（2015）一中民终字第830号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-03-26

案件名称

刘传丽等租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘传丽,北京万源盛服装商贸发展有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2015）一中民终字第830号上诉人（原审原告）刘传丽，女，1968年6月13日出生。上诉人（原审被告）北京万源盛服装商贸发展有限公司，住所地北京市昌平区城北街道政府街11号四海金龙百货市场内。法定代表人杨永胜，总经理。委托代理人余洪吉，男，1973年2月24日出生。上诉人刘传丽与上诉人北京万源盛服装商贸发展有限公司（以下简称万源盛公司）因租赁合同纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第08415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘传丽在原审法院起诉称：2013年3月23日，我与万源盛公司签订《铺位租赁合同》，约定万源盛公司将其所有的11号铺位出租给我，我承租该铺位用于银饰玉器商业销售。该铺位租赁起至期限为2013年4月17日起至2014年4月16日止。总租金为46720.00元。合同签订后，我于合同签订当日一次性向万源盛公司预付全年租金，并按约定交纳保证金3000元。从合同约定万源盛公司应向我转交上述租赁铺位时间2013年4月17日起，截至2013年6月16日，万源盛公司仍未按照合同约定向我提供租赁铺位，致使我不能正常营业。我为履行上述合同开展商业经营订购了货架、灯箱、托盘、标签机等及支付运费、保管费，为此支付人民币45324元，同时采购玉器首饰、支付玉器加工费用，为此支出383813元，招聘雇佣员工支出工资成本及费用17385元。经我两次书面通知万源盛公司履行合同，万源盛公司仍拒绝履行，依据上述合同约定，我依法解除上述租赁合同，并要求万源盛公司赔偿我上述已支付全部费用，并赔偿我该租赁年度营业利润损失230287.8元，退还预付全部租金及保证金，支付违约金。据此，我依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，依法提起民事诉讼，请求法院判令：1、确认万源盛公司与我于2013年3月23日签订的《铺位租赁合同》于2013年8月15日解除；2、万源盛公司支付我违约金2336元；3、万源盛公司退还我租金46720元；4、万源盛公司退还我履行保证金3000元；5、万源盛公司赔偿我各项经济损失299996.8元（其中按照购货成本383813元，利润率按购货成本价60%计算，营业利润损失230287.8元，货架、托盘及相关配件价值及运费、保管费52324元，雇工成本17385元、其他经济损失15000元）；6、万源盛公司承担本案诉讼费、律师费。万源盛公司在原审法院答辩称：一、同意解除合同，同意返还租金和保证金，但应当扣除刘传丽的欠款二万元，不同意诉讼请求第2项、第5项、第6项。二、我公司并未违约，双方虽签订了合同，刘传丽也交纳了相应费用，但该合同实际并未履行。在双方签订合同后，11号柜台原租户要求继续承租，根据原合同，原租户有优先承租权，在此情况下，我公司只能优先保证原租户对柜台的使用（需要说明的是，原租户是在我公司和刘传丽签订合同之后才决定继续承租的，在我公司与刘传丽签订合同时，原租户并未提出续租，因此，我公司和刘传丽签订合同时并无任何故意和过错）。2013年3月底原租户提出续租后，我公司董事长杨总、郑总、市场部经理四次与刘传丽会谈，要求将租金和保证金退还，解除双方的合同，但刘传丽不知基于何种考虑，一直没有答应，拖到现在。另外，刘传丽在本商场还租有12号柜台，欠万源盛公司租赁费2万元，我公司一直和刘传丽说，两处租赁费折抵一下，其余都退给刘传丽，但一直协商未果。我们认为，我们在这一过程中并无主观恶意，也没有过错，不应当由我们来承担违约责任。