（2014）佛南法民三初字第1415号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-12-23
案件名称
赖志伟与佛山市南海区万航置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赖志伟,佛山市南海区万航置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第1415号原告（反诉被告）赖志伟，男，汉族，住福建省厦门市海沧区，身份号码×××003X。委托代理人：刘海君，系广东经纶律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市南海区万航置业有限公司（以下简称万航公司）。住所地：佛山市南海区。委托代理人：程宝雪、陈思梅，均系广东天地正律师事务所律师。原告赖志伟诉被告万航公司商品房预售合同纠纷一案，本院2014年12月12日受理后，被告万航公司在举证期限内于2015年1月14日提起反诉。经审查，本院决定对本诉与反诉合并审理。本案依法适用简易程序由审判员叶志标独任审判，于2015年2月5日公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人刘海君、被告的委托代理人程宝雪、陈思梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赖志伟诉称：2013年11月26日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以分期付款方式向被告购买佛山市南海区＊＊号铺，购房款1589400元，被告应在2014年2月28日前将房屋交付给原告，出卖人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，自逾期交付的次日起至实际交付之日止，出卖人按日万分之六向买受人支付已交房款的违约金，出卖人应将水、电等配套管线安装到户或预留接口。签约后，原告依约支付了全部购房款，但被告交付的房屋电力配套管线未按约定安装到户或预留接口，缺乏永久用电，电压仅为220V，不符合商业用电标准，不符合合同约定，导致原告无法使用。2014年11月10日，原告委托律师向被告发函，催促其办妥永久用电以及支付逾期交房违约金。同月25日，被告派人维修，但被告至今未向原告提供永久用电证明，严重损害了原告的合法利益。故起诉：1、被告向原告出示佛山市南海区里水镇旗峰路8号金色溪谷花园4号楼08铺的永久供电证明；2、被告向原告支付逾期交房违约金243178.2元（暂计至2014年11月10日，之后按每日万分之六的标准支付至房屋符合交房条件止）；3、案件诉讼费用由被告承担。被告万航公司辩称并反诉称：一、《商品房买卖合同》是双方在平等自愿、协商一致的情况下签订的，意思表示真实，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。二、讼争商铺于2012年12月11日经竣工验收合格并于同月21日取得《竣工验收备案表》，符合合同约定的交付条件，被告依约交付了商铺，根本不存在违约行为。被告交付商铺时，已按约定将水电安装到户或预留接口，后续报装、开户、使用等手续并非被告义务，需由原告自行向供电局申请办理。因供电局实行远程抄表，而移动网络信号未能完全覆盖，造成供电局拒绝安装电表、拒绝供电，此事与被告无关，不应由被告承担责任。综上，请法院驳回原告的本诉请求。根据合同约定，原告应于2014年1月26日前办妥按揭手续，支付购房余款79万元；如逾期付款在60日内的，应按日万分之三支付自逾期日次日起至实际全额支付日止的违约金。原告直至同年3月3日才支付剩余房款，逾期达36天。故反诉：1、原告向被告支付逾期付款违约金8532元；2、本诉及反诉受理费由原告承担。针对被告的反诉，原告辩称：原告依约于2014年1月初办理银行按揭，但银行直到同年3月3日才放款，原告并未违约，无需向被告支付逾期付款违约金。