（2014）宁民终字第3775号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-03-17
案件名称
上诉人赵鹏与上诉人阚家英房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵鹏,阚家英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第3775号上诉人（原审原告）赵鹏，女，1987年5月16日生，汉族，某公司员工。委托代理人刘和涛、王丹丹，安徽文得律师律师事务所律师。上诉人（原审被告）阚家英，女，1960年11月14日生，汉族，某干部。上诉人赵鹏与上诉人阚家英房屋买卖合同纠纷一案，因双方当事人均不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁汤民初字第121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月29日立案受理后，依法组成合议庭于2014年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人潘世英、上诉人赵鹏及其委托代理人刘和涛、王丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵鹏原审诉称，2013年10月28日，赵鹏、阚家英及南京汇仁房地产置业顾问有限公司（以下简称汇仁公司）签订一份《房屋买卖居间合同》。合同约定，赵鹏购买阚家英位于南京市江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇四街区某幢302室房屋一套，实际成交价格为907500元；定金10000元；赵鹏、阚家英任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方支付相当于房屋实际成交价5%的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失；如因一方违约引发诉讼，守约方为诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费等均由违约方承担。合同签订当日，赵鹏给付阚家英定金10000元，给付中介公司中介费5000元。2013年12月3日，赵鹏、阚家英去银行办理预审，但阚家英到银行之后以各种理由拒绝配合办理预审手续，并明确表示不愿卖房给赵鹏。赵鹏多次找阚家英协商，阚家英都不愿履行合同。赵鹏认为，阚家英的行为构成违约，故提起诉讼，请求法院判令：1、解除赵鹏、阚家英签订的《房屋买卖居间合同》；2、阚家英返还定金10000元，并支付违约金45375元；3、赔偿赵鹏支付给中介公司的中介费5000元；4、承担赵鹏的律师费3500元。阚家英原审辩称，赵鹏的诉讼请求缺乏事实和法律依据。赵鹏单方篡改合同，将定金有效期由“2013年11月15日”改为“2013年12月25日”。赵鹏没有按照合同约定的时间（2013年11月15日）付清房款。根据合同的约定，双方间的房屋买卖合同于2013年11月15日已经终止。综上，阚家英不存在违约行为，请求法院驳回赵鹏的诉讼请求。原审法院经审理查明，2013年10月28日，赵鹏（乙方）、阚家英（甲方）与汇仁公司（丙方）签订一份《房屋买卖居间合同》。合同约定，甲方将坐落于江宁区麒麟街道麒东路777号东郊小镇第四街区某幢302室房屋出售给乙方，房屋实际成交价为907500元；合同第四条房款付款约定，乙方向甲方的付款约定如下：（1）乙方于2013年10月28日向甲方支付房屋定金人民币10000元，此定金有效期至2013年12月25日，逾期此定金不退还，本合同终止（注：“12月25日”系由“11月15日”更改而来）；（3）甲乙双方约定于2013年11月8日前办理预审，待预审出结果后3个工作日内乙方配合甲方办理银行贷款解押，当日乙方支付甲方房款100000元，待银行出它项权证后三个工作日内办理该房屋产权过户手续，乙方当日支付甲方房款160000元，剩余房款630000元由乙方贷款支付给甲方；（4）待房屋过户手续办理完毕，且甲、乙双方确认房屋费用交接清楚，结清余款7500元。合同第六条违约责任约定：如甲、乙任何一方拒绝履行本合同或解除合同，均由违约方向守约方支付相当于合同第二条确定的房屋实际成交价的5%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失；如因一方违约引发诉讼，守约方为诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费等均由违约方承担。合同还约定了其他相关事项。合同签订当日，赵鹏支付了阚家英定金10000元，支付了汇仁公司中介费5000元。2013年10月30日，赵鹏打印出其个人信用报告。2013年12月3日，赵鹏、阚家英去银行办理预审，阚家英拒绝签字，致预审未成。汇仁公司工作人员张大伟出庭作证，其称办理预审是指买方提交身份证、户口簿、信用报告、银行流水、工资证明、社保，卖方提交身份证、户口簿、结婚证、房产证、土地证。