（2014）宿中民终字第02305号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-03-09
案件名称
刘洪霞与沭阳金利置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘洪霞,沭阳金利置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民终字第02305号上诉人（原审原告）刘洪霞。被上诉人（原审被告）沭阳金利置业有限公司。诉讼代表人江苏宏亮律师事务所，该公司破产管理人。委托代理人方涛，江苏宏亮律师事务所律师。委托代理人张戈，江苏宏亮律师事务所律师。上诉人刘洪霞因与被上诉人沭阳金利置业有限公司（以下简称金利公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2014）沭商初字第0219号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人刘洪霞、被上诉人金利公司破产管理人的委托代理人方涛、张戈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洪霞一审诉称，刘洪霞与金利公司签订商品房买卖合同，购置金利公司开发的位于沭阳县沭城镇人民路与天津路交叉口的江南枫景小区15号楼1单元301室商品房1套，该套房屋抵押给该小区承建单位黑龙江建工集团有限公司，承建单位需变现资金，经抵押权人同意，由金利公司出售给刘洪霞。刘洪霞已交清全部房款444229元。后金利公司被法院裁定进入破产清算程序，破产管理人仅确定刘洪霞依法优先享有购房款444229元。现要求金利公司继续履行商品房买卖合同并交付房屋。金利公司一审辩称，涉案房屋的出售得到了抵押权人的同意，对刘洪霞诉称曾从金利公司处购置房屋，双方达成商品房买卖合同及交付款项等事实均予以认可，但金利公司已被法院裁定进行破产清算程序，刘洪霞、金利公司双方所约定交易的房屋尚未完工，不具备交付条件，合同无法继续履行。金利公司管理人确认其优先享有购房款并无不妥。依照法律规定，管理人有权解除合同。现金利公司不同意继续履行合同，请求驳回刘洪霞的诉讼请求。一审法院审理查明，刘洪霞于2012年11月26日向金利公司购置金利公司开发的位于沭阳县沭城镇人民路与天津路交叉口的江南枫景小区15号楼301室商品房1套，并交付全部房款444229元。双方签订的商品房买卖合同已经于2013年5月27日在沭阳县房地产管理处办理合同备案手续。双方约定的该房屋尚未完工，不具备交付条件。因经营不善，不能清偿到期债务，金利公司于2013年9月28日被法院裁定进行破产清算，破产管理人确认刘洪霞就所购置的房屋享有优先受偿权。现要求金利公司继续履行商品房买卖合同，交付房屋。一审法院向刘洪霞释明，如确认合同已解除，可以就金利公司解除合同的行为要求赔偿，但刘洪霞仍坚持要求金利公司继续履行商品房买卖合同并交付房屋，不要求金利公司赔偿损失。一审法院认为，刘洪霞与金利公司之间达成的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。现双方约定交易的房屋尚未完工，不具备交付条件，且金利公司因经营不善，不能清偿到期债务，已被法院裁定进入破产清算程序，刘洪霞、金利公司双方达成的商品房买卖合同已无法继续履行，管理人在法定期间内没有通知刘洪霞继续履行合同，合同已视为解除；破产管理人已对所购置的房屋确认了优先受偿权，符合法律规定。一审法院向刘洪霞作法律释明，如确认合同已解除，刘洪霞可以就金利公司解除合同的行为要求赔偿，但刘洪霞仍要求继续履行合同并交付房屋，对其诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回原告刘洪霞对被告沭阳金利置业有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由刘洪霞负担。上诉人刘洪霞不服一审判决，向本院提起上诉称：刘洪霞与金利公司签订商品房认购协议书，购买金利公司开发的江南枫景小区15-1-301室商品房，刘洪霞依约付清了全部购房款444229元。金利公司被法院裁定进行破产清算，但双方签订的合同仍然有效。金利公司进入破产程序并不直接导致合同不能继续履行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条规定，刘洪霞已一次性付清房款，金利公司无权终止商品房买卖合同。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判金利公司继续履行合同，交付房屋。被上诉人金利公司答辩称：金利公司于2013年9月28日被沭阳县人民法院裁定进入破产清算程序，涉案房屋目前没有竣工，依据破产法的规定和涉案房屋的实际情况，双方之间的买卖合同已经无法履行，刘洪霞要求继续履行合同、交付房屋没有事实和法律依据。一审判决程序合法，事实清楚，符合法律规定。请求二审法院驳回刘洪霞的上诉请求。双方当事人在二审中均未提供新的证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本案争议焦点为：刘洪霞与金利公司之间的商品房买卖合同是否应当继续履行，金利公司是否应向刘洪霞交付案涉房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方当事人之间的商品房买卖合同合法有效，刘洪霞履行了支付购房款的义务，享有请求金利公司交付合同约定房屋的权利。但是，刘洪霞享有的请求金利公司交付合同约定房屋的权利仍然属于债权，刘洪霞并未取得涉案房屋的物权，因金利公司已被法院裁定进行破产清算，根据《中华人民共和国破产法》第四十四条规定，刘洪霞对金利公司享有的债权，应按该法规定的程序行使权利。对于涉案房屋如何处理，金利公司能否将房屋交付给刘洪霞，需要在破产程序中依法处理。刘洪霞直接起诉请求法院判决金利公司交付房屋，不符合法律规定，应不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条规定，出卖人破产，其管理人决定继续履行所有权保留买卖合同的，买受人应当按照原买卖合同的约定支付价款或者履行其他义务。买受人未支付价款或者履行完毕其他义务，或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分，给出卖人造成损害，出卖人管理人依法主张取回标的物的，人民法院应予支持。但是，买受人已经支付标的物总价款百分之七十以上或者第三人善意取得标的物所有权或者其他物权的除外。该规定针对的是出卖人已经交付标的物而保留标的物所有权的买卖合同，本案商品房买卖合同并不属于已交付标的物的保留所有权买卖合同。刘洪霞以此主张金利公司应履行涉案房屋交付义务的理由不能成立。综上，上诉人刘洪霞的上诉理由不能成立，其上诉请求本院难以支持。一审判决认定事实清楚，实体判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人刘洪霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东代理审判员 徐金鸽代理审判员 吴振环二〇一五年二月十二日书 记 员 冯 邻第页／共页