（2015）江蓬法民一初字第61号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-03-19
案件名称
陈健伟、吕月兴与江门市蓬江区远禾发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
江门市蓬江区人民法院
所属地区
江门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈健伟,吕月兴,江门市蓬江区远禾发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十七条第一款，第一百二十一条，第一百一十四条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2015）江蓬法民一初字第61号原告：陈健伟，男，汉族，1965年5月22日出生，住江门市江海区。原告：吕月兴，女，汉族，1964年8月28日出生，住江门市江海区。被告：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所地：江门市。法定代表人：邓剑华，该公司总经理。委托代理人：林智勇，广东法大春秋律师事务所律师。原告陈健伟、吕月兴诉被告江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称远禾公司）商品房预售合同纠纷一案。本院于2014年12月29日受理后，依法由审判员吴晓兵适用简易程序独任审判，于2015年2月10日公开开庭进行了审理。原告陈健伟、吕月兴以及被告江门市蓬江区远禾发展有限公司的委托代理人林智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：原告陈健伟、吕月兴与被告江门市蓬江区远禾发展有限公司于2011年3月15日签订《商品房买卖合同》，同日签订《商品房买卖合同补充协议书》，合同编号为2011-003130、2011-003236，购买位于江门市蓬江区嘉悦名都名校1号花园某幢1、2号房屋，合共794062元。合同约定被告须于2012年5月31日前交付房屋给原告使用。但从签订合同直到合同约定期限之日止，被告都没有履行合同约定的交楼义务，期间经原告多次催促，亦没有履行被告应尽的义务，严重损害了原告方的切身利益。因此，原告决定经由法院起诉被告支付从2012年5月31日起暂计至2014年10月22日的合同违约金，以维护原告的合法权益，望法院判令被告支付合同违约金53372.68元和判令被告承担案件全部的诉讼费以及诉讼后续产生的费用。庭审中，原告撤回主张“诉讼后续产生的费用”的请求，并将逾期交楼违约金计算的截止日期调整至2014年11月22日，金额调整为55342.43元。原告为其陈述提供的证据有：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、被告企业机读档案登记资料、营业执照及组织机构代码证，证明被告主体资格；3、收楼通知书和房屋交接表，证明原告于2014年11月22日收楼；4、交寄邮件收据、EMS快递单，证明原告曾就逾期交楼事宜向被告书面主张权利；5、发票四张，证明原告履行了合同约定的付款义务；6、广东省商品房买卖合同两份，证明原、被告签订合同以及被告违约的事实。被告远禾公司答辩称：逾期交楼违约金计算的截止日期应该为2014年10月22日，即《收楼通知书》发出之日。另外，对逾期交楼的事实无意见，但因涉案楼盘的建筑施工方恩平市二建集团有限公司没有将相关竣工验收的资料和文件移交给被告，导致被告无法按期交楼，被告为此已另案起诉该公司，该情形属不可抗力。另外，涉案合同存在受政府行为影响等合同约定的可据实延期交楼的情形。目前，涉案楼盘的销售、交楼、验收、办证等涉及本楼盘的处置事宜均在政府直接监管下统筹进行，与涉案楼盘有关的纠纷亦由政府参与协调和处理，被告无法自行安排解决。综上，根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定的第八条第二款的内容，被告不应承担违约责任。原告对于违约金的计算依据符合合同的约定，但计算结果由法院审核。被告远禾公司为其陈述提供的证据有：《广东省江门市商品房预售许可证》一份，证明涉案楼盘已符合预售条件。经审理查明：2011年1月6日，被告远禾公司经依法审批取得了其所开发的嘉悦名都名校1号花园楼盘第1、2、3、5幢的《广东省江门市商品房预售许可证》，编号为江预许字第2011001号。2011年3月15日和17日，两原告与被告远禾公司分别签订两份《商品房买卖合同》，合同编号为2011-003130和2011-003236，约定的主要内容包括原告向远禾公司购买嘉悦名都名校1号花园第某幢2和1房，建筑面积分别为79.61平方米和51.64平方米，价款合共人民币794062元。远禾公司应当在2012年5月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用等等。合同还约定了远禾公司可据实予以延期的几种情形，包括不可抗力、政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为等。另外，两原告还和远禾公司签订了《补充协议书》，协议约定：如原告逾期支付房价款90日以内的，每日须按逾期应付房价款的万分之三向远禾公司支付违约金，原告逾期超过90日仍未按约支付房价款的，远禾公司有权选择继续履行合同或者解除合同。如远禾公司选择继续履行合同的，90日以内的，原告每日须按逾期应付房价款的万分之三向远禾公司支付违约金，90日以外的，每日须按逾期应付房价款的万分之五向远禾公司支付违约金。《补充协议书》还约定：除因《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外，远禾公司逾期90日以内交付房屋的，每日应按原告已付房款的万分之0.5向原告支付违约金，逾期超过90日仍未能交付房屋的，原告有权选择继续履行合同或者解除合同，如选择继续履行合同的，90日以内的，远禾公司每日应按原告已付房款的万分之0.5支付违约金，超过90日以外的，每日应按原告已付房款的万分之0.8支付违约金等等。