张大伟称其在收到赵鹏提交的信用报告后，于2013年11月8日前通知阚家英去银行审批签字，阚家英称还缺一本房产证，直到2013年12月3日，阚家英才去银行，但到银行后没有在审批材料上签字。此后，因双方对付款方式产生分歧，致合同未能得到继续履行。赵鹏与阚家英对合同中“定金有效期”的理解存在分歧，赵鹏认为定金有效期系指在约定的时间内其完成贷款预审手续，阚家英认为定金有效期系指在约定的时间内赵鹏付清全部房款，现赵鹏未在约定期限付清房款，合同已终止。另查明，赵鹏因本案聘请律师，支出律师费3500元。庭审中，阚家英表示，如果法院认定其存在违约行为，其认为赵鹏主张的违约金过高，其请求调整为10000元。双方意见不一，致调解未成。上述事实，有《房屋买卖居间合同》、收条、个人信用报告、发票、录音、证人证言及当事人陈述在卷佐证，原审法院予以确认。原审法院认为，赵鹏与阚家英之间的房屋买卖合同依法成立，且合法有效，应受法律保护。双方应按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。双方应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。具体到本案，按合同约定及交易习惯，阚家英作为卖方，应协助赵鹏办理银行预审手续。然而其却拒绝协助，其行为已构成违约，应承担违约责任。阚家英认为合同中约定“定金有效期”是指赵鹏在约定期限内付清全部房款，现有效期已过，赵鹏未付清房款，合同已经终止，对于阚家英的该项辩解，原审法院认为其与合同约定不符，合同第四条第（3）项明确约定房款付款采取部分现金加贷款的方式，并对相应的时间节点作出了约定。对于该合同，赵鹏要求解除，阚家英亦无意履行，故原审法院予以解除。对于赵鹏主张的定金10000元，中介费5000元，律师费3500元，均有相应的证据予以佐证，原审法院予以认定。对于赵鹏主张的违约金45375元，阚家英认为过高，请求调整，结合赵鹏的损失，原审法院调整为10000元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除赵鹏与阚家英于2013年10月28日签订的《房屋买卖居间合同》。二、阚家英返还赵鹏定金10000元，并赔偿赵鹏违约金10000元，中介费5000元，律师费3500元，合计28500元，于判决发生法律效力之日起十日内付清。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1397元，由赵鹏负担884元，由阚家英负担513元。赵鹏不服原审法院判决，向本院提起上诉称，阚家英在原审中否认其违约，并未向法院提出调整降低违约金的请求。涉案《房屋买卖居间合同》明确约定任何一方拒绝履行合同或者解除合同，均由违约方向守约方支付房屋成交价的5%的违约金，即45375元；涉案房屋订约时房价11000元／平方米，现在同地段同类型房价已上涨至13000－14000元／平方米，因阚家英违约给上诉人造成涨价利益损失约25万元。故双方约定的违约金数额远低于赵鹏的损失。综上，请求二审法院依法改判原审判决第二项，将违约金改判为45375元；由被上诉人阚家英承担本案全部诉讼费。阚家英不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审判决使用单一假证及阚家英持有一本房产证，推出阚家英作为卖方，应协助赵鹏办理银行预审手续而其拒绝协助，其行为已构成违约应承担违约责任，该推断极其轻率、有恶意栽赃之嫌。原审中，证人张大伟作假证，上诉人面请主审法官调查，但未获准许。二、合同约定定金有效期为2013年11月12日，逾期则定金不退还，本合同终止，赵鹏在合同终止后的2013年12月3日要求其办理贷款预审，违反合同约定，上诉人有权拒绝签字，不构成违约。三、赵鹏起诉时提交篡改“定金有效期至2013年12月25日”中介假证合同（红联），违反诉讼要求的，但法庭熟视无睹，阚家英要求对篡改内容进行鉴定，但原审法院未准许。四、阚家英自订约至今，始终诚意履约，而原审法院以“赵鹏要求解除合同、阚家英亦无意履行”，解除双方之间的买卖合同，滥用载决权。五、阚家英不存在违约，原审法院判令阚家英承担违约责任，无事实依据。故请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人赵鹏在原审的全部诉请，并由被上诉人承担全部诉讼费。针对原审查明的部分事实，阚家英持有异议：原审判决书第3页倒数第八行，即“张大伟称其在收到赵鹏提交的信用报告后，于2013年11月8日前通知阚家英去银行审批签字，阚家英称还缺一本房产证”，阚家英认为，张大伟作了虚假陈述，2013年11月8日前张大伟并未通知其到银行去预审；同时，原审法院漏查买房人办理贷款预审手续，银行无需要求出卖人提供房产证的规定。双方当事人对原审法院查明的其他事实不持异议，本院予以确认。2014年12月1日，本院向兴业银行珠江路支行调查核实，买房人贷款办理预审手续时，出卖人需向银行提供身份证、户口本、结婚证、房产证（含共有权证）、土地证，上述证件均须原件，另产权人和共有权人必需到银行签字。