（2015）鸡民终字第62号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-05-06

案件名称

袁景与黑龙江天源煤炭股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书

法院

黑龙江省鸡西市中级人民法院

所属地区

黑龙江省鸡西市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

袁景,黑龙江天源煤炭股份有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

黑龙江省鸡西市中级人民法院民事判决书（2015）鸡民终字第62号上诉人（原审被告）袁景，男，62岁。委托代理人初剑峰，法律工作者。被上诉人（原审原告）黑龙江天源煤炭股份有限公司。法定代表人徐昌伟，董事长。委托代理人吕明江，女，天源公司副经理。委托代理人许大亮，男，黑龙江天源煤炭股份有限公司副经理。上诉人袁景因房屋租赁合同纠纷一案，不服鸡西市恒山区人民法院（2014）恒民初字第185号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人袁景及其委托代理人初剑峰、被上诉人天源公司的委托代理人吕明江、许大亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2011年9月15日原告天源公司与被告袁景签订房屋租赁合同，原告将其所有的恒山区燃料站修理车间一层和铲车库房租赁给被告用作经营石墨厂，租期为一年，租金4.5万元，风险抵押金1万元。合同约定，第二年租金在合同内容不变的前提下，每上一年租期界满前三十日一次性交付；乙方即被告要合理使用资产，看护并负责，如发现问题及时打电话通知甲方资产方即本案原告资产科；被告必须保证资产屋面及其防水设施完好无损，设施产权归原告所有并且原告不承担任何费用；如被告拖欠租金满30天，原告有权收回出租资产，本合同终止。上述合同到期后，双方继续按原同履行一年，其中2012年12月20日签订了租期自2012年9月至2013年3月14日，合同内容除租期为6个月外，其他条款与原合同一致；2013年3月15日至2013年9月14日未签订合同，但被告交纳了6个月的租金22500元，并继续使用该房屋。2013年9月15日至今被告继续使用该房屋，未签订租赁合同，未交纳租金。另查，被告袁景已于2014年5月29日向恒山区人民法院提起诉讼，要求原告赔偿其因租赁房屋漏雨所致的财产损失。原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律规定，该租赁合同合法、有效，当事人应按照合同约定全面履行自已的义务。本案中原告天源公司与被告袁景分别于2011年9月15日、2011年12月20日签订了房屋租赁合同，2013年3月14日双方虽未签订书面租赁合同，但袁景又交付6个月租金，同年9月起袁景未付房屋租金但实际使用争议房屋至今，故双方已建立房屋租赁关系。其中2011年9月15日、2012年12月20日签订的两份租赁合同，因系书面合同，故该两份合同为定期租赁合同。2013年9月以后因双方未签订书面租赁合同但已实际履行，故为不定期租赁合同，袁景应按照约定给付房屋租金。本案中，原告将房屋出租给被告的目的为收取租金，而被告至原告起诉时拖欠房租6个月导致合同目的不能实现，且该房屋租赁合同已为不定期，当事人在合理期限内通知对方可随时解除该租赁合同，故原告解除租赁合同、返还租赁房屋、给付从2013年9月15日始至2014年6月14日止的租金33750元（3750元／月×9个月）的诉讼请求，本院予以支持，同时原告对被告交纳的抵押金1万元应予以返还。对于原告要求给付利息1518元的诉讼请求，因原告未能提交其曾索要租金的证据，故本院酌定以其起诉时按同期人民银行基准利率计算利息，即472.5元（33750元×5.6%÷12个月×3个月）。对袁景提出因原告出租的房屋系废房，2012年7月2日漏雨造成其财产损失，不应支付租金的辩解，因双方于2012年12月签订了6个月的续租合同，且于2013年6月后双方又实际履行了共1年（支付六个月租金），由此可以推定被告并未向原告就房屋漏雨给其造成损失一事主张免除给付房租义务。对于被告在庭审中称漏雨后及时电话通知了原告的辩解，因原告否认此事，且被告亦未提出证据证明，对该主张本院不予认定；对于被告要求原告赔偿其因房屋漏雨造成其财产损失的辩解，因被告已通过另行诉讼向原告主张赔偿，应在另案中认定处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告黑龙江天源煤炭股份有限公司与被告袁景之间的房屋租赁合同；二、被告袁景于本判决生效后十日内给付原告黑龙江天源煤炭股份有限公司房屋租金33750元及利息472.5元，共计34222.5元。四、黑龙江天源煤炭股份有限公司于本判决生效后十日内返还被告袁景抵押金1万元。宣判后，被告袁景不服，向本院提出上诉。主要上诉理由：一、一审判决违反法定程序，本案应中止，以（2014）恒民初字第345号判决作为判决依据；原审合议庭人员没有参加庭审；二、被上诉人不修缮二楼导致漏雨致上诉人租用的一楼无法使用，合同目的无法实现，构成根本违约。原审对此未予审理，不公正。被上诉人以原审判决正确为由进行答辩。现双方争议的焦点是：一、一审判决是否违反法定程序；二、上诉人袁景是否应当给付被上诉人房屋租赁费。二审期间双方当事人均未提供新证据。依据原审认定证据，二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同期满后，上诉人未将房屋交还被上诉人，双方虽然未重新签订书面租赁合同，但上诉人实际仍占有使用该房屋，应视为双方存在不定期租赁关系，上诉人应当给付被上诉人房屋租赁费用，原审判决上诉人给付被上诉人租赁费并无不当。关于上诉人提出的原审程序违法问题，该案系被上诉人黑龙江天源煤炭股份有限公司依据双方的房屋租赁关系诉讼要求上诉人袁景给付租赁费用，而（2014）恒民初字第345号案件系袁景起诉黑龙江天源煤炭股份有限公司要求赔偿因租赁物漏雨给其造成的经济损失，系两个不同的法律关系，二者之间没有互为依据的因果关系，且经查原审庭审笔录开庭时已公布合议庭组成人员，合议庭成员在庭审笔录上均有签名，故上诉人提出的原审程序违法，该案应中止，等待（2014）恒民初字第345号案件判决后才能处理此案及原审合议庭人员没有参加庭审的上诉理由不能成立，依法不予支持。关于上诉人提出的被上诉人不修缮二楼房屋漏雨导致上诉人租用的一楼无法使用，合同目的无法实现，构成根本违约，原审对此未予审理，不公正的问题，经查上诉人对此问题已经另行起诉，要求被上诉人赔偿损失，原审在此案中未予审理并无不当，上诉人所提此点上诉理由不能成立，依法不予支持。综上，依照《中华人民共国民民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费362元（上诉人袁景已交纳），由上诉人袁景负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘伟国代理审判员　　徐立群代理审判员　　张　晶二〇一五年二月十二日书　记　员　　苏　爽本判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。搜索“”