（2015）大民二终字第00034号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-03-24
案件名称
关晓霞与大连伟恒房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连伟恒房地产开发有限公司,关晓霞
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第00034号上诉人（原审被告）：大连伟恒房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区西南路柳河街18-3号。法定代表人：陈裕坚，该公司经理。委托代理人：侯瑾辉，辽宁华夏律师事务所律师。委托代理人：李杰，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：关晓霞。原审原告关晓霞与原审被告大连伟恒房地产开发有限公司（以下简称伟恒公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年11月3日作出（2014）甘民初字第5727号民事判决，伟恒公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人伟恒公司的委托代理人侯瑾辉、李杰，被上诉人关晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告关晓霞一审诉称：原、被告双方于2012年7月2日签订《商品房买卖合同》约定，“原告购买被告开发建设的位于大连市甘井子区海桥园99号2层3号房屋，建筑面积78.43平方米，房款总计705870元。被告伟恒公司应于2012年10月31日前向原告交付房屋”。但被告伟恒公司于2013年11月2日才把房屋钥匙交给原告。被告伟恒公司迟延交房已构成违约，应按该合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向二原告支付已付房价款万分之一的违约金。故原告诉至法院，请求判令被告伟恒公司支付原告违约金25976元。被告伟恒公司一审辩称，不同意原告的诉讼请求。被告虽延期交房，但不应承担违约责任。理由如下：1.按照《商品房买卖合同》第8条的约定，“如遇气候原因被迫临时性停工、市政配套按通知延迟、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟，出卖人可以据实予以延期。”被告延期交付房屋是因为排水、煤气、供暖等市政配套工程迟延完工，致使案涉房屋验收手续无法办理所致。被告在市政配套工程竣工通过验收符合交付条件后，立即发函告知原告并为原告及时办理了交房手续。2.被告延期交付房屋是基于无法预料和控制的因素造成的，并非由被告过错所致。被告积极履行了合同义务，在案涉房屋主体完工后，按照施工进度与计划及时与市政配套工程的相关方签订了施工合同，并向市财政部门缴纳了基础设施施工配套费，做好了市政配套工程施工的前期准备等工作。但是，由于市政配套设施管网需穿行第三方开发建设的在建道路，该道路存在未建设完工、未移交路权等历史遗留问题，致使被告无法挖掘道路进行施工。3.影响市政配套工程施工的情况发生后，被告立即采取了相应措施，尽其所能解决相关问题，积极主动与政府相关部门沟通，恳请政府协调解决，与相关的第三方开发企业进行沟通，并作出了巨大让步和牺牲。在被告坚持不懈的努力下，在政府相关部门的组织协调配合下，案涉房屋的市政配套工程才在2013年6月得以开始施工。4.依照相关法律规定，违约责任的承担应当遵循可预见性原则。当事人应仅就违约行为给对方造成的可预见性损失承担赔偿责任，对于不能预见的损失，非因违约方过错所致的损失，不应承担赔偿责任。本案中，市政配套设施建设属于政府的行政职能之一，而不是开发商应承担的商业风险。综上，被告不应承担原告所主张的违约责任。一审法院经审理查明：原、被告双方于2012年7月2日签订《商品房买卖合同》约定，“原告购买被告开发建设的位于大连市甘井子区海桥园99号2层3号房屋，建筑面积78.43平方米，房款总计705870元。被告伟恒公司应于2012年10月31日前向原告交付房屋”。该合同第8条约定，“出卖人应当在2012年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，因气候原因被迫临时性停工、市政配套按通知延迟、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟，其他非出卖方原因所造成的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”合同第9条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”被告伟恒公司于2013年10月30日向原告发出了交付房屋的通知。一审法院认为：原、被告双方签订的案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，故该合同系有效合同。原、被告双方均应依据该合同约定享有权利并履行义务。在该合同履行过程中，被告未按照该合同的约定于2012年10月31日前将经验收合格的房屋交付原告使用，被告依法应承担相应的违约责任。