（2014）涟民一初字第342号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-10-21
案件名称
蒋以文、刘银才等与谢重前、刘文初等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
涟源市人民法院
所属地区
涟源市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋以文,刘银才,钟友强,谢达平,谢重前,刘文初,谭燕平
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百九十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第六十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
湖南省涟源市人民法院民 事 判 决 书（2014）涟民一初字第342号原告蒋以文，农民。原告刘银才，农民。原告钟友强，居民。原告谢达平，农民。上述四原告共同委托代理人刘长中，湖南泰涟律师事务所律师。被告谢重前，农民。被告刘文初，农民。被告谭燕平，农民。上述二被告共同委托代理人胡康林，涟源市光明法律服务所法律工作者。原告蒋以文、刘银才、钟友强、谢达平为与被告谢重前、刘文初、谭燕平确认合同无效纠纷一案，于2014年4月9日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成由审判员肖新飞担任审判长，人民陪审员李建辉、梁志军参加的合议庭，于2014年6月30日公开开庭进行了审理，原告蒋以文、刘银才、钟友强、谢达平及他们的共同代理人刘长中，被告刘文初、谭燕平的共同委托代理人胡康林到庭参加了诉讼，被告谢重前经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告蒋以文、刘银才、钟友强、谢达平诉称，四原告诉被告谢重前与妻子康软香民间借贷纠纷一案，涟源市人民法院经审理后判决由被告谢重前与妻子康软香共同偿还四原告借款本金140万元，利息18.85万元以及违约金9.5万元，以本金140万元为基数自起诉之日起按月利率2.05%计算至偿还之日止的利息，并依法确认了四原告对被告谢重前与妻子康软香所有的位于涟源市人民路73号房地产享有抵押权，处置后享有优先受偿权，判决生效后，四原告依法申请执行，在执行过程中，被告刘文初、谭燕平主张他俩对已抵押给四原告的房地产享有租赁权，称于2013年3月1日与谢重前签订了期限为15年的租赁合同，三被告的行为系恶意串通，虚构巨额债权，通过以租金冲抵虚构债权，损害了四原告的合法权益，为此特提起诉讼，请求确认被告谢重前与被告刘文初、谭燕平之间于2013年3月1日签订的房屋出租合同无效，并由被告承担本案诉讼费。为支持自己的诉讼请求，四原告向本院提交了如下证据：1、（2013）涟民一初字第965号民事判决书。拟证明：被告谢重前与妻子康软香共同偿还四原告168.35万元，借款本金140万元的利息按月利率2.05%计算至偿还之日止；确认四原告对被告谢重前与妻子康软香所有的位于涟源市人民路73号的房地产享有抵押权，四原告对该房地产处置后享有优先受偿权。2、《案件受理通知书》、《强制执行申请书》。拟证明四原告依法向涟源市人民法院申请强制执行，请求将抵押的房地产处置，实现四原告的抵押权。3、《房屋他项权证书》。拟证明2012年8月27日，被告谢重前与妻子康软香将位于涟源市人民路的整栋房屋抵押给四原告。4、落款日期为2013年3月1日的《房屋出租合同》两份。拟证明：被告刘文初、被告谭燕平与被告谢重前签订了落款日期为2013年3月1日、租期15年、一次性交清15年租金的《房屋出租合同》；15年的租期和一次性交清15年租金不合常理；租金价格明显偏低，不正常；该《房屋出租合同》是被告之间恶意串通签订的。5、《执行询问笔录》。拟证明：被告之间签订了租期15年、一次性交清15年租金的《房屋出租合同》；2013年5月9日被告之间签订了一份《房屋出租合同》；被告刘文初在被告谢重前欠外债太多，法院也有很多案件的情况下，被告之间又签订了《房屋出租合同》，把签订日期提前到2013年3月1日；被告之间没有支付租金的凭证；被告之间恶意串通，虚构债权，以租金抵债权，签订《房屋出租合同》，损害真实债权人的利益，影响抵押房屋的拍卖价格。6、2013年5月9日签订的《房屋出租合同》。拟证明租期七年、按年支付租金、租金价格适当。由此可以证实，签订日期为2013年3月1日的《房屋出租合同》租期、租金支付方式、租金价格都不合常理，系被告之间恶意串通所为。被告谢重前未做答辩，亦未提交任何证据。