（2015）沈中民二终字第754号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-02-28
案件名称
上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司与张久志房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳曙光房地产开发有限公司,张久志
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第754号上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。法定代表人：李德武，系该公司总经理。委托代理人：刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。委托代理人：王寅生，男，1983年3月2日出生，汉族，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：张久志，男，1972年1月9日出生，汉族，无职业，住沈阳市和平区。委托代理人：彭敏，女，1973年10月10日出生，汉族。上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司（以下简称曙光公司）因与张久志房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵民二初字第2221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月9日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长，代理审判员单立（主审）、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年2月12日公开开庭审理了本案，上诉人曙光公司委托代理人王寅生，被上诉人张久志委托代理人彭敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张久志诉称：张久志与曙光公司于2010年11月14日签订《商品房买卖合同》，约定张久志购买曙光公司开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-1号1507号建筑面积为79.84平方米的商品住房一套，总房款465，866元。合同签订后，张久志向曙光公司支付全额房款，并于2012年6月13日办理入住。依合同第十五条约定，曙光公司应于商品房交付使用后365日内即2013年6月12日前，将办理权属登记所需相关材料报登记机关备案。但曙光公司至今仍未能依约履行，致张久志无法取得房屋权证书。按合同约定，曙光公司应按日向张久志支付已付房款万分之一的违约金。故张久志诉至法院，请求判令：1、曙光公司支付逾期办证365天违约金17，004.11元；2、由曙光公司承担本案诉讼费用。曙光公司辩称，首先，本案逾期办证的责任不在曙光公司，而是案外人消防局的原因造成的。根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任致使买房人不能在365天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任。而本案中造成张久志不能办理权属登记证书的责任，不在曙光公司，公安部、住建部对民用建筑外保温材料的燃烧性能由一级升为“宜为A级，不低于B2级”，又未通知曙光公司。致使曙光公司向房产登记机关报备延迟造成。其次，双方在合同第十五条第3项约定：一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超过一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行存款利率赔偿买受人损失。因此，张久志要求曙光公司自逾期办证之日起至办理权属证书之日止，按已付房款日万分之一支付违约金无合同及法律依据。第三，曙光公司按照消防整改要提高防火材料等级增加了房屋的安全性，增加建筑成本和房屋的市场价值，曙光公司也未因此向购房户再收房款。综上，请人民法院查明事实，依法驳回张久志诉讼请求。原审法院审理查明，张久志与沈阳曙光房地产开发有限公司于2010年11月16日签订《商品房买卖合同》，约定：张久志购买曙光公司开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-1号1507号建筑面积为79.84平方米的商品住房一套，总房款465，866元。合同签订后，张久志向曙光公司支付全部房款。2012年6月13日曙光公司向张久志交付房屋。依据双方签订的买卖合同第十五条约定，曙光公司应于房屋交付使用后365日内即2013年6月13日前，将办理权属登记所需相关材料报登记机关备案。因曙光公司出售的房屋消防验未能如期完成致其至今不能依约将权属登记材料报登记机关备案。张久志至今未取得房屋权属证书。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因曙光公司的责任，未能在规定的期限内取得权属证书，曙光公司按日向张久志支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年，张久志提出退房，曙光公司退还张久志已付房款，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿张久志损失。曙光公司应按日向张久志支付已付房款万分之一的违约金。张久志多次找到曙光公司，要求其支付违约金未果，故起诉来院。原审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人基于真实意思表示做出的法律行为，该行为不违反法律的禁止性规定，故该合同成立并生效。