（2015）大民二终字第00052号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-03-09
案件名称
孙克杰与大连伟恒房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连伟恒房地产开发有限公司,孙克杰
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第00052号上诉人（原审被告）：大连伟恒房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区西南路柳河街18-3号。法定代表人：陈裕坚，该公司经理。委托代理人：侯瑾辉，辽宁华夏律师事务所律师。委托代理人：李杰，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙克杰。原审原告孙克杰与原审被告大连伟恒房地产开发有限公司（以下简称伟恒公司）商品房销售合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2014年10月30日作出（2014）甘民初字第5770号民事判决，伟恒公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月19日公开开庭审理了本案。上诉人伟恒公司的委托代理人侯瑾辉、李杰，被上诉人孙克杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙克杰一审诉称：原、被告双方于2013年6月3日签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发建设的位于大连市甘井子区海桥园＊号＊层＊号房屋，建筑面积78.43平方米，房款总计705，870.00元。被告伟恒公司应于2013年7月31日前向原告交付房屋，可是，被告伟恒公司于2013年11月2日才把房屋钥匙交给原告。被告伟恒公司迟延交房已构成违约，应自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故原告诉至人民法院，请求判令被告伟恒公司支付原告违约金6494.00元。被告伟恒公司一审辩称：不同意原告的诉讼请求，被告虽延期交房，但不应承担违约责任。第一，按照《商品房买卖合同》第8条第2款的约定，如遇气候原因、被迫临时性停工；市政配套按通知延迟；因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟，出卖人可以据实予以延期。被告延期交付房屋是因为排水、煤气、供暖等市政配套工程迟延完工，致使案涉房屋验收手续无法办理。被告在市政配套工程竣工通过验收符合交付条件后，立即发函告知原告并为原告办理了交房手续。第二，被告延期交付房屋是由无法预料和控制的因素造成的，并非由被告过错所致。被告积极履行合同义务，在案涉房屋主体完工后，按照施工进度与计划及时与市政配套工程的相关方签订施工合同，并向市财政缴纳了基础设施施工配套费，做好了市政配套施工前期准备与配合工作。但是，由于市政配套设施管网需穿行第三方开发建设的在建道路，该道路存在为建设完工、未移交路权等历史遗留问题，致使无法挖掘道路进行施工。第三，发生影响市政配套工程施工的情况后，被告立即采取措施，尽其所能解决相关问题，积极主动与政府相关部门沟通，恳请政府协调解决，与第三方开发企业沟通，并作出巨大经济让步。在被告坚持不懈的努力下，在政府相关部门的组织协调下，市政配套工程在2013年6月得以开始施工。第四，违约责任应当遵循可预见性原则，当事人应仅就违约行为给对方造成的可预见的损失承担赔偿责任，对于不能预见的损失，因非违约方过错所致的损失，不应承担赔偿责任。市政配套设施建设属于政府的行政职能之一，而不是开发商应承担的商业风险，因此，被告不应当承担违约责任。一审法院审理查明：原、被告于2013年6月3日签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于大连市甘井子区海桥园＊号＊层＊号房屋，建筑面积78.43平方米，总房款705，870.00元。合同第8条约定，出卖人应当在2013年7月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遭遇不可抗力，因气候原因，被迫临时性停工，市政配套按通知延迟，因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟，其他非出卖方原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第9条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。被告伟恒公司于2013年6月3日开具《销售不动产统一发票》记载，付款方孙克杰，收款方大连伟恒房地产开发有限公司，不动产项目伟恒理想居，预收款金额315，870.00元。被告伟恒公司于2013年6月6日开具《销售不动产统一发票》记载，付款方孙克杰，收款方大连伟恒房地产开发有限公司，不动产项目伟恒理想居，预收款金额80，000.00元。被告伟恒公司于2013年8月19日开具《销售不动产统一发票》记载，付款方孙克杰，收款方大连伟恒房地产开发有限公司，不动产项目伟恒理想居，预收款金额310，000.00元。被告伟恒公司于2013年10月30日向原告孙克杰发出交付房屋通知书。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告均应依据合同约定享有权利、履行义务。在合同履行过程中，被告未按照合同约定于2013年7月31日前将经验收合格的房屋交付原告使用，应当承担违约责任。因此，原告要求被告按照已付房款万分之一的标准支付自合同规定的交付期限第二天即2013年8月1日起至实际通知交付之日即2013年10月30日止的违约金5865.00元（房款395，870.00×0.1‰／天×91天＋2013年8月19日交付房款310，000.00×0.1‰／天×73天）的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于被告伟恒公司辩称，迟延交付房屋系排水、煤气、供暖等市政配套工程迟延完工造成的，不应由被告承担逾期交房的违约责任一节。被告提交的证据材料不足以证明被告迟延交房系因市政配套工程迟延完工导致；而且，市政配套工程施工方是否迟延完工，属于被告与市政配套工程施工方之间的另一法律关系。