（2014）大中民终字第718号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-04-23

案件名称

上诉人曾勇、尹硕与被上诉人董志、赵进芬、原审第三人杨鸿鹏、何庆鹏房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

云南省大理白族自治州中级人民法院

所属地区

云南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

曾勇,尹硕,董志,赵进芬,杨鸿鹏,何庆鹏

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十五条第一款，第一百七十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

云南省大理白族自治州中级人民法院民事判决书（2014）大中民终字第718号上诉人（原审被告、反诉原告）曾勇。委托代理人刘洪升，兴宾律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）尹硕。被上诉人（原审原告、反诉被告）董志。被上诉人（原审原告、反诉被告）赵进芬。二被上诉人的委托代理人郭兆龙，云南展腾律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人杨鸿鹏。原审第三人何庆鹏。上诉人曾勇、尹硕因与被上诉人董志、赵进芬、原审第三人杨鸿鹏、何庆鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2014）大民二初字第346号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原审法院经审理查明的案件事实：原告拥有大理市大理镇才村2路车终点站旁的198号房屋。2011年10月20日，原告与第三人何庆鹏签订一份《房屋出租合同》，何庆鹏租用原告上述房屋的两间铺面，租期至2019年10月20日，租金每年6000元。2012年6月22日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告将其位于大理市大理镇才村2路车终点站旁的198号房屋出租给被告使用，出租房屋面积1100平方米；租期120个月，自2012年11月1日起至2022年11月1日止（因需装修，双方同意让4个月租金，故租期从2012年11月1日起算）；前五年租金为每年人民币48800元，后五年租金共计人民币420000元；被告未经原告书面同意转租转借租赁房屋、破坏承租房屋在合理期限内未修复、改变约定用途、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动、逾期交纳费用给原告造成严重损失，原告有权解除合同；违约方向对方支付违约金；原告的车辆停放在租赁房屋的门道；双方还对其他权利义务作了约定。合同签订后，原告将宅基地使用证复印件、房屋及太阳能等设施（详见房屋及设施物品移交清单）交付给被告，被告向原告支付了租金97600元。被告承租房屋后，第三人何庆鹏继续使用铺面并将两年的租金12000元支付给被告，原告在收条上签名确认。2012年8月27日，被告曾勇领取了健康体检卫生培训合格证。2012年9月6日，被告曾勇向工商管理部门申请预先核准“大理市游心楼客栈”的名称，2014年3月18日获批准。2012年11月，公安机关向被告发出通知，要求被告在2012年11月20日前办理特种行业许可证及相关手续。2013年7月10日，双方签订了一份《游心楼装修合同》，约定原告委托被告找施工人员进行装修施工，工程预算120000元；被告提供装修材料需经原告同意，施工期间被告修改设计方案必须征得原告同意，合同签订后被告向原告支付了装修保证金15000元，现装修已完成。2013年9月20日，原告向供电部门申请报停电表。2014年2月28日，因被告曾勇未办理经营客栈的相关许可即安排吴志元住宿，被公安机关给予行政拘留10日，并处罚款500元的行政处罚。2014年5月5日，原告向工商管理部门申请，在被告办理经营手续时须出具原告身份证原件或有原告陪同方可办理。租赁期间，原告对坐东朝西房屋的三楼进行改造，现尚未完工，被告未支付过该部分改造费用。2014年7月15日，被告曾勇领取了“大理市万达旅游咨询中心”的营业执照，经营场所为大理市大理镇才村2路车终点站旁的198号房屋。原审原告的诉请：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并将租赁房屋返还给原告；判令被告支付原告违约金199200元（664000元×30%=199200元）；2.