（2014）海商初字第01574号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-04-08
案件名称
连云港奥维士物业管理有限公司与张金秀物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
连云港奥维士物业管理有限公司,张金秀
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第二十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
连云港市海区人民法院民 事 判 决 书（2014）海商初字第01574号原告连云港奥维士物业管理有限公司，住所地连云港市海州区大庆东路6号。法定代表人李金尧，总经理。委托代理人毛善全，公司法律顾问。被告张金秀。委托代理人严安。原告连云港奥维士物业管理有限公司（以下简称奥维士公司）与被告张金秀物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月21日受理后，依法由代理审判员高旭独任审判，公开开庭进行了审理。原告奥维士公司的委托代理人毛善全、被告张金秀委托代理人严安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奥维士公司诉称，被告张金秀是连云港市海州区津华苑小区业主，原告是该小区的物业管理企业。从2012年1月1日起至2014年9月8日止，被告欠原告物业管理费等共计8834元。现诉至法院，请求判令被告给付物业管理费、水费、公共水电费及滞纳金共计8834元，并承担本案诉讼费用。被告张金秀辩称，1、原告不具有进行物业服务的资质，故其向被告收取费用没有依据。2、原告的物业管理不到位、不尽责，没有按约履行物业管理义务，造成小区多个业主财产被盗。3、水费的收取没有依据。经审理查明，2010年1月6日，原告奥维士公司（甲方）与张金秀（乙方）签订前期物业管理协议，委托奥维士公司对津华苑小区进行物业管理，约定的主要内容为：服务的范围：房屋建筑共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务和管理。公共区域卫生清扫、消杀，垃圾收集、清运，绿化与花草树木养护。负责外来人员、车辆的接待、登记和管理工作。乙方办理入住手续时需一次性缴纳半年物业管理费用，并预交公共分摊水电费300元。住宅按建筑面积每月每平方米0.9元收取，商业用房按建筑面积每月每平方米1.5元收取。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴服务，收费标准按照政府规定。本协议自签订之日起生效，至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止。合同中还对其他事项进行了约定。另查明，奥维士公司于2014年9月8日退出津华苑小区的物业管理。2014年9月9日，津华苑小区物业服务由奥维士公司更换为连云港钰鑫物业服务有限公司，连云港市津华苑小区业主委员会发布通知，主要内容为：2014年9月8日之前发生的物业相关一切费用，请各位业主于9月30日积极与前期物业公司结算，2014年9月9日起产生的物业相关的一切费用向连云港钰鑫物业服务有限公司缴纳。被告张金秀系津华苑小区B4号楼1单元1304室业主，房屋建筑面积为99.59平方米。津华苑小区业主的水费由原告代收，原告为被告张金秀按每吨2.76元垫付了232吨的水费640.32元，该款项被告张金秀未给付原告。此外，被告张金秀未给付2012年1月1日至2014年9月8日期间的物业服务费用2891及公共水电费633元。经原告奥维士公司催交后，被告张金秀仍未缴纳。上述事实，有当事人的陈述以及原告举证的资质证书、物业服务合同、代交公用水费发票、业主委员会通知、明细表及被告提供的照片、交接证明函、公共设施损坏报告等证据予以证实。本院认为，原告奥维士公司与被告张金秀签订的前期物业管理协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告奥维士公司从2008年至2014年9月8日在津华苑小区一直提供物业管理服务。被告张金秀作为津华苑小区业主，应当根据前期物业管理协议的约定交纳物业管理费用。关于被告辩称的奥维士公司服务资质问题，本院认为，本案属民事纠纷，相关部门依职权对原告资质的审验属行政管理范畴，不在本院审理范围。现原告实际提供了物业管理，被告接受了该服务后，应当向原告缴纳相应的物业管理费用。关于被告应当交纳的物业费用数额，本院认为，第一，原告奥维士公司主张被告张金秀拖欠物业服务费用，根据前期物业管理协议约定，物业服务费为99.59×0.9×32.26=2891元，但根据被告提供的证据证实，原告奥维士公司物业服务期间管理服务不到位，未能完成履行合同义务，故本院酌情扣减合同约定应交物业管理费用的50%，即被告应当交纳的物业管理费为2891元×50%＝1446元。第二，关于水费，根据前期物业管理协议的约定，原告奥维士公司在垫付业主水费后，可以要求业主给付垫付的水费。原告举证的水费发票载明的水费的价格为每吨2.76元，故被告应当给付的代缴水费为640.32元。对于原告主张的公共水电费633元，依据前期物业管理协议的约定被告应当给付原告。综上，被告张金秀应当给付原告物业服务费等共计1446＋640.32＋633=2719.32元。据此，依照《物业管理条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告张金秀于本判决生效后十日内给付原告连云港奥维士物业管理有限公司物业管理费、垫付水费、公共水电费合计2719.32元。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告张金秀负担，于给付上述物业费时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员 高 旭二〇一五年二月十二日书 记 员 孙小惠法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。