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件1份；2、被告企业机读档案登记资料、组织机构信息查询结果复印件各1份；3、2013年11月26日，出卖人万航公司与买受人赖志伟签订的《商品房买卖合同》原件1份，主要内容是万航公司以1589400元将佛山市南海区＊＊号铺出售给赖志伟，首期房款799400元自预售合同网签之日起30日内付清，余款79万元应于2014年1月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；出卖人应在2014年2月28日前交付经竣工验收合格及办理竣工验收备案的商品房交付买受人，出卖人逾期交楼不超过60日，出卖人应按已付房款的日万分之三向买受人支付违约金，合同继续履行；买受人未付清应付款或违约金，则商品房交付日期顺延至款项付清后；水、电等配套管线设施在房屋交付时按约定安装到户或预留接口，具备报装条件，买受人提供资料并办理开户手续，由相关机关开通后使用；4、收据原件3份，载明赖志伟于2013年11月19日向万航公司先后支付了2万元、3万元及749400元；5、律师函复印件1份，主要内容是赖志伟委托广东经纶律师事务所刘海君律师向万航公司发函，要求该公司尽快交付符合条件的房屋，并在2014年11月20日前支付违约金243178.2元；6、EMS退件单原件1份，用以证明原告向被告注册地寄送律师函后被退回；7、EMS快递单及快递查询结果复印件各1份，用以证明原告发出的律师函被告于2014年11月18日签收；8、联通查询通话详单复印件2份。经质证，被告对原告提供的第1、2项证据无异议；对第3项证据的真实性无异议，但认为被告交付的商铺、公共基础设施配套标准符合约定，不存在违约行为，原告主张的违约金无理；对第4项证据的真实性无异议，但认为该证据仅为首期款的支付凭证，并非全部购房款的支付凭证，原告逾期付款36天，应承担相应的违约责任；对第5-7项证据有异议，认为从未收到过该律师函，律师函内容不属实，被告交付的商铺符合约定，原告收楼后已将商铺对外出租盈利，并未影响其实际使用，原告无权主张逾期交楼的违约金；对第8项证据有异议，认为不能证明被叫号码属被告，且原告的号码与合同预留的号码不一致。诉讼中，被告举证如下：1、被告营业执照、组织机构代码证复印件各1份；2、商品房预售许可证复印件1份；3、商品房买卖合同复印件1份（内容与原告提供的第3项证据相同）；4、电划贷方补充报单原件1份，主要内容是赖志伟的购房贷款79万元于2014年3月3日到达万航公司账号内；5、2012年11月28日，广东电网公司佛山南海供电局与万航公司签订的《供用电合同（低压）》原件1份，主要内容是万航公司就里水镇河村金色溪谷花园#1电房公用电的相关问题进行约定；6、建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案表原件各1份，载明里水镇河村村委会金色溪谷花园4号楼于2012年12月11日竣工验收，同月21日竣工验收备案；7、《商品房交付使用通知书》及委托书原件各1份，主要内容是万航公司2014年3月15日通知赖志伟于同月30日办理里水镇金色溪谷花园3号楼2号铺的交付手续；8、商铺消防安全管理责任书、商铺管理服务协议书原件各1份。9、收据原件7份、POS签购单原件4份；10、房产租赁合同、装修备案表原件各1份、照片复印件1份；11、非居民客户新装、增／减容用电业务受理表、客户受电工程竣工检验意见书原件各1份。经质证，原告对被告提供的第1、2项证据无异议；对第3项证据的真实性无异议，但认为被告没有按照合同约定交付商品房，水电没有安装到户；对第4项证据的真实性无异议，但认为原告的付款符合合同约定；对第5项证据的真实性无异议，但认为该用电地址并非讼争商铺的地址；对第6项证据的真实性无异议，但认为竣工验收项目不包括水电，不能证明讼争商铺安装了永久用电，且竣工验收备案表显示的用途是住宅，而商铺与住宅的验收标准不同，商业用电电压为380伏，故不能证明讼争商铺具备交付条件；对第7、8项证据的真实性无异议，但认为讼争商铺至2014年3月30日仍不具备交楼条件，被告的行为构成欺骗；对第9项证据的真实性无异议，并认为电费由原告交给被告的管理处，再由管理处上交供电部门，管理处有收取电费的权利，就有义务保障原告的永久用电；对第10项证据的真实性无异议，并认为因商铺不具备永久用电，且电压无法满足承租方的要求，导致无法正常经营，商铺出租后更没有盈利，承租人甚至要求与原告解除合同及赔偿损失，原告只能长期免租；对第11项证据的真实性无异议，律师函发出后，被告才于2014年11月21日办妥永久用电。经审查，原、被告提供的证据来源合法，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认事实如下：2012年11月28日，广东电网公司佛山南海供电局与被告万航公司签订《供用电合同（低压）》，就里水镇河村金色溪谷花园#1电房公用电的相关问题进行约定。