（2014）鄂鄂州中民二终字第00079号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-05-25
案件名称
张静与武汉圣利达置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省鄂州市中级人民法院
所属地区
湖北省鄂州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉圣利达置业有限公司,张静
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省鄂州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂鄂州中民二终字第00079号上诉人（原审被告）：武汉圣利达置业有限公司。住所地：鄂州市庙岭镇脉岭东街。法定代表人：李伟，该公司总经理。委托代理人：汪后新，湖北立丰律师事务所律师（代理权限为一般授权代理）。委托代理人：徐欢，该公司员工（代理权限为一般授权代理）。被上诉人（原审原告）：张静。委托代理人：刘雪滢，湖北泓泰安信律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。上诉人武汉圣利达置业有限公司（以下简称圣利达公司）因与被上诉人张静商品房预售合同纠纷一案，不服鄂州市华容区人民法院（2014）鄂华容民初字第00561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月8日立案受理后，依法组成由审判员湛少鹏担任审判长，审判员曹家华、陈萍参加的合议庭，于同年12月24日公开开庭审理了本案。上诉人圣利达公司的委托代理人汪后新，被上诉人张静的委托代理人刘雪滢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：原告张静于2012年8月3日与被告圣利达公司签订《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》，购得被告开发的位于鄂州市华容区庙岭镇庙岭村红莲山庄第D15幢1单元1号房及该房附带的车位及储藏室。其中住房每平方米2，928元，共计766，960元；车位及储藏室每平方米1，800元，共计108，900元。合同签订当天，原告张静按合同约定向被告圣利达公司支付了全部房款、车位及储藏室款875，860元和代办费1，600元。《商品房买卖合同》第八条、九条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，将住房交付买受人使用，否则，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向原告支付违约金。《车位及储藏室使用协议书》第五条、第六条2项约定：在买受人向出卖人支付全部费用的情况下，出卖人同意于房屋交付时，同时将车位交给买受人。在买受人完全履行协议义务的情况下，出卖人逾期交付车位的，每日应承担车位费用总额千分之一的违约金。交房期限届满后，被告未向原告交付上述房屋、车位及储藏室，原告于2014年6月19日向被告发出《律师函》，要求被告在2014年6月30日交房和被告如不能按期交房要求办理退房手续，并在十日内向原告返还全部房款及利息、违约金。原审认为：本案争议的焦点是，被告是否构成违约，原告是否履行解除合同的通知义务？本院认为，依原、被告签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》约定，被告应在2013年6月30日前，将住房和车位及储藏室交付原告使用。交房期满后，被告并未向原告交付房屋。虽双方签订的《商品房买卖合同》第八条二款3、4项约定“不可预见异常恶劣天气等或政府部门原因造成被告逾期交房，除原、被告协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期”。但合同该条同时约定，发生以上的原因造成逾期交房，被告应在发生之日起30日内告知原告。庭审中被告未向本院提交已向原告告知需延期的证据，且交房期满后，被告亦未与原告协商合理交房的期限，故被告的行为构成违约。被告逾期后，原告于2014年6月19日向被告发出《律师函》，要求被告在2014年6月30日交房和被告如不能按期交房要求办理退房手续，并在十日内向原告返还全部房款及利息、违约金，但被告未给原告答复。依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条一款（2）项规定，“出卖人逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款”。故原告履行了解除合同通知的义务。综上，原审认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》，均系当事人之间的真实意思表示，内容合法，属有效合同。原告依约履行了合同义务，被告未按期履行交付房屋的义务，构成违约。原告所购住房与其同时购的车位及储藏室是整体不可分割的，原告要求解除《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》，并要求被告返还购房款和车位及储藏室款、代办费，其请求符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告支付房款利息的请求，于法无据，不予支持。原告要求被告给付逾期交房和车位及储藏室的违约金49，767.30元，在合同约定的范围内，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告张静与被告武汉圣利达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》。