（2014）佛南法民三初字第589号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2016-07-25
案件名称
陈燎明与佛山市南海凌卓包装制品厂、李小玲租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈燎明,佛山市南海凌卓包装制品厂,李小玲,张富贵,张建成
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条；《中华人民共和国个人独资企业法》：第二条，第三十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛南法民三初字第589号原告（反诉被告）陈燎明，男，汉族，住佛山市南海区，公民身份号码：×××1830。委托代理人李穆娟、杨槟矫。被告（反诉原告）佛山市南海凌卓包装制品厂，住所地：佛山市南海区，个人独资企业营业执照：440682000325625。投资人李小玲。被告（反诉原告）李小玲，女，汉族，住罗定市。被告（反诉原告）张富贵，男，汉族，住罗定市，公民身份号码：×××0059。上列三被告共同委托代理人刘燕，系广东华鸿律师事务所律师。被告张建成，男，汉族，住罗定市，公民身份号码：×××1110。原告与被告佛山市南海凌卓包装制品厂（以下简称凌卓厂）、李小玲、张富贵租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，三被告提起反诉，本院决定将反诉与本诉合并审理。诉讼中，根据原告申请，依照追加张建成为共同被告参与诉讼，后由审判员朱道春适用简易程序于2015年2月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李穆娟、杨槟矫，被告凌卓厂、李小玲、张富贵共同委托代理人刘燕到庭参加诉讼，被告张建成经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉讼中，被告凌卓厂、李小玲、张富贵申请鉴定，鉴定期间依法不计入审理期限。原告诉称：被告凌卓厂为个人独资企业，投资人为被告李小玲，被告张建成与被告李小玲为夫妻。2012年5月1日，原告与被告凌卓厂签订《租赁合同》，约定原告将佛山市南海区丹灶镇荷村五金工业区淘金路5号4600平方米厂房（已办土地证）和800平方米宿舍（已办房产证）出租给被告凌卓厂使用，租赁从2012年5月1日起至2022年4月30日止，前五年每月租金48600元，被告凌卓厂应于每月5号前交清当月租金。合同签订后，双方均按约履行，2013年11月开始，被告凌卓厂未再向原告交纳租金，2014年5月，被告凌卓厂因经营不善倒闭，原告于月底收回租赁物，被告累计拖欠原告租金291600元及水电费54195.13元。被告张富贵作为代表与原告签订的租赁合同，故起诉请求法院判令：1、确认被告凌卓厂与原告于2012年5月1日签订的《租赁合同》于2014年5月30日解除；2、四被告向原告支付租金291600元；3、四被告向原告支付垫付的水电费54195.13元及其利息（从垫付之日起算，暂计算至起诉之日为1722.21，自起诉之日至四被告实际履行之日的利息另计）；4、四被告向原告支付违约金200000元；5、诉讼费由四被告承担。被告凌卓厂、李小玲、张富贵答辩并反诉称：张富贵是签约代表，不应承担本案责任。确认欠原告租金291600元。原告出租的租赁物非法，双方签订的租赁合同为无效合同，原告主张违约金没有法律依据。原告已于2014年5月强行收回租赁物，双方租赁合同已终止履行，被告使用期间的水电费已全部交清。根据租赁合同约定，被告向原告交纳了租赁保证金200000元，因租赁物是被告强行收回，被告交纳水电费的单据和租赁保证金的单据全部遗失，但在二年多时间里，被告向原告交纳了租金，原告从未向被告主张租赁保证金，可证明原告已实际收取了租赁保证金，合同无效，原告应退还租赁保证金给被告。在被告承租厂房时，厂房为毛坯房，被告投入500000元进行了装修，由于装修的材料已遗失，导致鉴定机构认为无法鉴定装修物价值，但被告实际投入装修价款请求法院酌情考虑。故反诉请求法院判令：1、确认原、被告于2012年5月1日签订的租赁合同无效；2、原告向被告退还保证金200000元并支付从起诉之日起利息；3、原告赔偿装修款500000元；4、诉讼费由原告承担。针对三被告反诉，原告辩称：原、被告签订租赁合同后，被告实际并未向原告支付租赁保证金，被告反诉请求退回租赁保证金没有依据。被告承租厂房后，并未实际装修，现厂房仍为简易厂房，被告主张赔偿装修费没有任何依据。凌卓厂在拖欠工人工资倒闭后经营者去向不明，并非原告造成，全部损失应由被告自行承担。