（2014）常民终字第2225号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-02-28

案件名称

江苏金虹纺织有限公司与徐玉粉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省常州市中级人民法院

所属地区

江苏省常州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐玉粉,江苏金虹纺织有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省常州市中级人民法院民事判决书（2014）常民终字第2225号上诉人（原审被告）徐玉粉。委托代理人凌志忠（系徐玉粉丈夫）。被上诉人（原审原告）江苏金虹纺织有限公司，住所地金坛市复兴路98号。法定代表人潘建芳，该公司董事长。委托代理人蒋长卿，江苏剑群律师事务所律师。上诉人徐玉粉因与被上诉人江苏金虹纺织有限公司（以下简称金虹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服金坛市人民法院（2014）坛民初字第2445号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人徐玉粉及其委托代理人凌志忠、被上诉人金虹公司的委托代理人蒋长卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审情况：金虹公司诉称，徐玉粉原系金虹公司的职工。2004年8月25日，金虹公司与徐玉粉签订了租房协议1份，约定金虹公司将金坛市虹桥路113号89室（以下简称虹桥路113号89室）房屋出租给徐玉粉居住，徐玉粉按每月20元向金虹公司缴纳租金并足额缴纳租赁房屋的水电费，协议还约定徐玉粉擅自装潢金虹公司一概不认，金虹公司一旦因拆建等原因收回住房，徐玉粉必须无条件让出。协议订立后，徐玉粉即租住在虹桥路113号89室房屋内，期间徐玉粉应缴纳的房租及水电费在其每月工资中扣收。2013年7月，金虹公司、徐玉粉解除了双方的劳动合同关系，但徐玉粉仍占用租赁房屋。此后金虹公司多次要求徐玉粉搬迁腾空并返还租赁房屋，但其一直以种种理由拒绝。2014年6月底，金虹公司向徐玉粉送达了书面腾让通知，要求其在收到通知之日起15日内搬迁腾空并返还租赁房屋，但其收到通知后至今未能返还租赁房屋。现起诉要求：一、解除双方就虹桥路113号89室房屋的不定期租赁关系；二、徐玉粉搬迁腾空并返还虹桥路113号89室房屋；三、徐玉粉支付自2013年8月起至其返还房屋之日止的房租、水电费。徐玉粉辩称，金虹公司、徐玉粉之间不存在实质的租房协议，该协议无签章、乙方落款处是否为徐玉粉签名不清楚。协议未经生效，且有涂改、附加条款等，是一张废纸。徐玉粉因家庭变故造成身体状况不佳，金虹公司在代理人多次提醒的情况下仍与徐玉粉直接谈及此事，刺激徐玉粉情绪。徐玉粉没有心情处理此事，请求法院依法驳回金虹公司的诉讼请求。原审法院经审理查明，金虹公司前身为金坛市纺织厂，2002年变更为金虹公司。2003年5月9日，金虹公司领取了虹桥路113号房屋的房屋所有权证。徐玉粉原系金虹公司职工，金虹公司（甲方）为解决职工住房问题，于2004年8月25日与徐玉粉（乙方）签订《租房协议》1份，约定：为切实加强房屋的使用管理，暂时解决乙方工作住房问题，甲方将虹桥路113号89室住房暂租给乙方居住；租金每月20元，用于公共用水损耗；甲方一旦因拆建等原因收回住房，乙方必须无条件让出；房屋维修、水、电由乙方自理，且乙方必须每月提前交纳月租金，并足额交纳水、电费，逾期不交，甲方收回住房；乙方为改善住房环境，擅自装潢，甲方一概不认，且不能破坏原房屋结构，如造成房屋损坏，乙方必须赔偿等。金虹公司、徐玉粉于2013年7月解除劳动关系。2014年6月27日，金虹公司通知徐玉粉要求解除双方的不定期租赁关系、徐玉粉于2014年7月12日前腾让出房屋并结清房租及水电费用。徐玉粉至今未腾让房屋。金虹公司于2014年8月26日诉至法院。庭审中，金虹公司对第三项诉讼请求明确为：要求徐玉粉给付自2013年8月1日至2014年8月31日按每月20元计算的房租260元、自2013年1月至2014年5月的电费92元、自2013年5月至2014年5月的水费67元。徐玉粉对金虹公司主张的房租、水电费无异议。上述事实，有双方当事人的陈述、书证等证据在卷佐证。原审法院认为，金虹公司、徐玉粉签订的《租房协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议未约定租赁期限，为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。