因此，对被告该节抗辩理由，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，作出如下判决：一、被告大连伟恒房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起10日内支付原告孙克杰逾期交房违约金5，865.00元；二、驳回原告孙克杰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，其他诉讼费50.00元，合计100.00元（原告孙克杰已预付），由被告大连伟恒房地产开发有限公司负担，于判决发生法律效力之日起十日内给付原告孙克杰。伟恒公司上诉的理由及请求是：1、伟恒公司延期交付房屋的行为，属于双方签订的《商品房买卖合同》中第八条约定的情形，不应承担违约责任。伟恒公司于2011年即取得了道路施工许可证并与市政配套的相关部门签订了施工合同，交纳了相关费用，由于履行过程中市政配套管网需穿行第三方开发建设的在建工程涉及的相关道路，致使无法挖掘道路，导致上水、排水、燃气、供暖等市政配套设施未能按期完工，无法按期交付房屋，但该情况非伟恒公司所能预见和控制。在办理道路施工许可证前，伟恒公司曾到政府相关部门核查过该路段，被告知该路段属国家所有，无权属争议，故伟恒公司才顺利办理了上述挖掘道路的相关手续。问题出现后，伟恒公司也多次协调相关部门，以尽快解决上述问题。2、双方签订补充协议，并且孙克杰以实际履行的方式，认可该协议的内容。双方就延期交付房屋事宜已经不再互负义务。故请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回孙克杰一审诉讼请求。孙克杰二审答辩认为：不同意伟恒公司的上诉请求。1、孙克杰是2013年6月3日签的购房合同，合同约定交房时间是7月31日，开发商实际交房时间是10月2日，开发商所有的配套都应该按期完成，但是上诉人晚了3个月，应当承担赔偿责任。2、关于入住致词，开发商通知购房人到场拿钥匙，但是要求购房人签完入住致词之后才给钥匙，开发商欠的违约金是6000余元，而免的物业费才寥寥无几，而且孙克杰也没有车，所以孙克杰要求按照合同条款执行。3、一审孙克杰的起诉金额是6494.00元，是根据一审提供的发票起诉的，发票当中有1张发票是8月19日开据，这张发票是后补开的，并不是孙克杰晚交款。而原审判决按照发票记载的日期计算，没有按照孙克杰实际支付款项的时间作出判决错误。4、上诉人违约交房，之所以晚交房是因为上诉人管理不当导致，作为购房人在被动的情况下要承担这种责任不公平。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院补充查明：2013年11月2日，孙克杰签署伟恒公司出具的《入住致词》，并在该《入住致词》上注明：“本人要求按购房合同执行”。此外，双方当事人均认可孙克杰已于收房后交付了案涉房屋一年的物业费1411.74元。上述事实，有孙克杰提供的补充证明材料及说明、伟恒公司提供的物业收费明细及二审询问笔录等在案为凭，业经本院查证属实，足资认定。本院认为，伟恒公司与孙克杰签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。孙克杰依约支付了购房款，伟恒公司未在合同约定的期限内交付房屋，构成违约。本案上诉审理争议的焦点有两个：一是伟恒公司是否有权依据合同第八条约定免除逾期交房的责任；二是伟恒公司是否有权依据入住致词免除逾期交房的责任。关于伟恒公司是否有权依据合同第八条约定免除逾期交房的责任，伟恒公司主张逾期交房是因为政府相关部门与第三方的路权纠纷未予解决导致市政配套设施施工受阻，属于合同第八条约定的“市政配套迟延，因执行政府及公共事业部门的法令政策公告要求等造成的迟延，以及其他非卖方的原因造成的特殊原因”，应免除其逾期交房的责任。本院认为，从伟恒公司提交的证据看，其于2011年10月份即接到市政配套设施施工单位通知：因东海街的路权问题，相关方阻止施工方正常施工，望伟恒公司具体协调。2013年3月26日，市建委就案涉小区的大配套事宜召开协调会，形成的会议纪要对问题产生原因的记录为因配套管网需要穿行大连鹏生企业集团开发建设的鹏辉世纪小区，鹏生企业集团与伟恒公司协商未果。伟恒公司提供的证据均不足以证明市政配套设施施工存在着合同第八条约定的可以免责的情况；况且，伟恒公司与孙克杰签订合同时已经知晓市政配套施工受阻，此情况并非伟恒公司在签订合同时无法预知的风险，其作为房地产开发企业，应该对交房时间有合理的预期，严格遵守合同约定的交房时间，否则即应承担相应的违约责任。故伟恒公司主张依据合同第八条免除逾期交房责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于伟恒公司是否有权依据入住致词免除逾期交房的责任，伟恒公司主张即使伟恒公司不应承担逾期交房的违约责任，然为了补偿业主，其在《入住致词》中承诺免除业主半年的物业管理费及停车费，孙克杰同意并实际履行上述约定，双方就延期交付房屋事宜已不再互负义务。本院认为，孙克杰虽然在该《入住致词》上签字，但同时标注要求按购房合同执行，并且已实际交付了一年的物业费，以其实际行动表明不同意伟恒公司《入住致词》载明的内容。故伟恒公司仍应依照合同约定承担逾期交房的违约责任。据此，伟恒公司主张依据《入住致词》免除其向孙克杰承担的逾期交房责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于孙克杰主张，2013年8月19日的交款发票系事后补开，实际交款时间早于发票记载时间，故原审法院按照该发票记载的日期计算违约金有误一节，本院认为，在伟恒公司开具的收取孙克杰310，000.00元购房款的发票上载明的交款时间是2013年8月19日，孙克杰主张该交款时间有误，并在二审的审理过程中，提供其本人及其妻子与大连市住房公积金管理中心2013年6月6日签订的《个人住房抵押借款合同》，拟证明2013年6月其已将案涉房屋的全部购房款交付给伟恒公司。结合本案已查明的相关事实，《个人住房抵押借款合同》仅能体现孙克杰向公积金中心贷款的时间，不足以证明310，000.00元购房款实际交付给伟恒公司的具体时间，并且孙克杰在本案中并未提起上诉，应视为其对原审的处理结果是认同的，故对于孙克杰的该项主张，没有充分的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人预交），由上诉人大连伟恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 霍 宏代理审判员 吕 瑛代理审判员 刘小南二〇一五年二月十二日书 记 员 夏丽娜 来源：百度搜索“”