（2014）皋新民初字第1516号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-10-08
案件名称
江苏正大物业服务有限公司与缪跃忠物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
如皋市人民法院
所属地区
如皋市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏正大物业服务有限公司,缪跃忠
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《江苏省物业管理条例（2003年修正）》：第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2014）皋新民初字第1516号原告江苏正大物业服务有限公司。委托代理人朱龙平，正大物业公司副总，特别授权。委托代理人陈玉琴，正大物业公司员工，特别授权。被告缪跃忠。委托代理人丁继梅，系被告缪跃忠的妻子，特别授权。原告正大物业公司与被告缪跃忠物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张学和独任审判，公开开庭进行了审理。原告正大物业公司的委托代理人朱龙平，被告缪跃忠及其特别授权委托代理人丁继梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正大物业公司诉称，2011年2月被告入住育贤新苑小区21号楼307室，并与原告正大物业公司签订了《前期物业管理服务协议》和《承诺书》各一份，根据协议，被告每月应缴物业服务费101元，逾期按日万分之五支付违约金。被告已缴纳2011年2月至2013年2月期间的物业服务费。尚欠缴原告正大物业公司2013年3月至2013年12月期间的物业服务费1010.70元，2013年3月1日至原告起诉之日止的违约金151.60元，合计1162.30元。为维护原告正大物业公司的合法权益，请求法院判决被告支付物业服务费和逾期违约金合计1162.30元，并承担本案的诉讼费。被告缪跃忠辩称，原、被告双方签订了前期物业服务协议，被告从未说不支付物业服务费，是原告正大物业公司没有按照协议约定，提供良好的物业服务，没有定期及时清扫楼道和小广告，安保不到位，巡查不定时，小区管理混乱，消防通道不畅，栏杆损坏，未及时修复，允许摊贩进小区，私自划定停车位收费，财务收支不公开，地下车库渗水严重，房屋质量问题处理不及时，原告正大物业公司服务打折，同意打折支付一半的物业服务费，不同意原告正大物业公司的诉讼请求。经审理查明，被告缪跃忠系如皋市如城街道育贤新苑小区21号楼307室业主。被告所有的房屋建筑面积为101.7平方米。2011年2月22日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定正大物业公司为被告居住的育贤新苑小区提供物业管理服务。前期物业管理服务协议约定小区物业服务内容包括房屋共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备的维护和管理、环境卫生、公共秩序（业主出入口设有门岗，实行24小时值班，物业服务区域内定时巡视）、交通秩序与车辆停放、房屋装修管理、消防管理（消防器材无缺少、失效，消防通道畅通、发现火灾及时报警、组织灭火）、公共绿化、景观维护管理等。正大物业公司未达到管理服务质量约定目标的，业主有权通过业主大会要求限期改正，逾期未改正并且给业主造成损失的，应承担相应的法律责任。业主违反协议，不按约缴费的，正大物业公司有权要求业主按日千分之五支付违约金。协议签订之后，原告正大物业公司为育贤新苑小区业主提供了物业管理服务，被告缪跃忠居住的21号楼307室，每月应缴物业服务费101.7元。2013年3月至2013年12月期间的物业服务费计1017元,被告未能及时缴纳。原告正大物业公司催缴未果，于2014年11月19日诉至本院，要求判如所请。以上事实，有原、被告陈述，原告正大物业公司提供的《前期物业服务协议书》、《承诺书》、《育贤花园、育贤新苑》临时管理规约、皋价发[2005]39号通知、皋价发（2011）95号关于育贤新苑小区前期物业服务收费标准的批复、2012年小区收支情况汇报等证据在卷证实。审理中，被告缪跃忠为证实其主张，申请证人平德梅、刘桂宏、章圣华、丁继云、陆翠萍出庭作证。证人章圣华、平德梅、丁继云、陆翠萍反映，以前三、四天打扫一次，最近一段时间没有看见人打扫，河边小门无人看管，消防通道旁边的塑料围栏没有修理，消防通道被封，小区车辆停放乱。证人刘桂宏反映，卫生不到位，2014年下半年开始，持续个把星期，电梯内有纸，应该从垃圾袋里面散落，大概三、四个。原告正大物业公司质证认为，被告提出的卫生保洁问题，确实需要整改，车辆乱停放现象，已经采取措施，加强管理，提示消防通道禁止停车，外来车辆禁止入内，围栏和小河边的门已修好。丁继云系被告爱人的妹妹，不好作证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原、被告均应按照协议约定，全面履行协议。目前，原告正大物业公司已经依据协议约定，完成了对育贤新苑小区全体业主提供了环境卫生打扫、公共交通秩序维护、房屋装修和共用部位的维修和管理、消防管理、公共绿化景观养护管理等主要方面的物业管理服务义务。虽然原告正大物业公司在提供物业服务过程中，确实存在一些瑕疵和不足，但基于物业管理服务合同的特殊性，其服务对象为小区全体业主，相关的物业服务费用，原告正大物业公司已经支付给提供劳务的服务人员和服务单位。被告作为小区业主之一，2013年3月至2013年12月期间，已经接受了原告正大物业公司提供的物业管理服务，应当支付物业服务费用。现被告申请的几位证人证实原告正大物业公司打扫不及时，也仅是近一段时间。电梯内有垃圾袋里面散落的纸片，也仅有三、四个。被告提供的证据不足以证明原告正大物业公司提供物业服务行为构成根本违约。如果允许被告以原告正大物业公司物业服务过程中的瑕疵和一般违约行为为由，拒不支付2013年3月至2013年12月期间被告已经接受原告提供物业服务的物业服务费用，最终将影响整个小区的物业服务运行和物业服务质量的提高，损害小区全体业主的利益。因此，被告作为业主仍应当支付其拖欠的2013年3月至2013年12月期间的物业服务费1017元。现原告正大物业公司仅主张支付物业费1010.70元，本院无异议。关于被告提出的物业服务瑕疵和不足，原告正大物业公司已经采取了部分改进措施，在今后的物业服务过程中，原告正大物业公司仍需按照物业服务协议的约定，虚心接受业主的建议和批评，及时改进物业服务过程中的不足和瑕疵，进一步提高物业服务质量，满足全体业主的需求，建立和谐的业主和企业物业服务关系。对原告正大物业公司未达到物业管理服务质量约定目标的行为，业主有权通过业主大会要求限期改正，逾期未改正并且给业主造成损害后果的，应当依法承担相应的法律责任。关于原告主张的逾期付款违约金，考虑到原告正大物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业服务条例》第七条、第三十六条、第六十七条，《江苏省物业管理条例》第三十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件法律问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告缪跃忠于本判决生效后立即支付原告江苏正大物业服务有限公司物业服务费1010.70元（2013年3月至2013年12月），二、驳回原告江苏正大物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告缪跃忠负担（原告正大物业公司已垫付，待判决生效执行时，由被告缪跃忠一并给付原告正大物业公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：471558227682）。审判员 张学和二〇一五年二月十二日书记员 张荣兰 微信公众号“”