由被告赔偿原告经济损失90787.8元（包含原告垫付的装修材料及人工费61453.8元、停车损失6600元、建筑材料过期损失2934元、外钢架租赁费19800元）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。原审反诉原告的诉请：1.判令原告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令原告在十日内提供房屋产权证并协助被告办理“游心楼”客栈的营业执照；3.判令原告承担违约金183701.9元；4.判令原告承担2012年11月1日至今未能按期营业的直接营业损失共计300000元；5.判令原告承担本案所有诉讼费用。原审认为原、被告签订的房屋租赁合同有效，双方均应严格履行自己的合同义务。本案中，原、被告双方争议如下问题：一、双方约定的租赁范围。双方在合同中约定租赁物位于才村198号，面积为1100平方米，未明确约定该院内部分房屋不属租赁范围，结合宅基地使用证载明内容，应推定租赁范围应属198号院全部房屋。二、合同履行过程中的违约情形。原告主张被告的违约行为有：违反约定用途，将房屋用于违法经营客栈；违法装修损坏租赁房屋并将房屋转租给杨鸿鹏；被告则主张原告将房屋抵押没有向被告提供房屋产权证并阻止被告办理相关证照违约，导致被告被处罚，同时未按合同约定装修并将铺面又出租给他人违约。本院认为，双方在合同中未明确约定租赁用途，被告接收房屋后于2012年向工商管理部门申请过客栈名称预先核准，且在租赁房屋悬挂客栈广告，对此，原告无异议，并在2013年与被告签订装修合同，故原告关于被告违反合同约定用途的主张，不予支持。虽然原告出租的房屋属贷款抵押物，但现原告仍有使用收益的权利，同时在合同签订后已向被告交付宅基地使用证复印件，被告也向工商管理部门申请过核准客栈名称。虽然原告向工商管理部门提出过被告办证时须出具原告身份证原件或原告陪同的申请，但此后，被告还办理了大理市万达旅游咨询中心的营业执照，现被告也未能提供充分有效的证据证实原告实施了其他阻止被告办理手续的行为，故被告关于原告抵押房屋，未提交产权证、阻止被告办理相关手续导致被告被处罚的主张，本院不予支持，被告未办理相关许可即开展经营活动属违法经营，原告关于被告违法经营的主张予以支持。第三人杨鸿鹏虽然办理过经营场所为才村198号的营业执照，但其提供给工商管理部门的租赁合同属其自行制作，现无合法有效的证据证实是原告或被告将铺面出租给杨鸿鹏，其也未实际使用铺面，不存在转租违约；另外，第三人何庆鹏使用的铺面在原、被告签订租赁合同前就存在租赁关系，被告承租房屋后实际收取了何庆鹏的租金，对此原、被告均无异议，也不存在转租，故原、被告双方关于对方转租房屋违约的主张本院均不予支持。原告主张被告违约装修损坏房屋，但未提供充分有效的证据予以证实，本院不予支持。对于改造坐东朝西房屋的三楼是否属双方约定，双方均未提供证据予以证实，原告在将房屋交付给被告后又进行改造，客观上影响了被告使用租赁房屋应属原告违约；对于装修合同约定的装修内容双方认可现已装修完毕，被告关于原告违反装修合同约定无证据证实，故就装修合同的履行原告不存在违约。对于被告的装修投资，经释明，双方均不申请评估鉴定，被告提交了装修费收据予以证实，原告未提供证据，故本院确认被告支付了装修费用135293元。按照合同第九条第三项“房屋租赁期间，乙方（被告）有下列行为之一的，甲方（原告）有权解除合同，收回房屋......进行违法活动”的约定，现被告违法经营，原告有权解除合同，合同解除后，被告应当将租赁物返还给原告。原告要求解除合同、返还房屋的诉讼请求符合双方约定，应予支持，但第三人何庆鹏使用的铺面系与原告签订过租赁合同，故被告不承担该铺面的返还责任。被告要求继续履行合同的诉讼主张与双方约定不符，不予支持。在合同履行过程中，原、被告双方均有违约行为，故均应承担相应责任，对原、被告要求对方支付违约金的诉请，均不予支持。双方关于赔偿损失的诉请均无证据证实，均不予支持。由于被告对租赁房屋的装修已附着于租赁房屋，不宜拆分，该装修归原告，对被告的装修损失由原、被告各承担50%，即由原告承担67646.5元。被告支付的装修保证金原告应当退还被告。