（2014）西中民一终字第01297号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-05-08
案件名称
李小玫与杨利涛租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李小玫,杨利涛
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）西中民一终字第01297号上诉人（原审原告）李小玫，西安交通大学医学院西区退休教师。上诉人（原审被告）杨利涛，自由职业者。上诉人李小玫因与上诉人杨利涛租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2013）雁民初字第05718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李小玫、杨利涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李小玫向原审法院起诉称，其于2008年3月26日将位于西安市雁塔区明德门小区21#1单元3楼，建筑面积为69平方米的单元房租赁给杨利涛居住，从2008年3月26日至2010年3月25日期间租金为每月800元，2010年3月26日至2012年3月25日每月租金1100元，2012年3月26日至2013年9月15日每月租金1200元，合计租金67200元，杨利涛已支付53017.5元，下欠14182.5元，经多次与杨利涛协商未果，现诉至法院要求杨利涛立即支付租金14182.5元，诉讼费由杨利涛负担。杨利涛辩称，李小玫诉称与事实不符，截止2013年9月26日这期间其已经向李小玫支付了64800元，其中包括2010年3月14日与2013年1月27日杨利涛替李小玫向物业管理公司交的617.5元以及469.9元。现在杨利涛除了2011年3月26日至2011年9月25日这期间的汇款凭证没有，其余的汇款凭证都有，杨利涛不知道李小玫主张的67200元租金是如何计算的。杨利涛现在不欠李小玫任何租金，反而是李小玫欠杨利涛的住房押金未退还。原审法院经审理查明，李小玫与杨利涛于2008年3月26日签订了《不动产租赁合同》，合同约定租赁期限自2008年3月26日至2010年3月25日，租金为每月800元。合同签订后，李小玫向杨利涛交付了房屋，杨利涛向李小玫交付了800元的保证金。后双方再未签订书面的租赁合同。2010年9月24日起月租金变更为每月1100元，2012年9月26日起月租金变更为每月1200元。杨利涛向李小玫支付租金情况具体如下：2008年3月26日支付4800元、2008年9月2日支付4800元、2009年3月2日支付4800元、2009年6月l日汇款4800元、2010年4月9日汇款4200元、2010年9月27日支付6600元、2011年5月15日汇款4000元、2011年10月9日汇款6600元、2012年4月12日汇款6700元、2012年9月15日汇款7200元、2013年3月17日汇款6700元，总计支付61200元。2010年3月14日，杨利涛替李小玫交纳了物业费617.5元，2013年1月27日，又替李小玫交纳了物业费469.9元。结合上述交纳租金的情况，2011年3月26日至2011年9月26日的6600元租金，杨利涛仅在2011年5月15日汇款4000元，下欠2600元未付。原审法院经审理认为，公民的合法收入受法律保护，合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务。杨利涛使用李小玫的房屋，按时交纳房租是自己应尽的义务，现在合同已经终止，但杨利涛仍拖欠2011年3月26日至2011年9月26日的租金2600元。至于李小玫提出自己涨租金的时间分别是2010年3月26日和2012年3月26日，而不是2010年9月24日和2012年9月26日，但其未提交相关证据予以证实，而李小玫给杨利涛出具的收条中均具体写清是某年某季度的租金，故而对李小玫的该项意见不予支持。至于李小玫提出杨利涛代替交纳的物业费不能折抵租金的意见，因杨利涛在使用房屋过程中，替李小玫交纳的前期拖欠的物业费是替李小玫偿还债务的行为，亦是为了保证房屋能正常使用，该替交的物业费应当折抵租金，故对李小玫的该项意见亦不予支持。综之，扣除替交的物业费后，杨利涛拖欠李小玫的租金为2600元。综上，为保护当事人的合法权益，维护社会正常秩序，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：一、被告杨利涛于本判决生效之日起十日内支付原告李小玫租金2600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李小玫的其他诉讼请求。一审案件受理费155元，由杨利涛负担。因李小玫已预交，故杨利涛在履行生效判决时将其承担的部分一并支付于李小玫。宣判后，李小玫、杨利涛均不服，提出上诉。李小玫上诉认为原审判决认定事实不清、适用法律不当。其将明德门小区房屋租赁给杨利涛居住，2008年3月26日至2010年3月25日期间每月租金为800元，2010年3月26日至2012年3月25日期间每月租金1100元，2012年3月26日至2013年9月15日期间每月租金1200元，杨利涛已支付53017.5元，下欠租金14800元。其已交纳涉案物业费，杨利涛交纳的属重复交纳，不能折抵。请求撤销原判第二项，改判第一项，由杨利涛支付租金14800元。杨利涛上诉认为其于2011年5月15日和2011年5月19日分别向李小玫汇款4000元和2600元房租。其中2011年5月19日所汇2600元是在ATM机上办理，因故没有留存汇款凭证，但这2600元（实际显示为2587元，手续费13元）在李小玫存折明细上有所体现，与杨利涛汇款的时间、银行网点、金额相符，故不存在拖欠房租，请求撤销原判第一项，驳回李小玫的诉讼请求。并要求李小玫退还租房押金800元、李小玫向杨利涛当庭道歉，李小玫承担本案诉讼费。针对李小玫的上诉，杨利涛答辩称，其不欠租金，李小玫还未退还其800元房屋押金。针对杨利涛的上诉，李小玫答辩称，其不认可杨利涛的上诉请求。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。本院经审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨利涛作为承租人应按时支付房屋租金。现李小玫作为出租人主张2010年3月26日起房租涨至1100元∕月、2012年3月26日起房租涨至1200元∕月，称杨利涛拖欠租金14800元，但没有提供确实、充分的证据予以证明，且李小玫向杨利涛出具的收条中明确所收租金的期间和数额，与李小玫所称不符，故李小玫上诉所称租金标准和期间不能成立，其上诉请求本院不予支持。杨利涛上诉称，2011年5月19日其通过ATM机向李小玫汇款2600元，其不欠李小玫房租，因杨利涛未提供银行汇款凭证，法院亦无法查询该时间段的银行汇款、存款信息，故杨利涛所称汇款2600元给李小玫，本院不予采信，其上诉请求判决不予支付李小玫2600元，本院不予支持。关于其上诉请求李小玫退还房租押金800元，及要求李小玫向其当庭道歉，不属本院二审审理范围，本院不予涉及，杨利涛可另案解决。审理中，李小玫提出涉案物业费用其已交纳，杨利涛交纳属重复交纳，但没有提供充分证据证明，故原审判决将杨利涛交纳的物业费折抵租金，并无不妥。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费310元，由李小玫负担155元，由杨利涛负担155元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 张安品代理审判员 马延环二〇一五年二月十二日书 记 员 田 丹 来自