成立并生效的合同对双方当事人具有约束力，对合同签订方以外的第三人没有约束力。本案中，双方因合同第十五条约定曙光公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由曙光公司提供的资料报产权登记机关备案。如因曙光公司责任，张久志未在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意合同继续履行，曙光公司按已付房款日万分之一支付违约金。曙光公司交付房屋后未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致张久志未如期取得房屋权属证书，已构成违约，应当依照合同约定承担相应的违约责任。曙光公司主张其逾期报备登记系因为合同之外第三人原因造成的主张不能成立。因该第三人非合同权利义务人，曙光公司不能以合同外第三人作为抗辩合同权利人行使权利的事由。且曙光公司未能提供充分证据证明其具有免责事由，依据合同相对性原则，曙光公司应当承担违约责任。关于曙光公司如何承担违约责任的问题，因逾期办理权属证书违约责任属于债权请求权，违约行为持续发生，且违约金数额按日持续增加。本案中，曙光公司于2012年6月13日交房，2013年6月14日为逾期办证的第一天。根据合同约定，张久志如不退房，在逾期办证的一年内即2013年6月14日至2014年6月14日，曙光公司按日向张久志支付已付房款万分之一的违约金，故对于张久志要求曙光公司支付从2013年6月14日至2014年6月14日的违约金于法有据，原审法院予以确认。按日赔偿已付房款465，866元的万分之一计算违约金即365天×465，866元×0.0001计算得17，004.11元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告张久志违约金17，004.11元；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费225元，由被告沈阳曙光房地产开发有限公司承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费225元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。宣判后，上诉人曙光公司不服，上诉至本院。上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决；二、依法驳回被上诉人张久志的诉讼请求。理由如下：本案逾期报备办证的责任不在上诉人，而是因国家政策调整原因造成的。一审法院认定上诉人没能提供证据证明逾期报备办证的责任不在上诉人，则是不属实的。上诉人在2014年12月9日的一审庭审中向法庭提交了11份证据，已经充分举例说明了上诉人已经按照合同约定交付了房屋，证明上诉人已具备办理房屋产权登记的其他资料。沈阳市消防局迟迟不予消防验收的原因，是因为上诉人工程竣工验收合格后，才知道公安部和住建部要求提高消防材料登记，上诉人不整改就不给消防验收。而消防不验收，房产机关也不可能给办证，这是全国无一例外的通行做法。一审法院以“合同相对性”为由，让曙光公司先承担责任是错误的，属于适用法律错误。双方在合同中对逾期报备办证采取的是“过错责任”原则，而不是合同相对性的“归责责任”原则。即不是曙光公司的过错，曙光公司不应承担责任。另外，曙光公司按照消防整改要求花掉上千万元，提高防火材料等级增加了房屋的安全性，也增加了建筑成本和房屋的市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，曙光公司也没有因此向购房户再收房款。对此，曙光大厦800多户购房户中绝大部分购房户都给予了理解。一审判决再让上诉人承担无端的逾期报备责任，既不公平也不合理。请二审法院查明事实，依法撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人张久志辩称：同意一审判决，要求按合同约定支付违约金。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、建设消防验收意见书等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同第十五条关于产权登记的约定，上诉人应于2013年8月16日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。事实上，上诉人至今仍未完成该项合同义务，明显已经超出合同约定期限。由于合同对于逾期办理权属登记违约责任已经作出了明确约定，故上诉人不能依约履行该项合同义务，就应当按照合同约定承担相应违约责任。关于上诉人提出逾期办理权属登记系第三人原因造成，上诉人不应当承担违约责任等上诉主张，首先，现有证据不能证明上诉人在合同约定期限内完成了除消防手续之外全部资料的报备义务。其次，现有证据也不能证明上诉人未能在合同约定期限内取得消防手续完全是由于消防行政管理部门的原因造成。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，据此，即使上诉人主张的逾期办理权属登记的原因成立，由于上诉人未与被上诉人明确约定因第三人的原因造成违约可以减免上诉人的违约责任，故上诉人亦应当按照合同约定承担违约责任。因此，一审法院根据合同相对性的原则，判决上诉人向被上诉人承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当，应予维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 妍代理审判员 单 立代理审判员 李大鹏二〇一五年二月十二日书 记 员 郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自