被告刘文初、谭燕平辩称，1、因被告谢重前抵押给四原告的房屋系被告谢重前与被告刘文初的共有财产，被告谢重前未经被告刘文初同意将房屋抵押给四原告是无效；2、房屋租赁在前，抵押在后，四原告作为抵押权人必须承受该租赁合同继续有效的负担；3、被告谢重前将房屋抵押给四原告，双方负有告知被告刘文初、谭燕平的义务，承租是物权，大于债权，买卖不破租赁，谢重前将房子抵押不发生物权转移效力；4、谢重前数次向原告借款共85万元，谢重前无钱还借款，故一次性以租金列抵85万元借款；5、谢重前的房屋多年来出租做茶楼，而刘文初自2006年以来一直是该茶楼的股东，刘文初与谢重前之间的租赁在前，四原告与谢重前之间的抵押在后。综上，刘文初、谭燕平于2013年3月1日与谢重前所签订的房屋出租合同是有效的，请求人民法院驳回四原告的诉讼请求。为支持自己的抗辩意见，被告刘文初、谭燕平向本院提交了如下证据：1、落款日期为2006年1月18日《房屋协议》一份。拟证明：被告刘文初与谢重前签订的《房屋协议》因当时双方在企业局各购门店用地一空，考虑到单空构筑不适用，经双方协商按单层两套成套设计建造；该房屋一、二、三、六、七层为双方共有财产，作商用楼房使用，租金各得一半；该房屋两空所及整栋楼房所涉公共区、公共设施，包括天顶和地均由双方共同维护；该房第四层作为刘文初的住房，第五层属谢重前的住房；该房属被告刘文初与谢重前的公共财产则谢重前将房屋抵押，未告知共同人刘文初、抵押时四原告没有了解其房屋的真实内情，故抵押无效。2、落款日期为2006年11月18日《承包合同书》一份。拟证明：被告刘文初与姚仁岚、谢重前签订了落款日期为2006年11月18日，租期10年，租金每年付款的《承包合同》；被告刘文初既是房屋出租人又是承租方；该茶楼（书榭茗邸）是被告刘文初和谢重前共同财产，共同出租；说明租赁在前，抵押在后。3、落款日期为2013年3月1日的《房屋出租合同》一份。拟证明：姚仁岚外出发展于2012年12月30日退股，该茶楼因经营所需，增加一股东谭燕平，谢重前与两被告于2013年3月1日签订的《房屋出租合同》，此合同是继2006年11月18日的续签合同；15年的租期和一次性交清15年的租金。4、落款为2014年3月1日谢重前证明一份。拟证明：姚仁岚与被告刘文初用其房屋自2006年11月19日至2016年11月19日止，后因姚仁岚外出发展于2012年12月30日退股，该店因经营所需增加一股东谭燕平，于2013年3月1日签订的《房屋出租合同》是继2006年的续签合同；租期为15年和一次性支付15年租金95万元整；本人因经商做生意在被告刘文初手借款本金85万元整，已列抵租金。5、落款日期为2014年5月20日被告刘文初证明一份。拟证明：从未听说谢重前将共建的共同房屋抵押，也没有听说四原告将谢重前的房屋抵押了；谢重前无权抵押共同财产，四原告的抵押权不能实现，故请法院判决2013年3月1日所签订的房屋出租合同有效。6、落款日期为2014年5月20日被告谭燕平关于2013年3月与谢重前签订的《房屋出租合同》证明一份。拟证明：此合同是继2006年11月18日续签合同，茶楼的经营都是按此合同执行的；续签此协议时，谢重前和蒋以文等四原告没有口头和书面通知其房屋已抵押；谢重前负债过多，15年的房租一次性交清。7、落款日期为2014年4月27日原“书榭茗邸”股东姚仁岚的证明一份。拟证明：并不知道谢重前将共同财产作抵押；谢重前与被告刘文初、谭燕平于2013年3月1日签订的房屋出租合同真实有效，望法庭予以确认。8、落款日期为2013年3月1日谢重前收据一份。拟证明被告刘文初与谭燕平一次性交清15年的房租945000元整。9、刘文初个体工商户纳税手册一份。拟证明被告刘文初自2010年至2013年12月一直是该店的纳税人，说明房屋租赁在前，抵押在后。10、谢重前出具的《证明》。拟证明抵押时谢重前口头声明该处房屋系与被告刘文初共同财产。11、借据。拟证明谢重前借被告刘文初85万元是实。对原告所举证据，被告刘文初、谭燕平的质证意见是：证据1、2、3无异议；证据4、5的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的；证据6不是为房屋租赁的证据。