故原告请求被告按已付房款万分之一的标准支付自合同约定的交付期限第二天（2012年11月1日）起至实际通知交付之日止（2013年10月30日）的违约金25764.25元（房款705870×0.1‰／天×365天），具有相应的事实和法律依据，依法予以支持。关于被告伟恒公司辩称迟延交付房屋的原因系排水、煤气、供暖等市政配套工程迟延完工所造成的，故不应由被告承担逾期交房的违约责任一节。被告提交的证据材料不足以证明被告迟延交房系因市政配套工程迟延完工所导致，且即使系因市政配套工程施工迟延完工所致的延期交房，也属于被告与相关各方之间的另一法律关系。依据相关法理，即使被告因第三人的原因造成了违约后果，依据合同的相对性原理，被告也应依法承担相应的违约责任。故被告的抗辩理由，依法不予采信。虽被告在原告的入住致词中主动承诺向原告免除一年的物业费和停车费作为延期交房的补偿，原告关晓霞也在入住致词上签了字，但原告的该行为并不能代表原、被告双方就逾期交房达成了最终的解决方案，故原告仍有权就被告违约行为主张相应的权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条之规定，作出如下判决：被告大连伟恒房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付原告关晓霞逾期交房违约金25764.25元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450.00元，其他诉讼费50.00元，均由被告大连伟恒房地产开发有限公司负担。伟恒公司上诉的理由及请求是：1、伟恒公司延期交付房屋的行为，属于双方签订的《商品房买卖合同》中第八条约定的情形，不应承担违约责任。伟恒公司于2011年即取得了道路施工许可证并与市政配套的相关部门签订了施工合同，交纳了相关费用，由于履行过程中市政配套管网需穿行第三方开发建设的在建工程涉及的相关道路，致使无法挖掘道路，导致上水、排水、燃气、供暖等市政配套设施未能按期完工，无法按期交付房屋，但该情况非伟恒公司所能预见和控制的。在办理道路施工许可证前，伟恒公司曾到政府相关部门核查过该路段，被告知该路段属国家所有，无权属争议，故伟恒公司才顺利办理了上述挖掘道路的相关手续。问题出现后，伟恒公司也多次协调相关部门，以尽快解决上述问题。2、双方签订补充协议，并且关晓霞以实际履行的方式，认可该协议的内容。双方就延期交付房屋事宜已经不再互负义务。故请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回关晓霞一审诉讼请求。关晓霞二审答辩认为：不同意伟恒公司的上诉请求，要求维持一审判决。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，伟恒公司与关晓霞签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。关晓霞依约支付了购房款，伟恒公司未在合同约定的期限内交付房屋，构成违约。本案上诉审理争议的焦点有两个：一是伟恒公司是否有权依据合同第八条约定免除逾期交房的责任；二是伟恒公司是否有权依据入住致词免除逾期交房的责任。关于伟恒公司是否有权依据合同第八条约定免除逾期交房的责任，伟恒公司主张逾期交房是因为政府相关部门与第三方的路权纠纷未予解决导致市政配套设施施工受阻，属于合同第八条约定的“市政配套迟延，因执行政府及公共事业部门的法令政策公告要求等造成的迟延，以及其他非卖方的原因造成的特殊原因”，应免除其逾期交房的责任。本院认为，从伟恒公司提交的证据看，其于2011年10月份即接到市政配套设施施工单位通知：因东海街的路权问题，相关方阻止施工方正常施工，望伟恒公司具体协调。2013年3月26日，市建委就案涉小区的大配套事宜召开协调会，形成的会议纪要对问题产生原因的记录为因配套管网需要穿行大连鹏生企业集团开发建设的鹏辉世纪小区，鹏生企业集团与伟恒公司协商未果。伟恒公司提供的证据均不足以证明市政配套设施施工存在着合同第八条约定的可以免责的情况；况且，伟恒公司与关晓霞签订合同时已经知晓市政配套施工受阻，此情况并非伟恒公司在签订合同时无法预知的风险，其作为房地产开发企业，应该对交房时间有合理的预期，严格遵守合同约定的交房时间，否则即应承担相应的违约责任。故伟恒公司主张依据合同第八条免除逾期交房责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于伟恒公司是否有权依据入住致词免除逾期交房的责任，伟恒公司主张即使伟恒公司不应承担逾期交房的违约责任，然为了补偿业主，其在入住致词中承诺免除业主一年的物业管理费及停车费，关晓霞同意并实际履行上述约定，双方就延期交付房屋事宜已不再互负义务。本院认为，关晓霞虽然在该入住致词上签字，但同时标注保留追究违约责任的权利，伟恒公司仍应依照合同约定承担逾期交房的违约责任。故伟恒公司主张依据入住致词免除其向关晓霞承担的逾期交房责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元（上诉人预交），由上诉人大连伟恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘如魁审 判 员 刘盈铄代理审判员 李 鹤二〇一五年二月十二日书 记 员 宋 敏 微信公众号“”