（2015）二中民四终字第233号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-02-26
案件名称
上诉人李智新、李卫民与被上诉人天津新华二印刷有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李智新,李卫民,天津新华二印刷有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第233号上诉人（原审被告）李智新。委托代理人陈玉良。上诉人（原审被告）李卫民。委托代理人李智新，基本情况同前。被上诉人（原审原告）天津新华二印刷有限公司，住所地天津市河西区尖山路100号。法定代表人杨长旺，总经理。委托代理人侯建，公司副总经理。委托代理人陈重，公司办公室主任。上诉人李智新、李卫民因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2014）西民二初字第947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭进行审理。上诉人李卫民的委托代理人李智新、李智新及其委托代理人陈玉良，被上诉人天津新华二印刷有限公司侯建、陈重到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，原告天津新华二印刷有限公司原名称为天津新华印刷二厂，经天津市工商行政管理局河西分局于2005年6月27日核准，变更名称为天津新华二印刷有限公司。另查明，坐落于天津市河西区尖山路100号房屋（原名称尖山路10号增1号，后改为尖山路100号）的所有权人系原告天津新华二印刷有限公司。被告于2005年左右即承租该房屋（面积60平方米）用于经营超彦烟酒茶商行。被告李卫民登记为超彦烟酒茶商行业主，被告李智新为实际经营者。2008年5月30日，原告天津新华二印刷有限公司委托其下属全资子公司万意公司与被告李智新签订房屋租赁合同，租赁期限一年，自2007年5月1日始至2008年5月1日止。该合同在天津市河西区房地产管理局办理了登记备案手续。2009年2月23日，万意公司与被告李智新再次签订房屋租赁合同，租赁期限仍为一年，自2009年3月1日始至2010年2月底。该合同履行期限届满后，双方未再续签合同。后因诉争房屋所在地块面临国家征收，原告天津新华二印刷有限公司与万意公司于2013年1月21日书面通知被告李智新：“河西区人民政府拟对地铁6号线尖山路站、黑牛城道站及区间工程范围内的房屋进行征收。我公司门面房属上述征收范围，按上级要求需对出租房屋进行清理。为此我公司需提前终止与贵方的出租协议，收回出租房屋。请贵单位于2013年4月22日以前自行搬离。由此给贵方造成的不便表示歉意。”被告李智新收到该通知后未搬离诉争房屋。2013年4月24日，万意公司又收取了超彦烟酒茶商行交纳的2013年1-6月房租35000元。原告天津新华二印刷有限公司起诉请求：1、判令被告李卫民、李智新将坐落于天津市河西区尖山路100号门面房（面积60平方米）腾空并退还原告天津新华二印刷有限公司；2、判令被告李卫民、李智新给付原告天津新华二印刷有限公司自2013年7月1日始至诉争房屋腾空之日止的房屋侵占使用费（截至2014年6月5日的房屋侵占使用费为6.52万元）；3、本案诉讼受理费由被告李卫民、李智新承担。原审法院认为，本案争议的焦点有二：一、原、被告之间的房屋租赁合同关系是否解除以及何时解除；二、原告天津新华二印刷有限公司的诉讼请求是否存在事实和法律依据。关于争议焦点一，根据双方当事人的庭审陈述和所举证据可以证实，原、被告在2005年左右即已建立房屋租赁合同关系，但现有据可查的仅有原告天津新华二印刷有限公司委托其下属全资子公司万意公司与被告李智新于2008年5月30日和2009年2月23日签订的两份房屋租赁合同（万意公司虽然是房屋租赁合同的甲方，但其仅是作为原告天津新华二印刷有限公司的代理人对外签订合同，因此，合同的相对人应为原告天津新华二印刷有限公司），上述合同约定租赁期限均为一年，签订于2009年2月23日的房屋租赁合同履行期限届满后，双方未再续签合同，但诉争房屋仍由被告继续使用。由此，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告之间的房屋租赁合同关系已转化为不定期租赁合同关系。原告天津新华二印刷有限公司在获知诉争房屋将被征收之信息后，以书面形式通知被告李智新提前终止房屋租赁合同，并给予被告李智新3个月腾房期之行为，根据房屋租赁合同约定及法律规定，本无不妥之处，但万意公司于2013年4月24日又收取了超彦烟酒茶商行交纳的2013年1-6月房租35000元，后一行为与前一行为的意思表示明显相悖。因此，根据双方的意思表示和客观行为，法院认为，虽然在不定期租赁合同法律关系中原告天津新华二印刷有限公司可以随时行使合同解除权，但其亦应遵守《中华人民共和国合同法》的相关规定并尊重本案的客观情况，因此，原、被告之间的房屋租赁合同关系的解除日应为2013年7月1日。