被告张建成未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩权利。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证，证明原告诉讼主体资格。2、企业机读档案登记资料、李小玲身份证复印件、张富贵身份证复印件、结婚登记审查处理表、申请结婚登记声明书、离婚证、张建成身份证复印件、户口本复印件，证明四被告的诉讼主体资格，李小玲和张富贵是夫妻关系。3、租赁合同，证明原告于2012年5月1日将涉诉租赁物出租给被告，并约定相关权利义务以及违约责任的承担方式。4、房地产权证（粤房地权证佛字第××号）、南海区房产查询证明、情况说明、土地使用权证，证明部分涉诉租赁物已经取得相关的房产证和土地证，原告出租给被告是整栋宿舍和厂房。5、水费通知单4份、电费发票4份，证明原告为被告凌卓厂垫付了2013年12月20日至2014年4月20日期间的水费4132.2元和2014年1月7日至2014年5月7日期间的电费及违约金50062.93元。6、垫付证明，证明由于被告自身经营不善，导致其经营的凌卓厂无法经营，拖欠工人工资由原告代为垫付。诉讼中，被告凌卓厂、李小玲、张富贵无证据材料提交。诉讼中，本院依法出示《佛山市南海区国土城建和水务局关于广东省佛山南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第589-1号调查函的复函》一份。被告张建成未出庭参加诉讼，视为其放弃当庭质证与举证的权利。经庭审质证，被告凌卓厂、李小玲、张富贵对证据1、2真实性无异议，但认为张富贵是厂长，属凌卓厂员工，不应承担责任。经审查，本院确认此二份主体资格证据的真实性。被告凌卓厂、李小玲、张富贵对证据3、4真实性无异议，但认为合同已写明被告分二次交纳租赁保证金，被告交纳了租赁保证金后合同才生效，表明原告已确实收取了被告交纳的200000元租赁保证金，合同还注明出租厂房仅为基础设施，表明出租时未装修，可证明被告装修投入损失。经审查，本院确认此二份证据的真实性。被告凌卓厂、李小玲、张富贵对原告提供的证据5真实性无异议，证明内容有异议，单据并非针对被告承租的租赁物，与本案无关。经审查，通知单及发票均为原件，在被告未能提供反驳证据证明已交纳了该期间水电费的情况下，本院确认此组证据的真实性及证明力。被告凌卓厂、李小玲、张富贵对原告提供的证据6真实性有异议，认为垫付工人工资与本案无关。经审查，被告质证理由成立，本院对此证据的证明力不予确认。原告及被告凌卓厂、李小玲、张富贵对复函真实性均无异议，本院确认该行政部门复函真实性及证明力。根据本院采信的证据结合当事人陈述，本院认定以下与本案有关的事实：被告凌卓厂为个人独资企业，投资人为被告李小玲，2011年11月10日，被告张建成与被告李小玲登记结婚。位于佛山市南海区丹灶镇五金工业区淘金路5号（兴盛五金厂宿舍）房产于2011年3月2日办理房产登记，建筑面积为2225.11平方米。2012年5月1日，原告（甲方）与被告凌卓厂（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区丹灶镇荷村五金工业区淘金路5号4600平方米厂房和800平方米宿舍出租给乙方作生产销售各种木制品包装盒、员工住宿使用，租赁期限10年，从2012年5月1日起至2022年4月30日止，前五年每月租金48600元，乙方应于每月5日前缴清当月租金，逾期交纳按日5‰计收滞纳金，逾期超过15天构成违约，签订合同之日起5天内乙方应向甲方缴纳100000元作为履行本合同的保证金，2013年5月5日前追加缴纳合同保证金100000元，合同期满后乙方没有违约的，保证金可冲抵租金及其他费用，没有拖欠费用在5日内无息退还给乙方，自甲方首次收到乙方交纳的保证金之日起，合同生效，租赁物内现有电梯、电线、水管等基础设施无偿提供给乙方使用，乙方拖欠甲方租金超过15天或未能按甲方通知如期补足保证金差额的，构成违约，甲方有权解除解除，无偿收回租赁物及租赁增建或改建的建筑物及其附属物，没收乙方交纳的保证金，同时要求乙方付清尚欠租金及其他费用，乙方需向甲方补偿200000元作为违约金。被告张富贵作为乙方签约代表在该租赁合同上签名。合同签订后，原、被告均履行合同。2013年11月开始，被告拖欠租金，2014年5月底，原告收回租赁物，被告累计拖欠原告租金291600元。另查明，原告代被告垫付了2013年12月20日至2014年4月20日水费4132.2元和2014年1月7日至同年5月7日电费及违约金50062.93元。