二、被告武汉圣利达置业有限公司返还原告张静房款766，960元，车位及储藏室款108，900元，代办费1，600元，给付原告张静违约金49，767.30元，合计927，227.30元。上述应付款项于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张静的其他诉讼请求。本案受理费13，308元，由原告张静负担399元，被告武汉圣利达置业有限公司负担12，909元。上诉人圣利达公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判令解除上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》、《车位及储藏室使用协议书》适用法律错误。根据合同法的规定，人民法院没有依职权解除合同的权限，当事人只能请求人民法院依法确认解除合同的效力。本案中被上诉人从未向上诉人发出解除合同的通知，上述合同仍处于有效状态。被上诉人直接通过诉讼方式要求法院判令解除合同没有法律依据。二、本案商品房逾期交付并非上诉人违约造成，依据双方之间的合同上诉人不承担逾期交房的违约责任。依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条的规定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期…3、施工中不可预见的异常恶劣天气、异常困难及重大技术问题不能及时解决，导致工期延长或无法开工建设的。4、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。…”根据该合同第九条的约定，逾期交房属于第八条约定的特殊原因的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。本案中上诉人逾期交房是因为政府部门不能按期向上诉人交付项目用净地，以及政府机构负责完成的配套天然气入户等工作不能按期完成造成的。上述原因属于合同第八条第3、4项约定的情形，故上诉人不应承担逾期交房的违约责任，被上诉人也无权单方解除合同。据此请求：一、撤销鄂州市华容区人民法院（2014）鄂华容民初字第00561号民事判决书，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、判令由被上诉人承担本案的诉讼费用。上诉人圣利达公司未向本院提交新的证据。被上诉人张静未在法定的答辩期间内提交答辩状，庭审时辩称：原审认定事实清楚、适用法律正确。本人于2014年6月19日向上诉人圣利达公司发过《律师函》，履行了通知义务，上诉人延期交付并一直在拖延。上诉人的上诉既无事实依据、也无法律依据，请求依法驳回其上诉请求、维持原审判决。被上诉人张静未向本院提交新的证据。经审理查明：原审查明的事实属实。本院认为，上诉人圣利达公司与被上诉人张静之间签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应认定合法有效。上诉人圣利达公司延期交付，且交房期满后亦未与被上诉人协商合理交房的期限，故上诉人圣利达公司的行为构成违约。上诉人圣利达公司交房逾期后，被上诉人张静于2014年6月19日向上诉人圣利达公司发出《律师函》，要求上诉人圣利达公司在2014年6月30日交房，若不能按期交房要求办理退房手续，并在十日内向其返还全部房款及利息、违约金，据此被上诉人张静已经实际行使了合同解除权并履行了解除双方合同的通知义务，该解除行为符合双方合同的约定。依据解除权的形成权性质，该解除的通知到达对方时即生效。且上诉人圣利达公司在原审亦未请求人民法院确认解除上述合同的效力，故原审判决将已实际解除的《商品房买卖合同》、《车位及储藏室使用协议书》再次判决解除不当，本院予以纠正。对上诉人圣利达公司主张的被上诉人无权单方行使解除权，“上述合同仍处于有效状态”与事实及双方合同约定不符，本院依法不予支持。对其主张的违约是因第三方等原因造成，且符合双方合同约定的免责条款的理由，因其不符合双方合同约定的免责事由，且未依双方合同约定履行及时通知被上诉人的义务，故该理由不能成立，本院依法不予支持。依据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被上诉人张静要求返还购房款、购买车位及储藏室款、代办费，并要求给付违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。其要求支付购房款利息的请求于法无据，本院不予支持。据此，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持鄂州市华容区人民法院（2014）鄂华容民初字第00561号民事判决第二项，即“被告武汉圣利达置业有限公司返还原告张静房款766，960元，车位及储藏室款108，900元，代办费1，600元，给付原告张静违约金49，767.30元，合计927，227.30元”。上述应付款项于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、撤销鄂州市华容区人民法院（2014）鄂华容民初字第00561号民事判决第一项、第三项，即“解除原告张静与被告武汉圣利达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》和《车位及储藏室使用协议书》”，“驳回原告张静的其他诉讼请求”。三、驳回上诉人武汉圣利达置业有限公司的其他上诉请求。四、驳回被上诉人张静的其他诉讼请求。本案一审案件受理费13，308元，由上诉人武汉圣利达置业有限公司负担12，909元，由被上诉人张静负担399元。二审案件受理费13，308元，由上诉人武汉圣利达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 湛少鹏审判员 陈 萍审判员 曹家华二〇一五年二月十二日书记员 徐 莉／