（2015）三中民终字第00750号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-03-26
案件名称
刚立与路维滨房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刚立,路维滨
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第00750号上诉人（原审被告、反诉原告）刚立，女，1957年9月6日出生。委托代理人关小洵（上诉人之夫），1957年12月2日出生。委托代理人李兰明，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）路维滨，男，1964年5月17日出生。委托代理人范明京，男，1958年3月24日出生，北京市东城区东花市街道法律服务所法律服务工作者。上诉人刚立因与被上诉人路维滨房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第30914号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。2014年7月，路维滨起诉至原审法院称：2013年10月13日，我与刚立经北京我爱我家房地产经纪有限公司中介签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定，我将位于北京市朝阳区××号房屋卖给刚立，价格340万元，定金10万元，网签后再付我20万元房款。合同签订后，刚立支付了我定金10万元，网签后支付了我房款10万元，之后双方合同未再履行，刚立未按照约定时间支付我房款20万元，其后亦不再继续履行合同，我认为其行为构成根本违约。故我起诉，要求1.解除双方于2013年10月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.刚立承担违约责任，支付我违约金50万元（违约金应为60万元，折抵对方已经支付的房款10万元，故主张50万元）。刚立辩称及反诉称：我同意解除合同，因为对方没有在合同约定的房产证满五年之后的30日内完成房屋过户手续，存在违约。合同虽然约定网签后我需要支付路维滨房款20万元，但之后经过中介协调，双方达成一致，我先支付10万元，剩余10万元过户后再支付给原告，所以我不存在违约行为。我提出反诉，要求路维滨支付我违约金60万元，并退还我已经支付的定金10万元及房款10万元。路维滨针对刚立反诉辩称：我不同意支付对方违约金，因为我没有违约，也不同意返还刚立已经支付的20万元。根据合同和补充协议，只有对方网签完支付我20万房款后，我才应按照合同约定为其办理过户手续，但因对方未足额支付，故我行使先履行抗辩权，没有给刚立办理过户，因为我不可能只收10万元房款就给其办理过户。不存在对方陈述双方达成一致意见，其先付10万房款，过户之后再付10万元的变更约定。原审法院经审理查明：路维滨系位于北京市朝阳区××号房屋（以下称涉案房屋）登记的产权人。产权证显示登记时间为2009年4月28日。2013年10月13日，路维滨作为出卖人与刚立作为买受人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将涉案房屋出售给买受人，成交价格340万元，买受人在签订合同的同时支付定金10万元；出卖人应当在领取全部房款当天将房屋交付给买受人。同日，路维滨、刚立签订《补充协议》，约定，任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现，不存在也不认可口头约定或承诺；出卖人与买受人协商同意：2013年10月14日买受人交给出卖人定金10万元，网签后买受人再付出卖人20万元；出卖人违约除退还乙方已支付房款外，赔偿60万元违约金，买受人违约赔偿出卖人包含已付房款共计60万元的违约金；房产证满五年后30天内积极配合北京我爱我家房地产经纪有限公司完成产权登记手续；完成产权登记当天交接房屋，甲方结清所欠费用。2013年10月21日，路维滨收取刚立购房定金10万元。双方合同于2013年11月13日办理了网签。2013年11月25日，路维滨出具收条，收到买房人刚立定金10万元，路维滨与刚立均认可该收条中显示的定金10万元即双方约定应于网签后支付的20万元款项中的10万元，均认可该款项系房款。经询，路维滨主张解除合同，刚立同意解除合同，但双方均主张对方存在违约行为。路维滨主张刚立应在网签之后支付其房款20万元，但刚立只支付了10万元，所以存在违约。刚立主张路维滨应在涉案房屋房产证满五年后的30日，完成涉案房屋过户手续，涉案房屋房产证登记日期为2009年4月28日，故主张路维滨应当在2014年5月27日完成涉案房屋的过户手续，但对方没有履行，故认为路维滨违约。关于房款如何支付问题，路维滨主张根据约定，房款应分两笔支付，网签后支付20万元，剩余房款在办理过户当天结清。刚立认可路维滨的上述陈述，但主张2013年11月25日双方在中介公司另行达成一个口头协议，约定网签之后其先支付10万元，其余的款项都是过户之后支付。路维滨对于刚立上述陈述不予认可。刚立提出当时购房时是要换房，先把自己的房子卖了，用卖房款来支付本案的购房款，但至今其自己的房子没有售出，所以即使路维滨同意马上将涉案房屋过户，其也没有能力按照合同约定支付购房款。