关于本案争议焦点二，被告李卫民、李智新使用诉争房屋的法律基础是双方存在房屋租赁合同关系。本案中，双方的房屋租赁合同关系已于2013年7月1日解除，故被告李卫民、李智新继续使用诉争房屋已没有事实和法律依据，因此，原告天津新华二印刷有限公司主张判令被告李卫民、李智新将诉争房屋腾空并退还原告天津新华二印刷有限公司的诉讼请求，法院准予。关于原告天津新华二印刷有限公司主张判令被告李卫民、李智新给付原告天津新华二印刷有限公司自2013年7月1日始至诉争房屋腾空之日止的房屋侵占使用费（截至2014年6月5日的房屋侵占使用费为6.52万元）之诉讼请求，经审查，所谓“房屋侵占使用费”即为房屋使用费，该请求符合《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条之规定，法院亦照准。被告李卫民、李智新之抗辩理由没有事实和法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、自本判决生效之日始10日内，被告李卫民、李智新将坐落于天津市河西区尖山路100号门面房（面积60平方米）腾空并退还原告天津新华二印刷有限公司；二、自本判决生效之日始10日内，被告李卫民、李智新给付原告天津新华二印刷有限公司自2013年7月1日始至诉争房屋腾空之日止的房屋使用费（截至2014年6月5日的房屋使用费为6.52万元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼受理费1430元，由被告李卫民、李智新承担。一审宣判后，李卫民、李智新不服，向本院提起上诉。上诉李卫民、李智新的上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审遗漏当事人天津市万意房屋经营有限公司，万意公司系本案中的房屋转租人，应参加诉讼，原审法院遗漏当事人违反法定程序；2、一审认定事实错误，被上诉人与万意公司不是委托关系，而是房屋租赁关系，本案的房屋租赁合同应确定为房屋租赁转租合同；3、二上诉人根据合同和租金交纳都是合法的用益物权人，而被上诉人在已经取得被征收房屋价值补偿的情况下，原审法院又判决征收确定日后的租金，使被上诉人获得了重复补偿，显失公平。被上诉人应将2013年1月1日确定征收日之后的房屋租金退还二上诉人。被上诉人天津新华二印刷有限公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。二上诉人在二审期间提出证据，户卡信息两份，证明被上诉人天津新华二印刷有限公司与天津市万意房屋经营有限公司的法定代表人都是杨长旺。被上诉人对上诉人的证据均予认可。本院对证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院经审理查明，案外人天津市万意房屋经营有限公司的法定代表人（负责人）为杨长旺，与被上诉人的法定代表人姓名一致。2008年6月23日房屋租赁备案证明载明，出租人（转租人）：天津市万意房屋经营有限公司，承租人（受转租人）李智新，租赁期限：2007年5月1日至2008年5月1日。备案机关：天津市河西区房地产管理局。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的基本事实一致。本院予以确认。本院认为，根据上诉人提供的证据并综合涉诉房产的所有权人为被上诉人的事实，可以证实上诉人与案外人天津市万意房屋经营有限公司租赁期限为2007年5月1日至2008年5月1日的备案登记租赁合同应为房屋转租合同，转租人为天津市万意房屋经营有限公司，受转租人为上诉人。2011年1月1日涉诉房产所有权人即本案被上诉人给案外人天津市万意房屋经营有限公司出具了委托书，委托万意公司对被上诉人所有房产进行经营管理，此时已形成委托租赁关系，虽二上诉人主张被上诉人与案外人万意公司的法定代表人同为杨长旺，但根据工商部门出具的市场主体基本信息显示，两家企业均为有限责任公司，均能够独立的承担民事责任，上诉人并不能据此否认该委托书的效力，案外人天津市万意房屋经营有限公司不是转租人，被上诉人基此起诉上诉人并无不妥，原审程序并无不当，故上诉人的该项上诉请求本院不予支持。关于二上诉人主张被上诉人应将2013年1月1日确定征收日之后的上诉人已交纳的房屋租金退还上诉人的问题，本院认为，涉诉房屋虽确定被征收，但因二上诉人未予腾出，征收并未实际履行，且上诉人均认可现在涉诉房屋还由上诉人实际使用经营中，故根据公平原则，上诉人应交纳实际使用期间的使用费，原审法院对此处理并无不妥，上诉人的该项上诉请求依据不足，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费1430元，由二上诉人李卫民、李智新承担。本判决为终审判决。审 判 长 邱 健代理审判员 王 珊代理审判员 孟 夏二〇一五年二月十二日书 记 员 牛卫锋速 录 员 李晓旭 关注公众号“”