根据《租房协议》，金虹公司为解决徐玉粉工作住房问题将房屋出租给徐玉粉，现双方已经解除劳动关系，且金虹公司已经履行了通知义务。故金虹公司要求与徐玉粉解除房屋租赁合同、徐玉粉搬迁腾空返还房屋的诉讼请求法院予以支持。徐玉粉对于金虹公司主张的房租及水电费予以认可，法院予以确认。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，作出如下判决：一、解除金虹公司与徐玉粉之间的房屋租赁合同。二、徐玉粉于判决生效之日起30日内腾让出坐落于金坛市虹桥路113号89室房屋并将该房屋返还金虹公司。三、徐玉粉于判决生效之日起30日内给付金虹公司自2013年8月1日至2014年8月31日按每月20元计算的房租260元、自2013年1月至2014年5月的电费92元、自2013年5月至2014年5月的水费67元，合计人民币419元。案件受理费人民币80元（已减半），由徐玉粉负担（诉讼费用金虹公司已经预交法院，徐玉粉应于判决生效之日起30日内迳付金虹公司）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人徐玉粉不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清，判决有误，偏袒了被上诉人一方。1、上诉人与被上诉人金虹公司根本不存在房屋租赁合同纠纷，金虹公司所依据的所谓租房协议，是一份没有签章生效的协议，协议没有经过公证，另有涂改、私加条款等字样。可见其不具有合同法律意义上的规范性、严肃性、可操作性，且虹桥路113号89室在公安机关无此门牌号，没有造册登记。虹桥路113号有八十多家住户，有的有所谓的协议，有的没有，完全是金虹公司暗箱操作，不存在公开、公平、公正，对双方都不具有约束力，谈不上合法有效。2、上诉人现居住在虹桥路113号89室，前面平台部分是交钱给金虹公司的，当时由金虹公司分管负责人、支部书记陈锁福一手负责安排。金虹公司明知其事，却在原审中没有提及，是不应该的。上诉人花钱后才有可能取得虹桥路113号89室的居住权，享有永久性的使用权。金虹公司现在想收回该房屋，剥夺上诉人的使用权，其必须按市价买单。3、上诉人1989年1月被金坛县纺织厂（现金虹公司）招工进厂工作至今，当时厂方对外招工时就明确承诺，食、宿由厂方负责。对此，上诉人与金虹公司不存在也不应该有房屋租赁关系。金虹公司把上诉人安排居住在虹桥路113号89室，是其应尽的义务和责任，不是每个职工都可能的，只有老职工才有这样的居住权利。企业在2002年改制时有政策规定，从某种意义上讲是厂方对职工的福利分房。4、根据2003年6月12日上午金坛市信访会议纪要第6条，对生活困难的职工如遇拆迁，由公司负责安排住房。所以，上诉人居住在虹桥路113号89室符合纪要规定，并且是由贺国平总经理亲自安排的。上诉人22岁进厂工作至今，工作上尽心尽责、不辞劳苦。2013年4月家里遭受重大不幸，处于崩溃麻木状态。此时，金虹公司没有人性化的安抚，上诉人被迫解除了劳动关系，这不是上诉人的本意，从内心出发还是想保持劳动关系，直到为公司工作到退休。但在2011年9月30日，金虹公司证实已与455名员工解除劳动关系的时候，为什么不谈及此事？这就充分证明其对上诉人居住在虹桥路113号89室的权益是认可的，是符合2011年11月2日金虹公司对职工承诺的。现金虹公司依据没有生效的协议，把上诉人告上法庭，于情、于理、于法不容，想要收回其房屋，上诉人不是不同意，但必须在安排好上诉人最基本的生活居住的前提下，方能行事。上诉人生活水准较低，家庭生活困难，由于遭受重大打击，只能在家静养治病，无经济来源，没有其他住房。金虹公司要求搬迁腾空返还房屋，必须安排上诉人与其相当的住所，否则上诉人无法生活下去。二、双方解除劳动关系时，金虹公司应对上诉人有一定的经济补偿，上诉人没有享有。2011年11月2日金坛市联合工作组对若干个问题的答复第8条明确表示，公司今后与员工解除劳动关系时继续使用剩余的补偿金，不足部分由企业负责承担。三、原审判决上诉人支付水、电费，金虹公司应登门收取或告知上诉人其他交费方式，其中水、电费应交给相应的收费部门，开具正规的票据。四、上诉人家庭遭受重创，现在情绪低落，身体状况不佳。金虹公司曾经找过上诉人谈及住房问题，上诉人家属再三与金虹公司相关负责人打招呼，不要与上诉人谈及此事，等其情绪好转，身体恢复健康后再说。但金虹公司居然等不及，告上了法庭，此举有失其形象，有违社会公德，有悖合同法。此外，虹桥路113号知青大院不是工作住房，员工在这里结婚成家、养儿育女、读书工作三十多年，是生活住房。金虹公司称双方已解除了劳动关系，但明确地说，是因金虹公司诱骗、欺诈、刁难而造成的。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销原审判决，驳回金虹公司对上诉人的起诉。