合同签订后，两原告履行了支付全部房款794062元的义务，被告远禾公司并为其开具了相应的发票，但远禾公司未能按照合同约定在2012年5月31日前将上述房屋交付给两原告，直至2014年10月22日才向原告发出《收楼通知书》，但双方在办理收楼手续过程中又因房屋是否符合合同约定的交付条件一事进行协调，原告后于同年11月22日办理收楼手续。两原告向被告主张承担违约责任未果，遂诉至本院。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。两原告与被告远禾公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，且双方在签订买卖合同时被告已依法取得涉案楼盘的《商品房预售许可证》，其双方间的商品房预售合同法律关系合法有效，依法应予保护，双方均应严格按照合同的约定行使权利和履行义务。本案中，两原告已依照《商品房买卖合同》的约定履行了向被告远禾公司支付794062元购房款的义务，而被告远禾公司在签订合同后未能按合同的约定将房屋交付给两原告使用，该情形已构成违约。对于该违约行为，被告辩称是因为存在不可抗力情形和政府行为因素而导致，其可据实延期交楼而应予免责。故本案争议的焦点主要为被告远禾公司对其延期交楼的行为应否承担违约责任的问题，现作具体分析如下：首先，对于是否存在不可抗力情形的问题，被告在庭审中陈述的不可抗力的情形系指涉案楼盘的建筑施工方恩平市二建集团有限公司没有将相关竣工验收的资料和文件移交给被告，故导致其无法按期交楼。对此本院认为，根据我国《合同法》第一百一十七条的规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。对于因不可抗力导致的合同不能履行，应当根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除相应民事责任。但本案中被告陈述的上述事由属于被告与第三人在履行建设工程施工合同中产生的纠纷，并不符合法律规定的不可抗力的构成要件。此外，根据《合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故本案被告对其与恩平市二建集团有限公司的纠纷应另寻法律途径解决，不能以该情形作为免除其违约责任的理由。被告该抗辩意见于法无据，本院依法不予采纳。其次，对于是否存在政府行为因素影响的问题，被告在庭审中陈述的所谓政府行为因素影响的情形系指目前涉案楼盘的销售、交楼、验收、办证等涉及本楼盘的处置事宜目前均在政府直接监管下统筹进行，与涉案楼盘有关的纠纷亦由政府参与协调和处理，被告无法自行安排解决。被告提出该抗辩意见的依据主要是双方签订的《商品房买卖合同》中约定的第八条第二款的内容，该款规定了出卖人即远禾公司可据实予以延期的几种情形，其中第二种情形即为政府部门延迟有关文件审批或其他政府行为。对此本院认为，该条款中所指的政府行为应理解为包括政府征用、征收、改变规划、调整政策以及无正当理由而延迟有关文件审批等其它不能归责于开发商的情形，而本案中被告并无提供证据证明存在以上事由。至于被告所提及的上述政府对该楼盘进行监管、统筹及参与相关纠纷的协调处理的情形，是因为被告远禾公司在涉案楼盘开发经营的过程中出现了问题，导致其履约能力受到影响，进而引发了与建设施工方、银行及众多购房户的纠纷。该情形是被告自身因素所导致，与政府行为无关。政府是在该楼盘出现问题而远禾公司又无法独立解决的情形下，为避免造成重大社会群体事件，才对该涉案楼盘的相关工作进行监管、协调和处理，通过指导和帮助被告开展自营自救，争取尽快妥善解决各种纠纷和问题，这也是政府正常发挥其职能作用的体现。故对被告该抗辩意见，本院亦不予采纳。另外，关于违约金具体数额的确定问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告主张根据双方签订的合同《补充协议书》第四条约定的标准计算违约金合法有据，被告对此标准亦无异议，本院依法予以支持。至于违约金计算的截止日期，根据《补充协议书》第五条第1点约定的内容，被告交付商品房的，应当书面通知原告，原告应当在收到书面通知之日起一个月内到被告的售房部办理房屋交付手续。结合本案庭审查明的事实，被告于2014年10月22日向两原告发出收楼通知，两原告就房屋不符合合同约定条件一事与被告进行协调并得到解决后于2014年11月22日即收到收楼通知后一个月内办理收楼手续。原告的行为完全符合合同的约定，故逾期交楼违约金计算的截止日期应为2014年11月22日，被告关于逾期交楼违约金计算的截止日期应为《收楼通知书》发出之日即2014年10月22日的抗辩意见，本院不予采纳。计至原告本案中主张违约金的截止日期2014年11月22日，涉案房产共逾期905日（2012年6月1日至2014年11月22日），违约金为55346.12元（794062元×0.00005×90日＋794062元×0.00008×815日=55346.12元），故被告应对其逾期交楼的违约行为向原告支付违约金55346.12元，原告在诉讼请求中主张的55342.43元属计算错误，本院在此予以更正。综上所述，本案纠纷是因被告远禾公司没有按期履行合同约定的交楼义务而引起的，其应承担违约的民事法律责任。原告的诉讼请求，证据充分，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告江门市蓬江区远禾发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付逾期交楼违约金55346.12元给原告陈健伟、吕月兴。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1134元，减半收取567元，由被告江门市蓬江区远禾发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员 吴晓兵二〇一五年二月十二日书记员 李贞琴第6页，共6页 来自：