（2014）浦民一（民）初字第43801号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-04-20
案件名称
袁民忠、袁晋峰与徐琦房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁民忠,袁晋峰,徐琦
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第43801号原告袁民忠。原告袁晋峰。上列两原告共同委托代理人周丽敏，上海东方华银律师事务所律师。被告徐琦。原告袁民忠、袁晋峰诉被告徐琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月8日受理后，依法适用简易程序，于2015年1月9日公开开庭进行了审理。原告袁晋峰及两原告的委托代理人周丽敏，被告徐琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁民忠、袁晋峰诉称，2014年3月8日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两原告将上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室（以下简称系争房屋）所有权转让给被告，房屋转让价为人民币（以下币种相同）2，395，000元。之后，被告未能按合同约定履行付款义务，故双方经协商于2014年6月24日达成补充协议，约定双方最迟应在2014年7月31日之前完成房屋过户手续，过户完成后被告应以贷款银行放贷的方式向原告支付最后的房款100万元，但被告还是违反了约定，直至2014年8月25日才办理了房屋过户手续，导致原告在2014年9月25日才收到最后的房款100万元。根据双方合同第九条约定，被告如未能按期付款的，应当按照日万分之四的标准向原告支付违约金，逾期超过15天的，除按照上述标准支付违约金外，被告还应按照房屋总价款20%的比例承担违约责任，故原告要求被告按照日万分之四的标准支付自2014年8月1日至8月25日之间的违约金1万元，并承担律师费。另外，被告迟延返还户口押金9天，应按日万分之四承担滞纳金，故要求被告支付违约金总计15，288元。被告徐琦辩称，双方合同确实约定了在2014年5月31日之前办理过户手续，但因贷款等原因，双方书面约定过户时间更改为2014年7月31日之前。但因原告户口尚在，贷款未能及时办出，导致过户延期。后经双方多次协商后，一致决定在8月25日之前办理过户手续，故双方重新签订了关于付款的变更补充协议，约定了付款方式。至于户口的迁出，合同原约定是在2016年1月30日之前迁出，后变更为2015年3月31日之前迁出，但原告提前于2014年10月迁出，被告无法及时准备现金，故在接到原告发送的律师函后及时返还了户口押金，并未逾期。至于律师费，依法不应由被告承担。故被告无过错，不同意原告的所有诉讼请求。经审理查明，2014年3月8日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定两原告（甲方）将上海市浦东新区乳山路XXX弄XXX号XXX室所有权转让给被告（乙方），房屋转让价为2，395，000元。双方合同第六条约定：甲乙双方确认，在2014年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方合同第九条约定：乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第（三）款内容处理：（三）乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止；逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，乙方还应承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%；甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。合同补充条款（一）约定：2、过户：甲方应于签订买卖合同当日将该房屋《上海市房地产权证》交与上海九间伴房地产经纪有限公司保存，产证保管期间，甲方不得对该产证进行挂失补办。甲乙双方应于乙方办妥贷款申请手续及纳税申报手续后3个工作日内至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续。4、户口：甲方承诺于2016年1月30日前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续。7、有关乙方贷款的特别约定：7.2乙方于签订本买卖合同且支付完毕三成首付后20日内备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续且预期达15日且延误过户日期的，则乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。8、甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定全面履行自己的义务，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定比例承担违约责任。同日，原、被告双方签订协议一份，约定：一、由乙方承担该房屋在交易过程中产生的全部税费及甲乙方双方应向中介方支付的佣金。二、甲乙双方约定：乙方于2014年4月8日前将购房款670，000元整支付予甲方后当日内，甲方退还其中的购房款80，000元作为户口押金。待甲方于2016年1月30日前将该房屋内的所有户口迁出后当日内，乙方再行将该笔户口押金支付甲方。