（2015）二中民终字第01860号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-02-26
案件名称
耿凯峰与北京泰宇物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
耿凯峰,北京泰宇物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第01860号上诉人（原审被告）耿凯峰，男，1977年12月6日出生。被上诉人（原审原告）北京泰宇物业管理有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇宣颐家园西侧50米。法定代表人陈忠，总经理。委托代理人ＸＸ，北京市博涵律师事务所律师。上诉人耿凯峰因物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字5875号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年5月，北京泰宇物业管理有限公司（下称泰宇物业公司）起诉至原审法院称：2003年6月24日，我公司与耿凯峰签订物业管理委托协议，约定由我公司为其所有的北京市大兴区×××703号（下称涉诉房屋）提供物业服务，涉诉房屋面积112.38平方米。根据该协议第五条物业服务费明细计算，耿凯峰每年应当支付我公司物业服务费2072.84元。耿凯峰入住时交纳了2003年6月至2004年6月的物业服务费。自2004年6月起，我公司多次催促耿凯峰支付物业服务费未果，至今耿凯峰已拖欠我公司物业服务费18318.43元。另根据该协议第六条第一项约定耿凯峰逾期交纳物业服务费的，每延迟一日加收应交费用1%的滞纳金，故我公司诉至法院，要求判令耿凯峰支付我公司滞纳金500元，因我公司计算原因，导致起诉时将耿凯峰应缴纳的物业费比实际应缴纳的少，但是我公司不要求变更诉讼请求，特别提出2013年4月30日之后的物业费将另行起诉。故请求法院：1、判决耿凯峰支付我公司物业服务费18318.43元（2004年6月24日至2013年4月30日）；2、耿凯峰支付我公司滞纳金500元（估算）。耿凯峰辩称：我是涉诉房屋业主，房屋面积112.38平方米。2003年6月24日签订的物业合同，并预交了一年���业费。从2004年6月开始至今都没有交纳物业费。不同意泰宇物业公司的诉讼请求，因为：1、泰宇物业公司并没有尽到物业服务义务，2004年6月我发现北卧室渗水，向物业公司报修过，物业公司也派人查看，并没有维修，但是没有证据证明报修过。2004年秋天，我自行对涉诉房屋进行修理了，从我维修后就没有漏过水；2、泰宇物业公司未向我联系过交物业费的事情，也未给我催款单。我认为本案中的物业费已经超过诉讼时效；3、我同意支付泰宇物业公司诉讼请求中后两年的物业费，滞纳金、诉讼费不认可。原审法院经审理确认：泰宇物业公司与耿凯峰签订的物业管理委托协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效，双方应当按照协议的约定履行各自的义务。现泰宇物业公司向耿凯峰提供了物业服务，耿凯峰亦实际享受了物业服务，耿凯峰应向泰宇���业公司交纳物业服务费。对泰宇物业公司要求耿凯峰支付物业服务费的诉讼请求，根据泰宇物业公司提交的收费明细，物业费收费标准为2072.84元／年，法院予以支持。在诉讼过程中，耿凯峰提出泰宇物业公司的服务未达标准等答辩意见，因未能提供相应的有效证据证实，法院不予采信。对于耿凯峰提出的诉讼时效问题，因泰宇物业公司提供物业服务是一个持续、不间断的过程，因此，本案中，泰宇物业公司通过诉讼的方式要求给付物业管理费用，未超过诉讼时效，故对耿凯峰的上述答辩意见，法院不予采纳。同时指出，如果物业服务企业在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区乃至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益，当小区业主发现物���服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，在业主与物业公司良好沟通的积极互动情况下，不断提高物业服务水平；鉴于耿凯峰并非恶意拖欠物业费，故对于泰宇物业公司所主张的滞纳金不予支持。