三、刘传丽提出的第5项诉讼请求不同意赔偿，第一，刘传丽在本商场还经营有12号柜台，经营内容也为饰品，12号柜台一直在正常经营，而且效益不错，刘传丽所进的货、货架、托盘及配件、人工费用都是用于12号柜台的正常经营，其也无法证明用于11号柜台，而且我公司在得知原租户续约后第一时间即已通知刘传丽，在此情况下，刘传丽也不应对11号柜台进行投入。另外，刘传丽的上述损失也非直接损失，双方合同实际并未履行，刘传丽谈不上直接的投入问题，更谈不上损失。四、刘传丽第六项要求不同意赔偿。一是违约并非我公司造成的，诉讼费由我公司承担没有道理。二是律师费由我公司承担没有依据，谁请律师谁付款，这是常理。原审法院审理查明：2013年3月23日，北京卓展时代服装商贸发展有限公司（甲方）与刘传丽（乙方）签订《铺位租赁合同》，约定乙方所承租的甲方11号铺位，面积约16平方米，乙方承租该铺位的用途为商业，经营商品种类为银饰玉器；租赁期限为1年，自2013年4月17日起至2014年4月16日止；租金为每年度四万六千七百二十元，乙方在签订合同当天，一次性付清一年度的租金四万六千七百二十元；乙方承租甲方铺位，合同履行保证金为3000元，在本合同履行期满后三个月由甲方全额退还乙方（不计利息）。合同第六条约定“甲方有下列情况之一的，乙方有权解除合同：……（2）未按照本合同约定为乙方提供经营场所，并严重影响乙方正常经营，经乙方两次书面提出后，仍不改正的。”合同第九条约定“1、甲、乙双方任何一方发生合同约定可以解除合同的情况时，当事方须承担违约责任，并须向守约方支付违约金，违约金按照租金总额的5%计算。2、甲、乙双方任何一方因不履行本合同约定的义务而给对方造成损失的，应承担赔偿损失的责任。损失的概念为：实际发生的直接损失，不包括可能发生而未发生的”。2013年8月26日，北京卓展时代服装商贸发展有限公司经工商部门核准，名称变更为北京万源盛服装商贸发展有限公司。刘传丽于2013年3月23日支付柜11租金46720元及柜11质保金3000元。因万源盛公司未能将柜11交付刘传丽使用，刘传丽于2013年6月18日、6月19日向万源盛公司发送通知，要求继续履行合同。刘传丽于2013年6月20日向万源盛公司发送通知，要求解除合同。庭审中，万源盛公司提供了87号院1号楼1层的房屋所有权证书、业主代表与北京先锋时代服装商贸有限公司签订的店铺租赁合同以及北京先锋时代服装商贸有限公司将卓展时代商场经营管理权交给北京卓展时代服装商贸发展有限公司的协议书，证明万源盛公司对卓展时代商城这一经营场所具有合法的使用权。万源盛公司称在2013年4月17日之前就通知刘传丽不能将柜11出租给刘传丽，要求解除合同退还租金，但无法提供证据。万源盛公司称和刘传丽协商调换柜台，但和柜11的面积不一样。刘传丽称万源盛公司于2013年4月24日通知刘传丽可以把货架运送过来，于2013年4月25日告知刘传丽无法及时将柜11出租给刘传丽，并于2013年4月27日通知刘传丽可以调换柜台，但刘传丽不同意。刘传丽称为了履行租赁合同，其订做了货架灯箱，花费39000元，支付运送货架的两次运费490元，存放货架的保管费，每月1000元，共计15000元，购买托盘花费910元，购买面包托花费84元，购买标签机花费1700元，购买标签纸及岩龙带共花费140元；支付雇佣工人工资每月3000元，共支付自2013年4月10日至2013年6月19日的工资7000元，支付其交通费用385元，并支付提前解除合同的赔偿款一万元，刘传丽提交了支付费用的收据、货架的照片、劳动合同和收条。双方均认可刘传丽在该商城还租赁了柜12，租赁期限为一年，自2013年3月到2014年3月。刘传丽称柜11尚未购进银饰。柜12也经营银饰，但比较少，并称货架是可以分开的，托盘及面包托是用于盛放玉器的，标签机用于给银饰打标签。刘传丽称其现在在其他地方继续经营玉器生意。案件审理过程中，刘传丽申请对其不能正常营业期间的经营利润损失进行鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定北京中润达会计师事务所有限公司对刘传丽停业期间的营业利润损失进行了鉴定，审计结果为：基于以下原因，审计无法确认停业期间（2013年4月17日至2014年4月16日）营业利润损失。