刚立对于双方将网签后支付20万元款项变更为支付10万元的约定未提交其他证据，认为对方2013年11月25日出具的10万元收条可以证明其主张。关于违约金的计算问题，路维滨主张合同约定违约金是60万元，其将刚立已经支付的10万元房款扣除后，主张50万元的违约金。并同时提出因刚立违约，故10万的定金是否返还由法院确定。刚立主张违约金60万元是根据合同约定金额主张。关于双方合同无法履行给各方造成的实际损失，路维滨表示房价下跌，差价损失在70万元左右。刚立主张其实际损失为已经支付20万元的利息损失，并提出60万元的违约金金额过高，请求法院酌情予以酌减。原审法院经审理认为：路维滨与刚立就涉案房屋签订的买卖合同及补充协议，内容不违反法律或法规的强制性规定，双方应按照合同约定履行相应的权利义务。现路维滨提出解除合同，刚立表示同意，故法院对于合同的解除不持异议。关于违约责任方问题，根据双方签订的合同，虽然刚立提出双方将网签后支付20万元的约定进行了口头协议变更，变更为10万元，但路维滨对此不予认可，刚立对其主张未充分举证，并且双方亦约有约不认可口头约定，故法院无法采信其主张。关于20万元款项应支付的时间问题，虽然双方只约定了在网签后支付，并没有明确约定具体时间，但综合双方完成产权登记当天交接房屋，刚立结清所欠费用的约定，可以推断出刚立应于过户前付清20万元，因刚立未付清上述款项，路维滨未按约定履行过户义务，属于合理抗辩，故刚立主张路维滨存在违约行为的意见法院不予采信。虽然本案合同无法继续履行的原因在于刚立未足额支付相应的款项，但因为双方合同确实存在对于20万元具体支付日期约定不明的情况，故刚立虽然存在违约，但并非单方原因造成，故综合本案的实际情况，对于刚立应承担的违约责任由本院酌情考虑路维滨的实际损失情况酌情确定。又，因刚立承担了违约责任，故路维滨应将收取的定金返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、路维滨与刚立于二○一三年十月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于本判决生效之日起解除；二、刚立于本判决生效后十日内支付路维滨违约金二十万元（扣除已经支付的房款十万元，执行时需给付十万元）；三、路维滨于本判决生效后十日内退还刚立定金十万元；四、驳回路维滨的其他本诉诉讼请求；五、驳回刚立的其他反诉诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，刚立不服，上诉至本院称：1.上诉人不存在违约行为。双方约定上诉人应当在网签后支付被上诉人20万元房款，但并未明确约定具体的付款日期，也没有具体的支付方式。即房款的交付时间应当是在网签之后到被上诉人实际交付房屋时，在此期间上诉人支付费用都属于合同约定的时间，故上诉人不存在违约。2.被上诉人违反合同约定，未在规定期限内办理产权登记手续，也未实际交付房屋，被上诉人应承担违约责任。故请求依法撤销原审判决第二项、第五项，改判被上诉人支付违约金60万元，返还房款10万元，本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人路维滨同意原审判决。本院经审理所查明的事实与原审法院认定的事实一致。上述事实，有房产证、存量房屋买卖合同、补充协议、收条等相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为：本案的争议焦点为上诉人及被上诉人在此房屋买卖过程中，谁存在违约行为并应承担违约责任。根据查明事实，上诉人应于网签后付清20万元，此处虽没有约定具体支付时间，但结合双方约定产权登记当天交接房屋，上诉人结清所欠费用，可以合理推断刚立应于过户前付清此20万元，但实际情形系上诉人截至涉诉房屋可以过户前，其仍未完成支付款项行为。上诉人于庭审中反复强调其有履约诚意，其本意想给付被上诉人房款，但原审法院于审理过程中亦询问上诉人是否愿意继续履行合同，给付房款，且在被上人同意继续履行合同的情形下，上诉人仍明确拒绝继续履行合同，综上情形，本院实难看出上诉人具有履约诚意。现上诉人未按时支付房款，已构成违约，其应承担违约责任。原审法院据此酌定上诉人支付违约金二十万元并无不当。因上诉人一直未付清上述20万元前期房款，故被上诉人未履行相应过户义务，此属于合理抗辩，且在原审法院审理时，被上诉人仍然表示愿意积极继续履行合同，故综合全案，被上诉人并不存在违约情形，上诉人称被上诉人存在违约行为并要求支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律亦无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费4400元，由路维滨负担2200元（已交纳），由刚立负担2200元（路维滨已预交，刚立于本判决生效后十日内给付路维滨）；反诉案件受理费5900元，由路维滨负担1100元（刚立已预交，路维滨于本判决生效后十日内给付刚立），由刚立负担4800元（已交纳）。二审案件受理费11800元，由刚立负担（已交纳）本判决为终审判决。审 判 长 宫 淼代理审判员 刘建刚代理审判员 郑吉喆二〇一五年二月十二日书 记 员 吴可加 更多数据：搜索“”来源：