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）董志、赵进芬与被告（反诉原告）曾勇、尹硕于2012年6月22日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告（反诉原告）曾勇、尹硕在本判决书生效之日起十五日内将位于大理市大理镇才村2路车终点站旁的198号租赁房屋（不包括第三人何庆鹏使用的两间铺面）返还给原告（反诉被告）董志、赵进芬；三、由原告（反诉被告）董志、赵进芬在本判决生效之日起十五日内返还给被告（反诉原告）曾勇、尹硕装修保证金15000元；四、由原告（反诉被告）董志、赵进芬在本判决生效之日起十五日内返还给被告（反诉原告）曾勇、尹硕装修费损失67646.5元；五、驳回原告（反诉被告）董志、赵进芬的其他诉讼请求；六、被告（反诉原告）曾勇、尹硕的其他反诉请求。本诉案件受理费12364元，由原告（反诉被告）董志、赵进芬承担，反诉费8250元，减半收取4125元，由被告（反诉原告）曾勇、尹硕承担。原审判决宣判后，上诉人曾勇、尹硕不服一审判决，向本院提出上诉，请求：撤销原判，改判支持其反诉请求，诉讼费由被上诉人承担。其主要理由为：一、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效；二、被上诉人董志、赵进芬存在未提供《房屋所有权证》、不协助办理相关经营手续、擅自改造租赁房屋、在上诉人办理经营手续时设置障碍的违约行为；三、上诉人被行政处罚不能作为解除《房屋租赁合同》的理由。被上诉人董志、赵进芬辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，虽然对一审确定的装修损失分担比例和返还装修保证金有意见，但依然请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均无新证据向本院提交。二审查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，上诉人曾勇、尹硕与被上诉人董志、赵进芬签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效，双方当事人均应本着诚实信用原则履行合同约定的义务。关于《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。本案中，双方当事人未对涉案房屋的用途作约定，上诉人有权合理的使用该房屋，将涉案房屋作为包括客栈经营在内的商业用途均属合理使用。且被上诉人知道上诉人欲将涉案房屋用于客栈经营后仍与其签订《游心楼装修合同》，可见被上诉人对该用途是认可的。双方在《房屋租赁合同》第九条第3款第（5）项约定，乙方利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。该约定的目的是为了更好的履行合同，保障双方当事人的合法权益。上诉人曾勇在未取得特种行业许可证的情况下，留宿了案外人吴志元，并因此受到行政处罚。但该处罚行为并不意味着上诉人不能重新申请特种行业许可，当然，这需要被上诉人履行相应的配合义务。上诉人违反特种行业许可并受处罚的行为，没有损害社会公共利益、被上诉人及他人利益，也不影响租赁合同的继续履行。且上诉人曾勇、尹硕在接手房屋后积极到工商部门对“大理市遊心楼客栈”进行工商预登记，可见上诉人曾勇、尹硕并非故意利用租赁房屋进行违法活动。故上诉人的行为虽然违反合同关于不得进行违法活动的约定，但该行为属于轻微违约行为，并不能导致合同不能继续履行。因此，为维护交易秩序的稳定和安全，弘扬诚信，鼓励交易，兼顾双方当事人利益，双方当事人签订的《房屋租赁合同》应当继续履行，故上诉人关于继续履行《房屋租赁合同》的上诉请求予以支持。关于违约责任的问题。除上诉人存在轻微的违约行为外，被上诉人亦存在未经上诉人同意的情况下，对涉案房屋的三楼进行改造的行为，该行为客观上也影响了上诉人正常使用租赁房屋。但双方都未对对方的违约行为给自己造成的损失数额举证，故对于双方要求对方承担违约金和经济损失的诉请不予支持。综上，一审认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销大理市人民法院（2014）大民二初字第346号民事判决；二、上诉人曾勇、尹硕与被上诉人董志、赵进芬继续履行双方于2012年6月22日签订的《房屋租赁合同》；三、驳回被上诉人董志、赵进芬的诉讼请求；四、驳回上诉人的其他反诉请求。一审案件受理费按一审判决执行，即本诉案件受理费12364元，由被上诉人董志、赵进芬负担，反诉案件受理费8250元，减半收取4125元，由上诉人曾勇、尹硕负担。二审案件受理费8250元，由上诉人曾勇、尹硕负担4125元，由被上诉人董志、赵进芬负担4125元。本判决为终审判决。审　判　长　　陈　涛审　判　员　　赵万石代理审判员　　杨剑丽二〇一五年二月十二日书　记　员　　段杰润微信公众号“”