告位于遵义市汇川区董公寺镇交通加油站旁围墙内场地及地面建筑物及租赁经营使用权；出租期限为2年，自2012年11月5日起至2014年11月6日止；第一年租金24.2万元，第二年租金26.62万元；原告于本合同签订后即日将租赁物按现状两层整栋楼和五层办公楼（该五层楼其中一层由公司自用外其余部分全部给乙方使用），该五层办公楼如原告需要拆除，被告无条件从中搬出；被告保证将租赁土地用于过往车辆服务站经营，不得在整个租用范围内土地及房屋内进行违反国家法律法规的活动业务，经营期间所产生的水、电、垃圾处理等各种费用均由被告承担；被告自行承担经营期间产生的工商管理税务等费用，依法经营，未经原告允许不得改变租赁物现状或用于其他用途或转租；合同履行期满后，服务站内被告新增设施设备，地面建筑所有权仍然归被告所有，被告有权对该部份资产进行各种形式的处理（能搬走的东西，如电脑、桌椅等），如被告不再需要，则撤除恢复原状；合同履行期满，被告按租赁合同约定时现将现场及建筑物房屋如数归还原告；原告收取的租金为税后金额，不再承担其它费用。合同签订后，被告向原告缴纳了20000元押金和2014年11月6日租赁期届满日前的租金,一直对租赁物进行使用。原告于2011年11月21日在租赁房屋处张贴通告，要求被告在十日内搬走，被告拒绝搬走，双方产生纠纷，原告遂向本院提起诉讼。本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承担人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租”,土地使用权出租，其地上建筑物也随同出租；反之房屋出租，其占地范围内的土地使用权也随同出租。按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，具体就是指按建设项目工程规划许可证的规定建设房屋或其它建筑物，否则土地使用权也不得出租。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设项目工程规划许可证或者未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案原告出租的土地建筑物未取得建设工程规划许可证，租赁合同无效。原告称主要是空场地租赁，因土地使用权未按规定开发利用和建设的不得出租，空场地租赁同样因违反行政法规的强制性规定而无效。退一步说，即使允许空场地租赁，当房屋租赁无效后，从租赁合同的整体目的即开设餐馆而言，空场地无法开设餐馆，不具有独立使用价值，房屋租赁部分无效，空场地部分也不可能单独有效。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款规定，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案原告按租赁合同有效提起诉讼，本院告知其可以变更诉讼请求，按无效租赁合同提起诉讼并要求返还租赁物，原告认为本院释明错误，拒绝变更诉讼请求。法院在民事诉讼中无权变更当事人的诉讼请求，仍应按原告的有效租赁合同进行审理，因该租赁合同无效，故原告按有效租赁合同请求被告按合同约定搬迁房屋的诉讼请求不能成立，原告可按本院的释明另行主张权利。据此，判决如下：驳回原告遵义三力石油化工有限公司诉讼请求。本案案件受理费200元（已减半收取），由原告遵义三力石油化工有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。审判员 唐庆华二〇一五年二月十三日书记员 杨德均 百度搜索“”