（2015）渝五中法民终字第00032号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-09-14
案件名称
王德威与陈其梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈其梅,王德威
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第00032号上诉人（原审被告）陈其梅。委托代理人黎克奎，重庆宸峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王德威。上诉人陈其梅与被上诉人王德威房屋租赁合同纠纷一案，重庆市大渡口区人民法院于2014年11月19日作出（2014）渡法民初字第02714号民事判决。陈其梅不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2014年7月26日，陈其梅与王德威签订《门面出租合同》，约定王德威承租陈其梅所有大渡口区三木花园42号门面，每月租金9350元，押金7000元。合同签订后，王德威向陈其梅缴纳了租金28050元。2014年9月3日，王德威、陈其梅及余波三人共同商定，由王德威与余波签订《店面转让协议》，并由余波与陈其梅重新签订租赁合同。合同签订后，王德威将承租门面交付余波。一审法院认为，王德威与陈其梅签订的《门面租赁合同》虽约定提前解除合同陈其梅毋须退还租金及押金，但同时约定了经陈其梅许可王德威可转租门面。本案的录音、《店面转让协议》与余波的询问笔录构成的证据链足以证明王德威是在取得陈其梅同意的情况下与余波签订《店面转让协议》，并由余波与陈其梅重新签订租赁合同的事实。在余波与陈其梅重新签订租赁合同后，王德威即向余波交付了承租门面，王德威、陈其梅之间的租赁关系已在事实上解除，且该解除并非是由王德威违约所致，而是王德威、陈其梅协商解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。”陈其梅不退还王德威剩余租赁期内的租金没有法律依据。对于王德威向陈其梅缴纳的具体金额，根据王德威举示的租金收据，依法认定王德威向陈其梅缴纳了租金28050元。王德威、陈其梅约定的月租金为9350元，王德威实际承租门面39天，依法应向陈其梅缴纳租金12155元，陈其梅须返还王德威15895元。据此，判决：“陈其梅于本判决生效之日起五日内返还王德威15895元。”陈其梅不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回王德威的诉讼请求。本案一、二审诉讼费由王德威负担。主要事实和理由：1、一审程序严重违法。法庭调查阶段，王德威未陈述诉讼请求及事实理由，承办法官就要求陈其梅答辩。答辩时，承办法官即要求陈其梅举证。在举证质证阶段，王德威只将《门面出租合同》、《店面转让协议》、录音证据材料交与法庭，未说明证据说明的问题。2014年11月11日当天完成了全部庭审活动，一审法院却依职权主动向涉案门面的现承租人余波调取《询问笔录》，该证据不属于人民法院依职权调查收集证据的范围。2、一审认定事实错误，判决错误。双方合同解除系由于王德威经营困难，提前要求解除合同，属其违约，当时双方已就余下的租金不予退还达成了协议。3、一审适用法律错误。本案系王德威单方要求提前解除合同，构成违约，租赁合同中已对其提前解除合同作出了违约责任的约定，即《门面出租合同》第五条：“乙方在合同期未满而提前终止合同时，甲方不退租金和押金。”王德威答辩称：王德威不存在违约的事实，请求依法判决。本院二审审理过程中陈其梅举示了余波的询问笔录，拟证明陈其梅与王德威协商一致，余下的租金不予退还。王德威对该证据的真实性不予认可。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈其梅上诉认为其与王德威在解除合同时已就剩余租金不予退还达成一致意见，但陈其梅所举示的证据为书面的证人证言，该证据的真实性本院无法确认，故陈其梅的该项上诉理由无相应的证据予以证明，陈其梅称合同解除系因王德威违约，但王德威按约支付了租金，其与陈其梅解除合同的当天，陈其梅即与新的承租人就案涉房屋建立起了租赁合同关系，应视为陈其梅同意与王德威解除合同，陈其梅也未举示证据证明王德威存在其他违约的事实，故陈其梅的上诉理由不能成立。至于陈其梅上诉认为一审程序违法，一审审理中存在一定的程序瑕疵，但该瑕疵不属于严重的程序违法，也未影响到本案的实体判决。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费198元，由上诉人陈其梅负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 樊仕琼代理审判员 陈 霞代理审判员 芦明玉二〇一五年二月十二日书 记 员 黄献丽 更多数据：搜索“”来源：