（2014）苏中民终字第04387号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-10-08
案件名称
苏州物源物业管理有限公司与王建忠物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王建忠,苏州物源物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第04387号上诉人（原审被告）王建忠。委托代理人邱卫民。被上诉人（原审原告）苏州物源物业管理有限公司。委托代理人刘晓炯，江苏颐华律师事务所律师。上诉人王建忠因与被上诉人苏州物源物业管理有限公司（以下简称物源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2014）相民初字第108号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年8月8日，物源物业公司与苏州德诚房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，由物源物业公司为该公司的德诚.嘉元广场物业提供前期物业管理服务，约定：物业服务费由业主（用户）按其拥有物业的建筑面积交纳，其中商业部分按3.5元／月／平方米（含电梯、水泵运行费及公共水电费）计收；物业服务费按每半年一次性交纳，业主或物业使用人应在每半年的第一个月10日前（以此类推）履行交纳义务；委托服务期限自2009年10月1日起至2011年9月30日。2012年3月20日，双方又签订《德诚.嘉元广场前期物业合作补充协议书》，约定协议期限自2012年1月1日起至业委会成立为止，本协议作为《前期物业服务合同》的补充文件执行，具有同等法律效力。2009年9月28日，苏州德诚房地产有限公司将德诚.嘉元广场东区301室商业用房交付购房人陈旭东，物源物业公司、苏州德诚房地产有限公司以及陈旭东于当日签订《苏州市前期物业管理服务协议》，约定在业主委员会成立前，由物源物业公司进行物业管理工作，陈旭东名下的商业用房东区301室、建筑面积1291.07平方米物业管理费按3.5元／月／平方米（含电梯、水泵运行费及公共水电代收代缴费）收取；收取办法：每半年收缴一次，第一次在办理入伙手续之日起第一个月的10号前，业主（用户）一次性付清半年物业费，第二次缴费在入伙第七个月的10号前一次性付清半年物业费，以此类推。2009年8月31日，王建忠与陈旭东签订《租房协议》，租赁陈旭东的上述物业（建筑面积1291.07平方米），租赁期为2009年10月1日至2014年9月30日，约定物业费由王建忠向物业公司交纳。王建忠租赁该房后开设“原动力健身会所”至今。因王建忠欠付2013年的物业费，物源物业公司遂提起诉讼。上述事实，由物源物业公司的营业执照、王建忠的常住人口信息、《前期物业服务合同》及补充协议书、《苏州市前期物业管理服务协议》、《租房协议》复印件以及当事人陈述为证，原审法院予以确认。一审审理中，物源物业公司明确放弃违约金请求；另于2014年9月11日向原审法院出具证明，证明王建忠于2014年6月16日向物源物业公司支付2013年的物业管理费20000元。原审原告物源物业公司的一审诉讼请求为：要求判令王建忠立即支付2013年1月至2013年12月间的物业服务费54224元，并支付该款从2013年12月31日起至王建忠实际履行之日止、按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息。原审法院认为：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。涉案房屋的业主陈旭东与本案物源物业公司以及苏州德诚房地产有限公司签订《苏州市前期物业管理服务协议》，业主应按约定的交费面积、计费标准、期限等向物源物业公司交纳物业服务费。陈旭东将物业出租给王建忠使用，并约定租赁期内由王建忠作为物业使用人直接向物源物业公司交纳物业管理费，应予准许。涉案物业建筑面积为1291.07平方米，按3.5元／月／平方米（含电梯、水泵运行费及公共水电代收代缴费）计算，2013年的物业管理费应为54224.94元，现物源物业公司仅主张54224元，可予准许。根据合同约定，该款的最后付款时间应为2013年10月10日，但王建忠未按时支付，故物源物业公司要求该款从2013年12月31日起计算利息，应予准许。审理中，物源物业公司自认王建忠于2014年6月16日支付2013年的物业管理费20000元，故尚欠物业管理费应作相应扣除，逾期付款利息应分段计算。王建忠经原审法院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应负对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：王建忠支付苏州物源物业管理有限公司物业管理费人民币34224元；并支付54224元从2013年12月31日起至2014年6月15日止，34224元从2013年12月31日起至本判决确定的给付期限的最后一日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算的逾期付款利息。一审案件受理费减半收取为人民币1410元，由物源物业公司、王建忠各负担705元。上诉人王建忠不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院审理本案的程序不合法。一审法院未合法传唤上诉人参加庭审，上诉人在拿到判决书时才知道本案诉讼一事。2、上诉人支付物业管理费应与其享受的权利应对等。是被上诉人未尽义务、违反合同约定才导致上诉人未全面履行支付物业管理费义务。上诉人使用地房屋出现漏水现象，上诉人多次通知被上诉人进行修复，被上诉人虽多次派员修理，但未实际解决问题，是上诉人自己出钱找人修复的，一审未予理涉不当。3、2013年的物业管理费在原审法院调解下，对方承诺物业管理费按照70%计收，但一审法院未按此标准判决不当。4、2009年起，双方约定车辆停车费按5000元包年收取，现被上诉人向上诉人的客户收取车辆单次停车费5元，侵害了上诉人的权益。5、车位纠纷已经由苏州市相城区信访局主持调解，方案是被上诉人所在小区在2013年10月1日成立业主委员会，被上诉人至今尚未办理此事。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。上诉费用由被上诉人负担。被上诉人物源公司二审答辩称：被上诉人是涉案房屋的物业服务企业，上诉人是涉案房屋的承租使用人，根据上诉人与涉案房屋业主的协议约定及物业管理相关法律规定，上诉人应向被上诉人缴纳物业服务使用费并承担逾期支付物业服务使用费的违约责任。上诉人提出的房屋漏水问题，应是房屋开发商的责任。而停车位等问题与本案无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，涉案房屋为商业用房，上诉人与涉案房屋所有权人陈旭东签订的《租房协议》约定，涉案房屋的物业管理费及水费、电话费、卫生费、电话及宽带费用由上诉人自行向物业公司缴纳。而在陈旭东与被上诉人签订的《苏州市前期物业管理服务协议》明确约定了物业服务的服务项目及收费标准。现被上诉人已向上诉人提供了相应的物业管理服务，故上诉人应按前述《租房协议》及《苏州市前期物业管理服务协议》向被上诉人支付物业管理费。因上诉人于2014年6月16日交纳了2013年度的部分物业物业管理费20000元，尚欠34224元未付，构成违约，应承担支付余款及逾期付款的违约责任。因被上诉人在一审中自愿放弃违约金的诉讼请求，仅要求上诉人支付逾期付款利息属处分自身权利，应予准许。关于上诉人提出的涉案房屋漏水问题，因该房屋漏水原因不明，责任主体不明，故上诉人要求被上诉人承担涉案房屋的维修义务依据不足。关于上诉人提出的停车位收费问题，因上诉人未按照双方之前停车包年收费的约定交纳包年费，才导致被上诉人按车辆停放单次收费，故上诉人该两项上诉理由均不足以构成其不按期交纳物业管理费的合理抗辩。因上诉人未提供双方在本案一审诉讼中达成协商一致的依据，原审法院对本案依法作出判决并无不当。关于一审的诉讼程序问题，经本院审查，原审法院并无程序违法之情形。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由上诉人王建忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾雪蓉审 判 员 周 军代理审判员 沈维佳二〇一五年二月十二日书 记 员 陆晓婷 来源：百度搜索“”