（2015）三中民终字第00848号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-06-26
案件名称
陈虹池与北京市双建房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈虹池,北京市双建房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第00848号上诉人（原审原告）陈虹池，女，1980年10月20日出生。委托代理人王本士、沈晶，北京市易行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京市双建房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄西里5号7号楼三层。法定代表人何礼彬，董事长。委托代理人李岩明，男，1989年3月26日出生。上诉人陈虹池因与被上诉人北京市双建房地产开发有限公司（以下简称双建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第35384号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2014年8月，陈虹池诉至原审法院称，2008年4月19日，陈虹池与双建公司签订《北京市商品房预售合同》，约定双建公司将位于北京市朝阳区向军北里二巷至六巷××栋住宅××层××座××（以下简称××号房）出售给陈虹池。如因双建公司的责任，陈虹池未能在××号房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，双建公司按日计算向陈虹池支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。双方签订合同后，陈虹池按照合同约定履行了合同义务，但双建公司不但延迟交付房屋，而且没有按照约定的期限为陈虹池办理房屋所有权证书。直到2014年8月5日才为陈虹池办理房屋所有权证书。现陈虹池诉至法院，要求双建公司支付陈虹池逾期办理房产证的违约金447107.22元（依据合同第二十条第二款转移登记第2项，房屋交付日期应该是2009年5月31日，但是双方确认双建公司延迟交房257天，实际交房日期是2010年2月13日，之后900天应该是2012年8月2日，但我们认为违约金应该从双方约定的交房日期起算，而不是实际交房日期起算，从2009年5月31日至陈虹池实际取得房产证之日2014年8月5日扣除900天后计算为990天，全款3010823元＊990天＊万分之一点五）。双建公司辩称：关于陈虹池违约金的诉讼请求，责任不在我公司，因为当时我公司在民生银行办有抵押，而民生银行不给解除抵押，所以我公司办不了产权证。实际交房日期认可，陈虹池实际取得房产证的时间也认可，但我公司认为违约金应该从房屋实际交付之日即2010年2月13日起计算。违约金标准同意按照合同约定。原审法院经审理认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《北京市商品房预售合同》系陈虹池与双建公司的真实意思表示，合法有效，双方理应按照约定全面履行自己的义务。双建公司虽称逾期办理产权证责任不在其本身，而系因民生银行不同意解押，但同时双建公司也认可系其以××号房在民生银行办理的抵押贷款，故法院认定逾期未为陈虹池办理××号房《房屋所有权证》的责任应由双建公司承担。就违约金的计算基数、标准及截止时间，双方均无异议，法院予以认可。就违约金的起算时间，双方在合同中的约定为“买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的……”。现陈虹池主张应按照双方合同中约定的交付日期起算，不符合日常生活思维逻辑，且双建公司对此不予认可，认为应按照实际交房日期起算，故法院对于陈虹池的主张不予支持，违约金起算时间应从实际交付房屋之日起900日后（即2012年8月2日）起算，计算至2014年8月5日共计733天。就付款时间，自陈虹池取得××号房《房屋所有权证》至本案法庭辩论终结时，已逾60日。综上，原审法院于2014年11月判决：一、北京市双建房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付陈虹池逾期办理产权证的违约金三十三万一千零三十九元九角九分；二、驳回陈虹池其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审判决后，陈虹池不服，向本院提起上诉称，合同中明确约定了违约金的起算日期，原判以实际交房日期后顺延900日起算违约金日期与合同约定不符，现请求撤销原判，依法改判支持我的原诉请求。双建公司同意原判。经审理查明：2008年4月19日，双建公司（出卖人）与陈虹池（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定双建公司将××号房出售给陈虹池，房屋总价2952721元。双建公司应当在2009年5月31日前向陈虹池交付房屋。如因双建公司的责任，陈虹池未能在房屋交付之日起900日内取得房屋所有权证书，陈虹池不退房的，自陈虹池应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，双建公司按日计算向陈虹池支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于陈虹池实际取得房屋所有权证书之日起60日内由双建公司支付。庭审中，双方均认可××号房实际交付日期为2010年2月13日，交付时陈虹池已支付全部房屋价款3010823元，陈虹池实际于2014年8月5日取得××号房的《房屋所有权证》。以上事实，有《北京市商品房预售合同》、《房屋所有权证》、《收款清单》、《交接清单》以及双方当事人陈述等在案证明。本院认为，《北京市商品房预售合同》系陈虹池与双建公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行各自的义务。双建公司认可系其以××号房在民生银行办理的抵押贷款，民生银行不同意解押，原判认定逾期未为陈虹池办理××号房《房屋所有权证》的责任应由双建公司承担正确。现双方就违约金的计算基数、标准及截止时间，双方无异议，本院亦不持异议。就违约金的起算时间，双方在合同中的约定为“自陈虹池应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止”，就陈虹池应当取得房屋所有权证书之日在双方合同中有明确的约定，即自2009年5月31日后延900日，该条款并不存在无效情形，亦不存在当事人针对该条款提出撤销、变更的情形，故该条款应作为确定双建公司承担逾期办理房屋所有权证违约责任起算日期的依据。据此双建公司应自2012年8月2日起承担违约责任，原审法院将实际交房日期后延900日的次日作为违约金的起算日期缺乏合同依据，本院予以纠正。陈虹池上诉理由合法、正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第35384号民事判决第一项、第二项；二、北京市双建房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内支付陈虹池逾期办理产权证的违约金四十四万七千一百零七元二角二分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4004元，由北京市双建房地产开发有限公司负担（陈虹池已预交，北京市双建房地产开发有限公司于收到本判决书后七日内支付给陈虹池）。二审案件受理费2621元，由北京市双建房地产开发有限公司负担（陈虹池已预交，北京市双建房地产开发有限公司于收到本判决书后七日内支付给陈虹池）。本判决为终审判决。审 判 长 王成代理审判员 夏莉代理审判员 陈茜二〇一五年二月十二日书 记 员 刘栋 关注公众号“”