第一、刘传丽并未在租赁期间实际经营；第二、刘传丽为个体工商户，但其经营业务并未按照《个体工商户会计制度》的规定设置账簿进行会计核算；第三、刘传丽提供的是自制的销货单、货架制作单据及手工记录的笔记，并非正规税务监制，发票，且未提供购货合同、货架的加工合同及材料工时预算、实际销货出库单、合同及货币资金付款记录等原始资料；第四、因柜11未经营，且无历史经营的会计核算资料，审计无法确认停业期间营业利润损失。刘传丽为此支付司法审计费15000元。原审法院认定上述事实，有房屋所有权证、商铺租赁合同、协议书、《铺位租赁合同》、收据、名称变更通知、快递单、照片、劳动合同、《司法鉴定审计报告》、发票及当事人的陈述等证据在案佐证。原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘传丽与万源盛公司签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。万源盛公司在签订合同后，未依据合同约定向刘传丽提供经营场所，刘传丽依据合同约定两次向万源盛公司提出书面意见，万源盛公司仍未提供经营场所，因此万源盛公司构成根本违约，刘传丽有权根据合同约定行使单方解除权。关于解除合同的时间，刘传丽于2013年6月20日向万源盛公司发送解除合同的通知，万源盛公司未提出异议，且称在此之前就提出过解除合同，因此双方解除合同的时间应为2013年6月20日。刘传丽主张双方解除合同的时间为2013年8月15日，于法无据，法院不予采信、合同解除后，因万源盛公司未向刘传丽提供合同约定的铺位，故刘传丽向万源盛公司支付的租金46720元及质保金3000元应予以退还。因万源盛公司构成根本违约，万源盛公司应依据合同约定向刘传丽支付违约金，故刘传丽要求万源盛公司支付违约金2336元的诉求，于法有据，法院予以支持。双方在合同中约定因一方不履行义务给对方造成损失的，应承担赔偿损失的责任。对于因万源盛公司未履行提供柜台的义务由此给刘传丽造成的损失，万源盛公司应承担赔偿责任。对于刘传丽主张的各项损失，法院认定如下：一、货架、托盘与相关配件价值。刘传丽为履行合同购买了货架、托盘、面包托、标签机与相关配件，刘传丽在同一经营场所承租的另一摊位也为经营玉器及少量的银饰生意，同时刘传丽称现在仍继续经营玉器生意，刘传丽购买的货架、托盘、面包托、标签机及相关配件仍可继续使用，故刘传丽主张的上述损失，依据不足，法院不予支持。刘传丽称货架为该柜台定做，但未提供证据予以证明，故该主张法院不予采信。二、运费及保管费。刘传丽为履行合同将货架于2013年4月24日运至商城，因万源盛公司未提供柜台，刘传丽又将柜台运走，由此产生运费；刘传丽称货架没有地方存放，故由生产厂家负责保管，由此产生保管费用，上述费用的产生系因万源盛公司未履行合同义务所导致，万源盛公司应承担相应的赔偿责任。因双方的租赁合同于2013年6月20日解除，因此刘传丽主张的自2013年4月27日至2013年6月20日期间所产生的保管费用，法院予以支持。2013年6月20日之后产生的保管费用系因刘传丽未能采取有效措施而导致的损失扩大部分，对该部分损失应由刘传丽自行承担，故万源盛公司应赔偿刘传丽运费490元、保管费1833元。三、雇工成本。刘传丽为经营柜11的生意雇佣冯晓红为其雇员，并提交劳动合同。虽然刘传丽为经营柜11雇佣员工，但万源盛公司并未将柜台提供给刘传丽经营，且刘传丽称冯晓红一直未实际工作，故对于雇工产生的费用，法院酌情确定为劳动合同中约定的一个月工资3000元。刘传丽要求万源盛公司支付雇员两个半月的工资、交通费用票及违约金部分，于法无据，法院不予支持。四、营业利润损失。刘传丽申请对其不能正常营业期间的经营利润损失进行鉴定，鉴定机构认为无法确认停业期间的营业利润损失，故对于刘传丽主张的营业利润损失，法院不予支持。五、其他经济损失。因万源盛公司未依据合同约定为刘传丽提供经营铺位，导致刘传丽产生另行寻找替代经营铺位周转期间的损失，对此万源盛公司应予以赔偿。关于损失的具体数额，根据本案实际情况，法院酌情确定为8300元。六、律师费。