2014年12月5日，本院向美好生活置业有限公司员工（以下简称美好生活公司）尹春霞调查，其陈述，2013年9月底，阚家英委托我独家代理销售诉争房屋买卖事宜，并将房屋的产权证（壹本）放在我手上，委托期间为三个月，但在委托期间，不知什么原因汇仁公司参与双方之间的买卖，我在委托期限届满前大约15天将房产证退还给阚家英，2013年11月8日左右，该房产证应该在我手上。上述事实，有本院调查笔录、谈话笔录及开庭笔录予以证实。双方当事人在本案二审中的主要争议焦点为：1、双方合同约定的定金有效期具体时间如何认定？2、阚家英于2013年12月3日拒绝配合赵鹏贷款预审，是否构成违约？3、如构成，原审法院调整违约金数额是否适当？关于第一个争议焦点问题。阚家英认为，居间合同约定的定金有效期原约定为2013年11月12日，后赵鹏单方篡改为2013年12月25日，原审法院未启动鉴定程序，按2013年12月25日的时间认定，违反法定程序。赵鹏认为，定金有效期原写为2013年11月15日，因阚家英另一本房产证在另一中介公司，担心不能如期取回影响交易，阚家英主动提出要求延期1个多月，因合同三联未对齐，致赵鹏持有的红联和阚家英持有的蓝联“11月15日”改动处发生错位，定金有效期改为2013年12月25日是双方合意形成。经查，本案原审庭审中，针对定金有效期改动情况，汇仁公司法定代表人杨青到庭陈述：合同是其公司东郊小镇店长王军起草的，据我后来了解，该合同是在阚家英家里签订的，后阚家英又回到店里要加这句话（指定金有效期条款），因阚家英与另一中介有协议，委托期限提按工作日来计算的，所以时间往后改动了；中介合同三联是在一起改的。汇仁公司张大伟到庭陈述：双方签约时其在场，当时在房主家里签订合同，签好后我把赵鹏带去刷卡，刷完钱回到公司后看到房主和杨青在二楼，房主要求我将时间改到12月25日，当时是店长王军改的，因为合同一开始就是他写的，改动原因是因为代理没到期；合同签好后就撕开了，改的时候可能三份合同位置没放好，故三份合同改动痕迹不一样；双方最初约定定金有效期时间为2013年11月15日。本院认为，从原审汇仁公司杨青、张大伟出庭作证陈述的内容，以及本院二审向美好生活公司工作人员尹春霞调查的内容，并结合汇仁公司、赵鹏、阚家英分别持有的白联、红联、蓝联三份合同均修改的内容来看，应当认定阚家英提出修改定金有效期的要求。虽然赵鹏持有合同（红联）与阚家英持有合同（蓝联）修改数字发生错位，但与汇仁公司持有合同（白联）修改后的“2013年12月25日”形成一一对应关系，故此，定金有效期时间应认定为2013年12月25日。对于阚家英提出赵鹏单方篡改合同和原定金有效期时间为2013年11月12日的意见，与事实不符，本院不予采信。原审中，汇仁公司及赵鹏对三份合同改动的事实均认可，故原审法院未启动鉴定程序并无不当。关于第二个争议焦点问题。阚家英认为，双方合同约定银行贷款预审时间为2013年11月8日，但赵鹏此前并未通知其配合办理预审手续；赵鹏在合同终止后的2013年12月3日通知其办理，违反合同定金有效期的约定，其有权拒绝签字。赵鹏认为，汇仁公司在2013年11月8日前通知过阚家英办理预审，但阚家英尚未从另一中介公司取回另一本房产证，致预审手续未能如期办理，直到阚家英备齐材料双方协商于2013年12月3日到银行办理预审手续时，但阚家英女儿未到场，阚家英也拒绝签字。对此，阚家英认为，贷款预审无需出卖人提供房产证原件，且赵鹏和汇仁公司均未在2013年11月8日前通知其办理预审手续。经查，汇仁公司张大伟在原审出庭作证时陈述，签完合同第二天（赵鹏）就把信用报告给我了，我就送到银行，银行说没什么问题，需要进一步审核，我就打电话给房主告诉她买方信用报告没问题，我让房主提供房产证可以去银行审批签字，房主和我说知道了。本院认为，根据本院向美好生活公司尹春霞调查核实的情来看，2013年11月8日前阚家英另一本房产证质押在该公司；根据本院向业兴银行调查核实的情况来看，买房人银行贷款预审需出卖人提供相关资料，包括房产证原件（含共有权证）；结合汇仁公司张大伟原审陈述的意见来看，阚家英在2013年11月8日前已知晓其配合赵鹏预审应准备相关的资料。综合上述情况，本院认为，阚家英尚缺一本房产证，是导致双方不能在2013年11月8日按约办理预审手续的真正原因，故对阚家英提出银行贷款预审无需产权人提供原件，以及赵鹏和汇仁公司未履行通知义务的意见，不予采信。因阚家英在2013年12月25日定金有效期届满前拒绝配合赵鹏办理银行贷款预审手续，应认定构成违约，本院对阚家英提出定金有效期届满，赵鹏存在违约的意见不予采纳。关于第三个争议焦点问题。本院认为，原审庭审中，经法院释明后，阚家英申请对违约金数额进行调整；赵鹏主张中介费和律师费损失提供相应证据，但对房屋涨价利益损失未提交证据证明，二审中，赵鹏对房屋涨价利益损失亦未提供有效证据。故此，原审法院将违约金数额调整为10000万元，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原审判决。二审案件受理费1447元，由上诉人赵鹏负担934元、阚家英各负担513元。本判决为终审判决。审 判 长 黄 林代理审判员 左自才代理审判员 汪德全二〇一五年二月十二日书 记 员 冯 超 微信公众号“”