（2014）田民一初字第02124号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-08-21
案件名称
王传东、代婷与魏玮房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
淮南市田家庵区人民法院
所属地区
淮南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王传东,代婷,魏玮
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2014）田民一初字第02124号原告王传东，男，1972年4月14日出生，汉族，谢家集区第六中学教师，住安徽省淮南市谢家集区。原告代婷，女，1971年2月9日出生，汉族，淮南舜立机械厂职工，住址。上述两位原告共同的委托代理人李辉，安徽俊诚律师事务所律师。被告魏玮，女，1978年10月6日出生，汉族，自由职业，户籍地安徽省淮南市田家庵区，经常居住地安徽省淮南市田家庵区。原告王传东、代婷诉被告魏玮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2014年11月14日公开开庭进行了审理。原告代婷及两原告共同的委托代理人李辉到庭参加诉讼，被告魏玮经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王传东、代婷诉称：原、被告双方于2013年3月25日通过淮南市嘉佳房产经纪有限责任公司签订房屋买卖合同。原告购买被告私有的位于田家庵区朝阳街道朝阳西路新时代广场B栋2802室，建筑面积109.36平方米，房产证号为淮田字第××号。合同签订后，原告即向被告支付了1万元履约保证金，向嘉佳房产支付中介费8500元。同年6月14日原告通过淮南通商银行向被告汇款34万元，被告在嘉佳房产工作人员在场见证的情况下将该房屋交付给原告，被告将房产证及相关房产手续交嘉佳房产保管。售房合同中被告的义务是“保证出售的房屋权属真实，对该房屋拥有百分之百的完整产权，并符合国家及淮南市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。”双方约定在2014年3月办理房屋过户手续。原告在约定的时间多次通过嘉佳房产催促被告协助履行过户手续，但被告总以各种理由拒绝过户。根据合同约定，违约方按房价的10%向守约方承担违约责任。同时守约方所支付中介费8500元可以向违约方追偿。现原告起诉至法院，请求：1、依法确认双方签订的《售房合同书》合法有效；2、依法判令被告协助原告办理过户手续；3、依法判令被告承担违约金53500元及8500元中介费；4、本案的诉讼费用由被告承担。原告王传东、代婷为证明自己的主张，在规定期限内提交了如下证据，这些证据已经庭审举证，现予以归纳认证如下：一、两原告身份证各一份。证明原告诉讼主体资格。本院经审查依法予以确认。二、售房合同书一份。证明原告购买被告位于田家庵区朝阳街道朝阳西路新时代广场B栋2802室，建筑面积109.36平方米，房产证号为淮田字第××号；双方约定的房款价535000元；被告保证出售的房屋权属真实，对该房屋拥有百分之百的完整产权且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议；原告在2014年3月备齐过户资料，被告应配合办理房屋过户手续；原告作为守约方支付的中介费8500元应当由被告承担；被告应当按房价的10%支付违约金，即53500元。本院经审查对该售房合同书的真实性予以确认。三、收条、汇款单据各二份。证明原告支付保证金1万元及购房款34万元，原告共计给付被告购房款35万元整。本院经审查对该组证据真实性依法予以确认。四、中介费收据一份。证明原告向嘉佳房产支付中介费8500元，根据买卖合同此费用应当由被告承担。本院经审查对该收据真实性依法予以确认。五、房屋所有权登记申请书复印件、网上备案单复印件及房地产权证原件各一份。证明被告出售的房产是被告有权出售的私有房产；通过网上备案单确认被告购买此房屋费用为353348元。本院认证意见：该房屋所有权登记申请书中申请人签章确认栏权利申请人签名为“魏玮”；网上备案单显示房屋购买价格为353348元；房地产权证显示位于本区朝阳街道朝阳西路新时代广场B栋2802室房屋的房地产权利人为魏玮。本院对上述情况依法予以确认。六、嘉佳房产营业执照复印件、组织机构代码证复印件各一份，证明一份。证明原告多次催促被告履行过户手续，被告一直拒绝的事实，被告应当承担违约责任。本院经审查依法予以确认。被告魏玮在法定期限内未进行答辩，但在庭前向本院提交了（2010）田民一初字第01287号民事判决复印件一份。经审理查明：原告王传东与代婷系夫妻关系。2013年3月25日，原、被告通过淮南市嘉佳房产经纪有限责任公司签订了《售房合同书》一份，内容为：“出售人（以下简称甲方）魏玮身份证号××买受人（以下简称乙方）代婷身份证号××…王传东身份证号××见证方（以下简称丙方）淮南市嘉佳房产经纪有限责任公司…第一条房屋有关事项1、房产位置：甲方愿将私有的没有任何产权争议的坐落于淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路新时代广场B栋2802的房产，建筑面积109.36平方米的房屋（房地权证号为淮田字第××号）出售给乙方。……2、房产价格：甲、乙双方议定上述房产价格为人民币伍拾叁万伍仟元整。……第二条关于保证金及保证物自本合同签订成立时，乙方即支付人民币壹万元整作为合同履行保证金。在乙方履行合同后，该保证金抵作房款。……第三条甲方的义务……2、在本合同第六条约定的期限内，协助乙方和丙方办理该房地产权的转让、过户，公证及水、电、煤气、有限电视、物业等全部相关手续的更名过户。……第四条乙方的义务3、根据委托事项，乙方应于2014年3月15日前将各类过户资料备齐。并在本合同第六条约定的期限内配合甲方、丙方办理该房屋的过户手续。……第六条5、其他付款方式：甲乙双方同意，乙方于2013年5月30日前支付甲方房款人民币叁拾肆万元整，余额房款人民币贰拾伍万元整，乙方办理公积金贷款，甲方承诺当结清全部房款当日立即退还乙方多支付的房款人民币陆万伍仟元整。