据此，原审法院于2014年8月15日判决：一、耿凯峰给付北京泰宇物业管理有限公司自二○○四年六月二十四日至二○一三年四月三十日的物业服务费共计一万八千三百一十八元四角三分（于判决生效之日起十日内履行）；二、驳回北京泰宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，耿凯峰不服，仍持原审答辩意见上诉至本院，要求撤销原判，仅同意向��宇物业公司交纳2011年至2013年期间的物业费。泰宇物业公司同意原判。经审理查明：2003年6月24日，泰宇物业公司与耿凯峰签订物业管理委托协议，约定：耿凯峰委托泰宇物业公司为其所有的涉诉房屋提供物业服务，房屋建筑面积112.38平方米；物业管理费用为每年缴纳一次，即入住时缴纳下一年度物业管理费用，依此类推。拖欠物业费用，每延迟一日加收应交物业费用1%的滞纳金。上述合同签订后，耿凯峰交纳了2003年6月至2004年6月的物业服务费。2004年6月24日至今的物业服务费，耿凯峰未缴纳。关于泰宇物业公司是否催缴过物业费问题，泰宇物业公司提供交费通知单，欲证明其多次向耿凯峰催缴物业费。对此，耿凯峰不予认可。关于物业服务费收费标准问题，泰宇物业公司提交北京市大兴区×××家园居委会出具的证明，欲证明泰宇物业公司×××项目部收费明细于2004年变更为：公共区域保洁费0.05元／㎡／月、公共秩序维护费0.05元／㎡／月、绿化费0.055元／㎡／月、化粪池清掏费0.025元／㎡／月、管理费0.235元／㎡／月、公共设施维修费0.083元／㎡／月、小修费0.295元／㎡／月、营业税0.044元／㎡／月、高压水泵维护费0.033元／㎡／月、电梯费0.63元／㎡／月，合计1.5元／㎡／月；另代收代缴部分：生活垃圾清运费：30元／年、楼道灯费25元／年（泰宇物业公司诉讼请求中实际主张20元／年），即耿凯峰的物业费收费标准为2072.84元／年。耿凯峰对上述收费标准没有异议，但主张并不知晓。同时，泰宇物业公司提交耿凯峰的2003年物业费缴费收据、涉诉房屋所在小区其他业主2003年、2006年、2013年缴费收据，欲证明与耿凯峰同户型业主缴费金额。耿凯峰对自己的缴费票据认可，对其他票据不予认可。原审审理中，耿凯峰虽称其曾在2004年向泰宇物业公司报修房屋漏水问题，泰宇物业公司不予维修，但其并未就其陈述提交相应证据予以证明。上述事实，有双方当事人陈述、物业管理委托协议、物业费通知、证明、明细、收据等证据在案佐证。本院认为：泰宇物业公司与耿凯峰签订的物业管理委托协议系双方当事人真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行。现泰宇物业公司为耿凯峰提供了物业服务，耿凯峰理应按时交纳物业费。原审审理中，泰宇物业公司提交2004年变更收费明细，耿凯峰对此并无异议，故原审法院按照涉诉房屋物业费2072.84元／年的标准判决耿凯峰交纳欠缴的2004年6月24日至2013年4月30日期间的物业费，并无不当。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽耿凯峰称其曾在2004年向泰宇物业公司报修房屋漏水问题，泰宇物业公司不予维修，但其并未就其陈述提交相应证据予以证明，故对其以此作为不交纳物业费的抗辩，本院不予支持。对于诉讼时效问题，泰宇物业公司提交了若干张其催缴物业费的通知单，其公司并不存在明显怠于行使催缴义务的情形，故对耿凯峰关于泰宇物业公司主张部分物业费已过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，本院应予维持。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费135元，由北京泰宇物业管理有限公司负担15元（已交纳），由耿凯峰负担120元（于本判决生效之日起7日���交至原审法院）；二审案件受理费270元，由耿凯峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇代理审判员 刘永民代理审判员 赵 振二〇一五年二月十二日书 记 员 刘梦辰 微信公众号“”