双方并未在合同中约定律师费的承担问题，故刘传丽要求万源盛公司支付律师费的诉求，于法无据，法院不予支持。对于万源盛公司主张的刘传丽拖欠柜台12的租金2万元，故应予以抵销一节，刘传丽称尚欠万源盛公司租金2.2万元，但万源盛公司未退还质保金2000元，因双方对租金数额以及其他款项存在争议，故在本案中不宜直接抵扣，万源盛公司可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认刘传丽与北京万源盛服装商贸发展有限公司于二〇一三年三月二十三日签订的《铺位租赁合同》于二〇一三年六月二十日解除；二、北京万源盛服装商贸发展有限公司于本判决生效后十五日内退还刘传丽租金四万六千七百二十元；三、北京万源盛服装商贸发展有限公司于本判决生效后十五日内退还刘传丽质保金三千元；四、北京万源盛服装商贸发展有限公司于本判决生效后十五日内支付刘传丽违约金二千三百三十六元；五、北京万源盛服装商贸发展有限公司于本判决生效后十五日内赔偿刘传丽经济损失一万三千六百二十三元；六、驳回刘传丽的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。刘传丽不服原审法院判决，以原审法院认定事实部分错误为由，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第六项，要求万源盛公司给付货架、灯箱购置款39000元。万源盛公司不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决第四项、第五项，不同意支付刘传丽违约金及经济损失；一、二审诉讼费用及鉴定费由刘传丽负担。上诉理由是：一、原审认定我公司未向刘传丽交付经营场所构成“根本违约”并判令我公司承担违约责任属于事实认定错误；二、原审判决我公司赔偿刘传丽运费、保管费、雇工费及其他经济损失没有事实依据，且判决理由前后矛盾，逻辑混乱，无法令人信服；三、原审判决由我公司承担一半的鉴定费无事实及法律依据。亦不同意刘传丽的上诉请求及理由。刘传丽亦不同意万源盛公司的上诉请求及理由。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院在审理本案过程中，上诉人刘传丽于2015年2月2日申请撤回上诉。上述事实，有双方当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。万源盛公司与刘传丽签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。万源盛公司在签订合同后，未依据合同约定向刘传丽提供经营场所，造成刘传丽的合同目的无法实现，刘传丽有权根据合同约定行使单方解除权。刘传丽主张确认其与万源盛公司签订的租赁合同于2013年6月20日解除，并要求万源盛公司返还租金及质保金应予支持。由于万源盛公司构成根本违约，刘传丽要求万源盛公司支付违约金，理由正当，应予支持。关于刘传丽主张损失一节，原审法院依据刘传丽提交的证据所确定的数额，有事实和法律依据，应予维持。万源盛公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。本院认为，上诉人刘传丽申请撤诉符合法律规定，应予准许。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。鉴定费一万五千元由刘传丽负担七千五百元（已交纳），由北京万源盛服装商贸发展有限公司负担七千五百元（于本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费六千五百八十一元，由刘传丽负担五千三百五十三元（已交纳），由北京万源盛服装商贸发展有限公司负担一千二百二十八元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费五百八十六元五角，由刘传丽负担三百八十七元五角（已交纳）；由北京万源盛服装商贸发展有限公司负担一百九十九元（已交纳）本判决为终审判决。审判长　　柳适思审判员　　刘秋燕审判员　　王爱红二〇一五年二月十二日书记员　　赵梦芸来自：