……第九条代理费用的收取依据皖价房（2004）286号文件核定的收费标准，丙方将收取…乙方代理费人民币（大写）捌仟伍佰元整。……非因丙方责任导致本合同解除，丙方收取的代理费不予退还，其守约方所支付给丙方的代理费可以向违约方追偿。第十条违约责任1、双方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：①无正当理由不履行合同的。②未能按照合同约定的时间内按时提供必要的资料文件和配合，造成另外两方或一方无法履行合同的。…2、甲、乙、丙叁方商定，上述违约行为方，选择下列第②条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。…②按房价的10%，计人民币（大写）伍万叁仟元整。……甲方签字：魏玮乙方签字：王传东丙方：嘉佳房产（加盖淮南市嘉佳房产经纪有限责任公司见证专用章）日期：2013.3.25补充协议：经再次协商，对本合同达成补充协议如下：甲乙双方同意，由于甲方先期接收乙方的房款人民币叁拾伍万元整用于偿还现贷款，当过户托管时由甲方解决首付托管问题并不得影响过户，否则应承担违约责任。”合同签订当天，魏玮收到代婷交付的购房定金10000元，并出具了收款条一份，内容为：“今收到代婷交购房定金人民币壹万元整（10000）。此款交款人履行购房合同时抵作购房款。收款人：魏玮2013年3月25日见证方：淮南市嘉佳房产经纪有限责任公司（加盖淮南市嘉佳房产经纪有限责任公司见证专用章）”。合同签订当天，原告代婷、王传东向淮南市嘉佳房产经纪有限责任公司交纳了中介费8500元。2013年6月14日，魏玮收到王传东支付的340000元购房款，并出具了收条一份。后魏玮向两原告退还了20000元购房款。从双方约定的办理过户时间届满后，原告多次通过淮南市嘉佳房产经纪有限责任公司督促魏玮办理过户手续未果，现原告起诉至法院，请求：1、依法确认双方签订的《售房合同书》合法有效；2、依法判令被告协助原告办理过户手续；3、依法判令被告承担违约金53500元及8500元中介费；4、本案的诉讼费用由被告承担。另查明：被告魏玮于2007年购买位于淮南市田家庵区朝阳街道朝阳西路新时代广场B栋2802室的房产，房屋购买价格为353348元。2009年2月11日，魏玮办理房屋所有权登记申请，2009年2月12日取得了房地产权证，权证字号：房地权淮田字第××号，房地产权利人为魏玮。再查明：魏玮与连欣于2003年3月12日登记结婚，2010年魏玮起诉至法院要求离婚，因连欣下落不明公告送达开庭传票，2010年9月17日本院作出（2010）田民一初字第01287号民事判决，准予离婚、婚生子由魏玮抚养，并未涉及夫妻财产。本院认为：我国合同法规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，王传东与代婷系夫妻关系，王传东作为买受人暨代婷的委托代理人与魏玮于2013年3月25日签订了一份《售房合同书》，合同签订时，魏玮是涉案房屋的登记权利人，且合同所约定的对价也是合理的，该《售房合同书》系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。原告要求确认双方签订的《售房合同书》合法有效的诉请，有事实和法律依据，应依法予以支持。至于原告请求被告魏玮协助办理过户手续的诉讼请求，经查明，涉案房屋的登记房屋所有权人虽系魏玮，但购买时间为2007年，系在魏玮与连欣婚姻关系存续期间购买，且双方离婚判决并未涉及夫妻财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，两原告及被告均未能提供证据证明涉案房屋系魏玮与连欣婚姻关系存续期间购买的属于魏玮单独所有的个人财产，也未提供证据证明魏玮在出售涉案房屋时经过连欣的同意，且原、被告均未申请追加连欣作为当事人。故本案原告要求继续履行合同，实现涉案房屋的物权变动，缺乏事实和法律依据，应依法不予支持。《中华人民共和国合同法》规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，原、被告双方签订房屋买卖合同约定了办理过户时间及违约责任，被告未按照合同约定期限协助原告办理过户手续，构成违约，应当支付违约金，但被告魏玮在《售房合同书》签订后已于2013年6月14日将房屋交付原告居住、使用至今，原告主张违约金53500元，明显过高。结合原告已付购房款数额330000元（已扣除被告退还原告的20000元购房款）及双方约定的违约金计算比例，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为违约金应以原告已付购房款总额的10%计算，即33000元。原告主张被告支付中介费8500元，因双方签订的《售房合同书》第九条约定的追偿中介代理费的前提是解除合同，故原告的该项主张不符合双方约定，本院依法不予支持。被告魏玮在法定期限内未进行答辩，经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了自己抗辩的权利，应当承担相应不利的法律后果。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王传东、代婷与被告魏玮于2013年3月25日签订的《售房合同书》合法有效；二、被告魏玮于本判决生效之日起十日内一次性支付原告王传东、代婷违约金33000元；三、驳回原告王传东、代婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9770元，由原告王传东、代婷负担9000元，被告魏玮负担770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长 张文浩代理审判员 李 怡人民陪审员 柏 倩二〇一五年二月十二日书 记 员 陶荣倩附法律条款：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：