（2015）河新民初字第0120号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-03-26

案件名称

大连万达物业管理有限公司淮安分公司与余蓉、季望之物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

淮安市清江浦区人民法院

所属地区

淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

大连万达物业管理有限公司淮安分公司,余蓉,季望之

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第五十二条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九条，第一百六十二条

全文

淮安市清河区人民法院民事判决书（2015）河新民初字第0120号原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司，住所地淮安市翔宇中路169号。法定代表人曲德君，该公司总经理。委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师。委托代理人张雅婷。被告余蓉。被告季望之。原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司（以下简称“万达物业”）与被告余蓉、季望之物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用小额诉讼程序，依法由审判员苗艳独任审判，于2015年1月31日公开开庭进行了审理。原告万达物业的委托代理人赵燕、张雅婷，被告余蓉、季望之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达物业诉称，2010年12月10日我公司与被告签订了物业服务协议，按合同约定，被告应履行缴纳物业费的义务。被告仅支付了2010年12月10日至2011年12月10日的物业服务费用，尚未支付2011年12月16日至2012年12月31日的物业服务费2262元，由此产生了违约金430元。我公司多次上门催缴，并通过张贴催缴函、发送短信、电话通知等告知方式，被告却不予理睬。现诉至法院，请求依法判令：1、被告支付欠缴的物业费2262元、违约金430元，合计2692元；2、被告承担本案诉讼费。被告余蓉、季望之辩称，我们拿房时第一年的物业费是交给开发商的，后来发现房屋质量有问题，多次找开发商维修，开发商一直推脱。原告万达物业与我们签订的物业合同是无效的，因为原告系分公司不具备法人资格，而根据《物业管理企业资质管理办法》第二条，物业服务企业应具有独立法人资格。该办法第四条对物业服务企业的人员配置作出了要求，而原告并未达到规定的条件。而且，原告并未根据《物业管理条例》进行招投标，公用设施未及时维修保养及定期查验。综上，我们认为原告无独立法人资格，没有执业资格证书，所以物业服务协议无效。另外，我们2014年7、8月份才入住，之前应按空置房物业服务费打七折计算。经审理查明，被告余蓉、季望之系淮安万达广场一期住宅4号楼1单元301室业主，房屋建筑面积139.23平方米。2010年12月10日，原告万达物业与被告签订前期物业服务协议，约定原告万达物业为被告余蓉、季望之所在的淮安万达广场一期住宅提供物业服务。协议第六条约定：“……1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：人民币1.30元／平方米／月（按建筑面积收取）……”。协议第七条约定：“业主应于物业管理服务费期满前的15日内履行交纳下年度物业管理服务费。其中首期物业管理服务费业主应于办理入伙（住）手续时向本物业管理区域的物业服务企业交纳壹年（十二个月）的物业管理服务费。首期物业管理服务费起算日期自《入伙通知》上载明的收楼（交房）日期为起始日期计算，而非业主办理入伙（住）手续的日期。业主办理入伙（住）手续后，自业主书面告知物业服务企业之日起超过六个月未入住或未使用的物业，物业管理服务费用由业主按物业管理服务费收费标准的70%交纳。……物业管理服务费用按年度交纳。”协议第二十三条约定：“甲方违反本协议未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五的标准向乙方支付违约金”。2010年12月7日，被告余蓉、季望之交纳了第一年的物业服务费2172元。尚未交纳2011年12月16日至2012年12月31日期间的物业服务费。2013年1月1日起，淮安市康佳物业服务有限公司承接淮安万达广场一期住宅的物业服务。以上事实，有原告提供的营业执照、前期物业服务协议、商品房买卖合同、发票、催缴短信照片，以及原、被告陈述为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司与被告签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，并无上述合同无效情形，且原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司取得营业执照，具备物业管理资质，故原被告双方签订的物业服务协议合法有效，原告提供了物业服务，被告则应支付物业费。本案中，在原告提供物业服务期间，被告仅于2010年12月7日交纳了第一年的物业服务费2172元，之后物业费未缴纳，故原告主张2011年12月16日至2012年12月31日（原告退管之日）期间的物业费不违反法律规定。但原告于催缴短信中自认这期间被告房屋符合空置房条件，故应按7折计算物业费。根据被告房屋面积及双方约定的收费标准，这一期间的物业费应为2262元，七折后为1583元。因原告万达物业提供的物业服务存有瑕疵，故对原告万达物业要求被告支付违约金的请求本院不予支持。关于被告辩称的房屋质量存在问题，本院认为房屋质量问题不属本案理涉范围，被告可另案主张。经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告余蓉、季望之于本判决生效后十五日内一次性支付原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司物业服务费1583元。二、驳回原告大连万达物业管理有限公司淮安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告余蓉、季望之负担（该款原告已垫付，被告于付款时一并给付原告）。本案判决系终审判决。审判员　　苗　艳二〇一五年二月十二日法官助理　　ＸＸ元书记员　　梁　霄附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《物业管理条例》业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第九条人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。来源：百度搜索“”