2014年6月5日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告凌卓厂、李小玲、张富贵申请对租赁物装修价值进行鉴定，鉴定机构认为当事人未能提供相关图纸资料，无法进行造价鉴定，原、被告均同意终止鉴定。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告出租的800平方米宿舍虽然办理了房产证，但其并未提供证据证明出租的4600平方米厂房办理了规划报建及竣工验收手续，原告将厂房、宿舍作为一个整体出租给被告凌卓厂经营使用，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方于2012年5月1日签订的《租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。原告起诉请求确认租赁合同于2014年5月30日解除没有法律依据，本院不予支持，并对被告反诉主张确认合同无效的反诉请求予以支持。无效合同约定的违约责任也无效，原告请求被告支付违约金200000元没有法律依据，本院不予支持。被告凌卓厂确认欠原告使用费291600元，本院予以确认，并对原告主张被告凌卓厂支付该费用的诉讼请求予以支持。原告代被告凌卓厂代垫的水电费54195.13元（4132.2元＋50062.93元）被告凌卓厂应返还给原告，被告辩解已交清了此期间水电费，但未能提供任何证据予以证明，应承担举证不能法律后果，本院该抗辩意见不予采纳。原告并未举证证明具体交纳水电费的日期，本院酌情确定从起诉之日起计算该垫付款项的利息，原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告凌卓厂为个人独资企业，在其财产不足以清偿上述债务时，投资人李小玲应承担无限连带责任。本案债务发生在被告张建成与被告李小玲夫妻关系存续期间，被告张建成应对被告李小玲债务承担共同清偿责任。被告张富贵仅作为签约代表在租赁合同上签名，无证据证明其对凌卓厂债务负有清偿责任，原告起诉请求被告张富贵承担本案债务没有事实和法律依据，本院依法不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《租赁合同》约定被告应分两期向原告交纳保证金200000元，该约定不能视为被告必然交纳了保证金，在被告无任何证据证明其已实际向原告缴纳了该款项，原告也否认收取过被告保证金的情况下，被告应承担举证不能法律后果，本院对被告反诉主张原告退回200000元保证金并支付利息的诉讼请求不予支持。被告未提供任何证据证明其对租赁物进行了装修，原告也否认被告对租赁物进行了装修，综合本案实际情况，本院对被告反诉主张原告赔偿装修损失500000元的诉讼请求也不予支持。被告张建成经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈燎明与被告（反诉原告）佛山市南海凌卓包装制品厂于2012年5月1日签订的《租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）佛山市南海凌卓包装制品厂应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费291600元予原告（反诉被告）陈燎明。三、被告（反诉原告）佛山市南海凌卓包装制品厂应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费54195.13元及从2014年6月5日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告（反诉被告）陈燎明。四、被告（反诉原告）佛山市南海凌卓包装制品厂的财产不足以清偿上述第二项、第三项判决确定的债务时，被告（反诉原告）李小玲、张建成承担无限连带责任。五、驳回原告其他诉讼请求。六、驳回被告佛山市南海凌卓包装制品厂、李小玲、张富贵其他反诉请求。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取4637.59元、财产保全费2120.15元，合计6757.74元（原告已预交），由原告负担1394.13元，被告凌卓厂、李小玲、张建成负担5363.61元，三被告负担的部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。反诉受理费5400元（被告凌卓厂、李小玲、张富贵已预交），由被告凌卓厂、李小玲、张富贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 朱道春二〇一五年二月十二日书记员 谭国敏 关注微信公众号“”