若甲方不能在上述期限内将房屋内的所有户口迁出，则甲方须承担总房价款10%的根本性违约责任。2014年6月24日，原、被告双方签订协议一份，约定：一、甲乙双方协商一致将该房屋买卖合同正文条款第六条约定的最晚交易过户日期2014年5月31日变更改成2014年7月31日。2014年7月28日，原告向被告发送催告函一份，要求被告在收到催告函后尽快与原告联系，保证在2014年7月31日之前共同前往房地产交易中心办理转让过户手续并支付余款。逾期将诉诸法律途径解决，届时产生的任何扩大损失及相关法律责任由被告承担。2014年8月20日，原、被告双方签订付款方式变更协议一份，约定：甲乙双方已于2014年3月8日经上海九间伴房地产经纪有限公司居间介绍签订了关于坐落于上海市乳山路XXX弄XXX号XXX室的上海市房地产买卖合同，现甲乙双方一致确认对该合同中付款方式作如下变更：1、乙方于2014年3月8日支付甲方定金5万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于签订本买卖合同后且于2014年4月8日前且于产权人之一袁民忠补签完所有买卖合同以后，将房款72万元直接支付予甲方；……3、乙方于2014年8月20日通过居间方转付125，000元给甲方。4、乙方于2014年8月21日支付550，000元给甲方。5、乙方于甲乙双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋上海市房地产权证后，以贷款银行发放贷款的方式直接将房款100万元支付给甲方。2014年8月25日，原、被告双方办理了房屋转让过户手续。2014年9月4日，系争房屋的产权登记核准为被告。2014年9月23日，两原告向贷款银行出具户口迁出承诺书一份：本人袁晋峰及房产共有人袁民忠现出售乳山路XXX弄XXX号XXX室住房。由于和下家约定在正式交房前（或2015年3月31日前）才迁出该户内所有户口，因此请贵行先行发放贷款。本人及所有房产内户籍所有人承诺在2015年3月31日之前保证迁出户内所有户口，否则将承担由此引起的一切经济和法律后果。2014年9月25日，贷款100万元转账支付至原告账户。2014年10月30日，两原告的户口迁出系争房屋。2014年11月3日，原告向被告发函，言明两原告的户口已在2014年10月30日迁出，根据双方买卖合同的约定，被告应在户口迁出之日返还户口押金，但被告至今未返还，已构成违约，要求被告在2014年11月8日之前将户口押金8万元以银行转账方式支付至原告袁民忠的如下账户……。2014年11月7日，被告向原告支付了户口押金8万元。现房屋已按约交付给被告。庭审中，原告提供了中介方的系争房屋买卖流程记录。该记录显示：2014年5月9日，关于贷款，因主贷人的流水与收入证明不匹配，基本上工行不能操作。已告知客户，客户说有可能自己想办法贷。2014年5月31日，上下家过来调解，最终协调好将原买卖合同约定的最晚过户时间2014年5月31日变更为乙方贷款通过银行审批后三日内办理交易过户手续。2014年6月23日，一大早联系贷款公司小戚，如果建行不能贷下来，只能找招行。相关情况已告知上下家。2014年6月24日，小戚已经联系下家招行重新面签。相关情况已告知上家。同日，甲乙双方协商一致将房屋买卖合同正文条款第六条约定的最晚过户日期2014年5月31日变更改成2014年7月31日。2014年6月25日，招行政策要求放款时，上家户口必须迁出。但是合同约定上家户口要到2016年才能迁出。上家目前在想办法，户口能不能临时迁出，过渡一下。上家在办此事，等上家回复。2014年6月30日，上家6月27日，上周五已经赴招行面签贷款合同。2014年7月14日，收回产证已放档案袋。2014年8月21日，联系下家确认过户时间约定8月25日上午10点过户！上家也同意。对此，原告认为，在8月20日之前其即多次与被告联系尽快办理过户手续，否则将追究被告的违约责任，原告为了防止扩大损失才同意8月25日过户。被告则认为，其在收到原告的催告函后即与原告联系户口迁出事宜以便办理贷款及过户，但未果，后双方经协商一致同意在8月25日办理了过户手续，原告提供的中介记录的买卖合同流程也证明了双方一致同意8月25日过户，故被告未违约。以上事实由原、被告提交的房地产买卖合同、补充协议、付款方式变更协议、协议、催告函、发票、房地产权证、买卖合同记录、律师函、户籍证明、收条、户口迁出承诺书等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告认为被告未按双方书面协议的约定在2014年7月31日前办理过户手续，导致贷款的发放迟延，也致使原告遭受了经济损失，故要求被告按双方合同约定承担违约责任，被告则认为，因原告户口在系争房屋之内，导致贷款审批手续延缓，后经双方协商达成一致意见，在8月25日办理过户了手续，故被告未违约。根据双方的陈述及中介的流程记录，双方在签订房屋买卖合同后，因贷款及户口事宜而多次协商，且中介在“2014年8月21日，联系下家确认过户时间约定8月25日上午10点过户！上家也同意”，故本院认为，虽双方经书面更改约定的过户时间为7月31日之前，但鉴于房屋买卖合同的复杂性，双方在合同的履行中亦有不断的协商过程，原、被告在8月25日办理过户手续即为协商一致的后果，故原告认为系被告拖延办理过户手续、系被告违约之述，本院不予采信，原告的诉讼请求本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告袁民忠、袁晋峰的全部诉讼请求。案件受理费人民币175元，减半收取87.50元，由原告袁民忠、袁晋峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨晓云二〇一五年二月十二日书记员 陈佳琳附：相关法律条文《中华人们共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 来自