（2014）聊民一终字第783号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-02-28
案件名称
付淑敏与张泽勇、张泽军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省聊城市中级人民法院
所属地区
山东省聊城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张泽勇,付淑敏,张泽军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）聊民一终字第783号上诉人（原审被告）张泽勇，男，农民，住东阿县。委托代理人谢华辉，山东雄迈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）付淑敏，女，工人，住东阿县。委托代理人姜会利，山东鸣远律师事务所律师。原审被告张泽军，男，农民，住东阿县，系张泽勇之兄。上诉人张泽勇因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2014）东民初字第309号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张泽勇及其委托代理人谢华辉，被上诉人付淑敏及其委托代理人姜会利到庭参加诉讼。原审被告张泽军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：原告不是被告所在村东阿县铜城街道办事处崔庄村村民。2011年3月14日，经东阿县铜城街道办事处崔庄村张泽宗介绍，被告张泽勇将自己哥哥张泽军名下的本村村委在集体土地建设的“小产权房”的购买权转让给原告，双方约定转让费3万元，如有反悔，利息按2分计算。原告即将3万元转让费交给张泽勇，双方签订协议书一份，张泽勇签上了张泽军的名字，原告和介绍人张泽宗也在协议书上签了自己的名字。后，原告按村委规定陆续向村委交清了房款154759元，即2011年3月12日交楼房订金10000元；2011年3月19日交楼房款40000元；2011年9月14日交楼房款40000元；2012年6月5日交楼房款41000元；2013年10月9日交楼房款23759元。2013年1O月份，村委分楼时，被告张泽勇反悔，将楼房转给他人。2014年初，村委会计张士亮将原告所交楼款154759元退给了原告。审理中，被告张泽勇称，开始我给中间人张泽宗说，这个房子村里不允许买卖，当时签订协议的时候我也说过这是小产权房，村里不允许买卖，在2013年1O月份村委分楼时，自己告诉原告房子不能卖了，两三天后，自己就把收到的3万元给了原告；原告称，自己不知道小产权房不能买卖，后来被告是否退给了3万元记不清了，自己现在要求的是总楼款184759元的利息；对此，双方未提供证据证实。双方各持己见，致调解未果。原审法院认为：原被告签订的买卖在集体土地上建设的楼房的协议，违犯了国家法律政策的强制性规定，为无效协议。该协议无效后，原被告因此而取得的财产应当返还对方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的经济损失。被告张泽勇明知小产权房不能买卖而依然和原告签订买卖协议，后自己反悔称双方所签合同无效，又将涉案楼房转给他人，张泽勇以自己故意违法为理由来主张合同无效，违犯了诚实信用原则，被告张泽勇不应该从该无效合同中获利。原告的合理损失，被告张泽勇应予赔偿。现原告要求被告给付原告支付款项184759元的利息，符合法律规定，本院予以支持。被告应当承担楼款154759元从交付村委之日起至退还原告时止的银行贷款利息。至于楼款退还原告具体日期，原告主张村委是2014年2月13日退还的，被告张泽勇主张是2014年1月20日左右，双方均未提交证据证实。本院调查崔庄村委干部时，其称，楼款是2014年1月2O日退还的原告。故本院认定楼款退还原告的日期为2014年1月20日。关于原告要求被告承担转让费3万元的利息问题。原告称，转让费3万元被告是否退还记不清了，被告称转让费3万元是2013年1O月份退还的原告，双方均未提供证据证实，本院不能查清被告退还原告该款的具体日期，故对于原告要求被告承担转让费3万元的利息，被告应从该3万元给付之日2011年3月14日起至被告认可的转让费给付原告之日2013年1O月份（按2013年1O月1日计算）止承担银行贷款利息。因双方签订的协议无效，协议中约定的违约责任也没有法律效力。故原告要求按月息2分计算利息的诉求，本院不予支持。本案原告协议的相对方为被告张泽勇，张泽军不是本案合同的相对人，不应承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、被告张泽勇给付原告付淑敏楼款154759元从原告付淑敏交付村委之日起至村委退还原告付淑敏之日2014年1月20日止的利息（其中10000元从2011年3月12日起计算利息、40000元从2011年3月19日起计算利息、40000元从2011年9月14日起计算利息、41000元从2012年6月5日起计算利息、23759元从2013年10月9日起计算利息，按中国人民银行同期贷款利率计算）。在判决书生效后五日内给付。二、被告张泽勇给付原告付淑敏楼房转让费30000元的利息（从2011年3月14日起至2013年1O月1日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。在判决书生效后五日内给付。三、驳回原告付淑敏的其他诉讼请求。四、被告张泽军不承担责任。案件受理费2261元，由原告承担1711元，由被告承担550元。张泽勇不服提出上诉，请求撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一审法院认定事实错误，上诉人仅是将挑选楼房的序号无偿转给本村村民张吉利。上诉人张泽勇与被上诉人付淑敏签订购房协议后，东阿县铜城街道办事处崔庄村民委员会禁止非本村集体组织成员在本村购买楼房，不允许顶名买房，上诉人张泽勇将取得的3万元楼房转让费退还给被上诉人付淑敏，上诉人张泽勇与被上诉人付淑敏终止楼房权买卖后，因上诉人持有的挑选楼房序号在张吉利挑选楼房序号的前面，张吉利又是上诉人的族中侄子，在张吉利的一再要求下，上诉人张泽勇将持有的挑选楼房序号转给张吉利，并非将楼房转给张吉利，期间上诉人张泽勇没有获取任何利益；一审法院认定事实错误。二、小产权房买卖过程中，被上诉人付淑敏存在过错，一审法院适用法律不当，应根据上诉人与被上诉人的过错程度分担利息。被上诉人付淑敏在购买楼房时，明知所购楼房房价低于同时期、同地段商品房后，与上诉人签订楼房权买卖协议，被上诉人以上诉人名义购买布阿县铜城街道办事处崔庄村民委员会所建楼房，并给付上诉人三万元顶名费；被上诉人明知购买的楼房是小产权房，小产权房不能买卖，却以明显低于市场商品房的价款购买小产权房，以原审被告张泽军的名义按期向东阿县铜城街道办事处崔庄村民委员会交纳楼房款，被上诉人付淑敏自身存在过错，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，双方均有过错，应各自承担相应的责任；因此，楼房款利息不应由上诉人张泽勇全部承担。被上诉人付淑敏答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。理由：由于上诉人单方违约、反悔，造成合同无效，侵害了被上诉人的信赖利益，上诉人存在重大过错，从被上诉人交房款到上诉人退房款，期间是三年时间，即从2011年至2014年，期间房屋一再增值，对增值部分被上诉人至今没有主张，另外协议书约定一方反悔应当给付对方利息，按2分计算，即本案上诉人应向被上诉人支付利息，按二分计算，但一审法院没有支持。本院二审查明的事实同一审法院查明的事实一致。本院认为：小产权房禁止买卖，对此双方都有过错，但出卖人反悔应承担主要责任。一审判决让出卖人承担全部责任不当，但考虑到双方约定“如有反悔，利息按2分计算支付”，一审判决让出卖人按中国人民银行贷款利率支付利息，远低于双方约定的数额，本院对判决结果予以维持。根据《中华人民共和国合同》第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2261元，由上诉人张泽勇负担。本判决为终审判决。审判长 郭召勇审判员 赵 朋审判员 李利华二〇一五年二月十二日书记员 赵书青 来自：