对被告刘文初、谭燕平所举证据，四原告质证意见是：证据1的真实性有异议，房屋所有权的确定应当以房屋产权证作为依据；证据2的真实性有异议，且与本案无关联性；证据3的真实性无异议，但被告认为这是2006年11月18日的续签合同是没有道理的，不能达到其证明目的；证据4真实性有异议，首先形式上不符合证据的相关规定，同时涂改相当严重，内容也与客观事实不符，不能作为依据；证据5系被告刘文初向法院反映情况的材料，不能作为证据使用；证据6系被告谭燕平签字的书面材料，多处涂改，不能作为证据使用；证据7形式上不符合证据的要求，内容上与本案事实不符，不予认可；证据8的真实性有异议，收条没有相关的银行转账凭证佐证，不符合常理，且这份证据与被告方答辩的陈述自相矛盾，不予认可；证据9与本案无关联性；证据10的真实性有异议，形式上不符合证据的要求，内容上与本案事实不符，被告谢重前自起诉以来一直下落不明，无法出具该证据；证据11真实性有异议，全部都是复印件，复印件没有与原件核实，不能作为依据，同时85万元的借条没有相应的银行转账凭证佐证，且这些借条是2006年－2××9年的，现出现在被告刘文初手上不符合常理，不予认可。被告谢重前未到庭参加诉讼，放弃了质证的权利。对四原告所举证据，本院认为，因被告对证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，故予认定。对被告刘文初、谭燕平所举证据，本院认为，证据1、2与涟源市房产局颁发的谢重前房产证登记内容相冲突，房产证的证据效力强于该证据，故证据1、2不予认定；证据3因原告对其真实性无异议，故予认定；证据4、5、6系三被告的陈述，将结合其它证据综合认定；证据7系证人证言，将结合其它的证据综合认定；证据8、10、11因谢重前与原告有利害关系，且无其它证据佐证，无法认定；证据9客观真实，予以认定。本案经开庭审理，根据庭审查明情况及当事人举证、质证、本院认证情况，综合认定案情事实如下：2012年8月，被告谢重前以登记在自己名下的位于涟源市人民东路的八层楼房（建筑面积543.1㎡，房产证号为2009字第××号）作为抵押，向原告刘银才借款25万元、蒋以文借款85万元、钟友强借款10万元、谢达平借款20万元，共计140万元，约定借款期限暂限一年，半年付息21万元整。2012年8月25日，被告谢重前与妻子康软香向四原告出具了借据。2012年8月27日，被告谢重前与四原告对抵押的房产在涟源市房产局办理了他项权证（涟房他证2012字第78**号），后被告谢重前未能向四原告偿还借款，四原告于2013年9月13日向本院提起诉讼，2013年11月13日本院依法进行判决，判决生效后，四原告向本院申请执行，在执行过程中，被告刘文初向执行法官反映，他与被告谭燕平于2013年3月1日作为承租方与被告谢重前（出租前）签订了二份房屋出租合同，其中一份出租方为谢重前，承租方刘文初、谭燕平，合同内容是：一、出租方将涟源市原乡镇企业局新开发门面，靠过道第三空铺面出租给承租方，作为经营场所；二、租用期限为十五年，自2013年3月13日至2028年3月12日，合同签订之日期到租期开始日为出租方无偿送给承租方的装修时间。二、租金价格为每年肆万玖千元整，一次支付租金柒拾叁万伍千元整，签字付款。四至十条就其它事项进行了约定，另一份合同的出租方为谢重前、刘文初，承租方为刘文初、谭燕平，合同内容是：一、出租方将涟源市原乡镇企业向新开发门面，靠过道第二、三空铺面的二、三楼出租给承租方，作为经营场所。二、租用期限十五年，自2013年3月13日至2028年3月12日，合同签订之日期到租期开始日为出租方无偿送给承租方的装修时间。三、租金价格为每年贰万捌千元整，一次支付租金肆拾贰万元整，签订付款。四至十条就其它事项进行了约定，四原告认为被告刘文初、谭燕平的行为损害原告方抵押权的实现，于2014年4月9日向本院提起诉讼。本案的争执焦点是：被告刘文初向法院提交的2013年3月1日二份房屋出租合同是否有效。本院认为，被告谢重前与妻子康软香于2012年8月25日向四原告借款共140万元，2012年8月27日，双方在涟源市房产局为抵押的房屋办理了他项权证，设立了合法的抵押权，现被告刘文初在前述借款案件的执行过程中向法院提交了二份房屋出租合同，鉴于该合同签订时间为2013年3月1日，该租赁权在四原告与谢重前登记的抵押权之后，故租赁关系不得对抗已登记的抵押权，因此这二份房屋出租合同不能受到法律保护，系无效合同。据此，本院为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：签订日期为2013年3月1日，出租方为谢重前及谢重前、刘文初，承租方均为刘文初、谭燕平的二份房屋出租合同无效。本案受理费11150元，由被告刘文初、谭燕平、谢重前负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省娄底市中级人民法院。当事人均服判的，本判决在上诉期间届满即发生法律效力，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审 判 长 肖新飞人民陪审员 李建辉人民陪审员 梁志军二〇一五年二月十二日代理书记员 张恒丽附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注公众号“”