同年12月11日，被告万航公司开发的里水镇河村村委会金色溪谷花园3号楼竣工验收，同月21日，该楼验收备案。2013年11月19日，原告赖志伟先后向被告万航公司支付了2万元、3万元及749400元.同年11月26日，被告万航公司作为出卖人与作为买受人的原告赖志伟签订《商品房买卖合同》，约定被告万航公司以1589400元将佛山市南海区＊＊号铺出售给原告，首期房款799400元自预售合同网签之日起30日内付清，余款79万元应于2014年1月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；出卖人应在2014年2月28日前将竣工验收合格及办理竣工验收备案的商品房交付买受人，出卖人逾期交楼不超过60日，出卖人应按已付房款的日万分之三向买受人支付违约金，合同继续履行；买受人未付清应付款或违约金，则商品房交付日期顺延至款项付清后；水、电等配套管线在房屋交付时安装到户或预留接口，具备报装条件，买受人提供资料并办理开户手续，由相关机关开通后使用。2014年1月初，原告向银行办理上述商铺79万元的按揭贷款手续。同年3月3日，赖志伟的购房按揭贷款79万元划付至被告万航公司账号内。同年3月15日，被告万航公司向原告赖志伟发出《商品房交付使用通知书》，要求原告于同月30日办理里水镇金色溪谷花园4号楼8号铺的交付手续。同年11月，原告赖志伟委托广东经纶律师事务所刘海君律师向被告万航公司发函，要求该公司尽快交付符合条件的房屋，并在同月20日前支付违约金243178.2元。本院认为：原告赖志伟与被告万航公司签订的《商品房买卖合同》是当事人真实的意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，双方应全面履行合同的约定。原告向被告购买的商铺已于2012年12月11日竣工验收，并于同月21日办理验收备案，且被告在此前与广东电网公司佛山南海供电局签订《供用电合同（低压）》，就所售商铺的电房公用电的相关问题进行约定，据此，被告就商铺的水、电等配套管线的安装已履行了合同约定的义务，故原告要求被告出示所购商铺永久供电证明的第1项本诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。根据双方合同的约定，讼争商铺的交付时间是2014年2月28日，被告于同年3月15日向原告赖志伟发出《商品房交付使用通知书》，要求原告于同月30日办理所购商铺的交付手续，据此，被告交付商铺延迟30天，其行为构成违约。根据合同约定，被告应按日万分之三向原告支付已付购楼款的违约金。此前原告已支付的购楼款为799400元，故被告应向原告支付的违约金为：799400元×0.0003×30天=7194.6元；原告购房的按揭贷款79万元于2014年3月3日支付至被告账号，据此，对应此部分房款，被告延期交楼的时间为27天，应支付的违约金为：790000×0.0003×27天=6399元。即被告应向原告支付的违约金合共13593.6元。原告第2项本诉请求中的此部分主张有理，本院予以支持；原告该项诉请中超出此部分的主张没有事实及法律根据，本院不予支持。合同约定原告的购房余款79万元应于2014年1月26日前按揭贷款手续，原告按约定于同年1月初向银行办理了相关手续，上述款项亦于同年3月3日划付至被告账号，上述款项从申请至支付至被告账号所费时间符合一般的生活常理，原告办理购房余款的行为没有违反约定，故被告要求原告支付逾期付款违约金8532元的反诉请求同样没有事实及法律根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市南海区万航置业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）赖志伟支付违约金13593.6元；二、驳回原告（反诉被告）赖志伟的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）佛山市南海区万航置业有限公司的反诉请求。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取2473.84元（原告已预交），由原告负担2403.84元、被告负担70元；反诉受理费减半收取25元（被告已预交），由被告负担。被告负担的本诉受理费70元应在本判决生效后十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 叶志标二〇一五年二月十二日书记员 彭标文 关注微信公众号“”