被上诉人金虹公司辩称，一、双方所签订的租房协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。二、因租房协议未约定租赁期限，为不定期租赁关系，金虹公司有权随时解除。在本案诉讼前，金虹公司已依法通知上诉人提出解除涉案的租房协议。三、2013年7月是上诉人主动向金虹公司提出解除劳动关系的，依法不应享有补偿金，且劳动关系与本案房屋租赁关系是没有法律上的利害关系，不在本案的审查范围内。四、关于上诉人所称登门收费问题，其不能否认欠交租赁及水、电费的事实。依据双方所签订的租房协议约定，上诉人理应履行该交费义务。五、针对上诉人所补充的生活住房问题，不管虹桥路113号是工作用房还是生活用房，其房屋的权属均归金虹公司所有，金虹公司有权对自己的房屋行使所有权。综上所述，恳请法院查清本案事实，依法驳回上诉人的全部上诉请求。二审审理中，被上诉人金虹公司未提交新的证据。上诉人徐玉粉提交了以下证据：1、2003年6月12日金坛市信访会议纪要复印件1份，证明根据会议纪要，对生活困难的职工如遇拆迁，由金虹公司负责安排住房，现金虹公司要求上诉人搬迁、腾空住房，必须负责另外安排上诉人住房；2、2011年12月22日对金虹公司员工集访反映若干个问题的答复复印件1份，该答复第十一条第2项载明“知青大院职工宿舍（平房）建造于80年代初期，目前房屋产权属于公司，因历史原因比较复杂，一时难以查清，市联合工作组已请市住建部门尽快查明情况后单独答复”，但上诉人到现在都没有听到该答复，故金虹公司应在作出答复后再来谈住房问题，不应该把上诉人告上法庭；3、金虹公司2011年11月2日出具的承诺书复印件1份，证明金虹公司承诺对答复中所提出的要求应履行到位，但至今没有履行。被上诉人金虹公司质证认为，证据1是复印件，无法对该证据的真实性进行鉴定，即便该文件是真实的，根据该文件的精神，金虹公司在2004年8月已经对上诉人安排了住房，但上诉人并不能依此文件作为其取得房屋所有权的依据，双方之间的房屋租赁关系是毋庸置疑的；证据2也是复印件，出处无法查清，因此，金虹公司对该证据的真实性有异议，该答复不能否定涉案房屋的所有权归金虹公司所有，不能够限制金虹公司依法行使所有权。再者，本案上诉人也非该答复中的知青，不具备知青的身份。因此，该证据与本案事实缺乏相应的关联性；对证据3，同证据2的质证意见。对于原审判决查明的事实，被上诉人金虹公司无异议。上诉人徐玉粉对“2003年5月9日金虹公司领取了虹桥路113号房屋的房屋所有权证”的事实提出异议，认为知青大院是当时职工集资建造的，全厂职工都不知道领取房屋所有权证一事；对双方于2013年7月解除劳动关系的时间没有异议，但认为是金虹公司诱骗其解除劳动关系的。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人对租赁期限没有约定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，2003年5月9日金坛市人民政府颁发的房屋所有权证载明：坐落于虹桥路113号房屋的所有权人为被上诉人金虹公司。2004年8月25日，金虹公司与上诉人徐玉粉签订了租房协议，将113幢89室住房暂租给徐玉粉居住。双方在该租房协议中对房屋租赁期限未作出约定。徐玉粉原系金虹公司的职工，双方于2013年7月解除劳动关系。2014年6月27日金虹公司向徐玉粉发出租赁房屋腾让通知，要求徐玉粉于同年7月12日前腾让出其租赁的房屋，并结清房租及水电费用。根据房屋所有权载明的内容，可以证明金虹公司系虹桥路113号房屋的所有权人，其对虹桥路113号房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。金虹公司为解决职工住房问题，与徐玉粉签订的租房协议，权利义务明确，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。徐玉粉、金虹公司之间签订的是不定期房屋租赁协议，金虹公司可随时解除租房协议。现金虹公司在合理期限内提前通知徐玉粉解除租房协议，并腾让承租房屋、结清房租及水电费，符合相关法律规定。徐玉粉称其向金虹公司支付过虹桥路113号89室前面平台的款项，但未提供证据加以证明。徐玉粉与金虹公司之间因解除劳动关系所产生的纠纷，不属于本案房屋租赁合同纠纷审理的范围，本院不予理涉。徐玉粉要求金虹公司另外安排其住房，没有法律依据。综上，徐玉粉提出的上诉意见缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳，其上诉请求本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人徐玉粉负担。本判决为终审判决。审　判　长　　顾　洋代理审判员　　是飞烨代理审判员　　刘岳庆二〇一五年二月十二日书　记　员　　浦　萍微信公众号“”