（2015）琼山民一初字第55号
裁判日期: 2015-02-12
公开日期: 2015-04-16
案件名称
陈丽诉海南瑞卿商务有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
海口市琼山区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈丽,海南瑞卿商务有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百零七条
全文
海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书（2015）琼山民一初字第55号原告：陈丽，女，1977年9月26日出生，汉族。委托代理人：陆德文（系原告丈夫），男，1973年7月1日出生，汉族。被告：海南瑞卿商务有限公司（原海南省经济特区发展总公司工业开发公司）。法定代表人：李春生，该公司经理。原告陈丽诉被告海南瑞卿商务有限公司（以下简称“瑞卿公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理。依法由审判员林玥希适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈丽，被告瑞卿公司的法定代表人李春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈丽诉称：原告于2000年6月21日购买位于现海口市龙昆南路5号恒昌花园小区某室，面积75.66平方米，至今未办理房产证。商品房屋转让合同由海南经济特区发展总公司工业开发公司法定代表人李春生签订。海南经济特区发展总公司工业开发公司的前身为中国人民解放军84908部队驻海南办事处（以下简称“84908部队海南办事处”），现为瑞卿公司。商品房屋转让合同约定：原告以每平方米1050元，总价79443元的价格购买被告位于海口市龙昆南路5号恒昌花园小区A栋某室的房产。原告先支付购房款的95%即75470.85元，余额3972.15元待办完产权证后支付。被告为原告办理房产证。合同签订后，原告已于2000年6月22日向被告支付95%的购房款75470.85元，但被告至今未办理房产权证。原告多次要求被告协助办理房屋变更登记，但被告均以种种借口推辞，为维护原告合法权益特呈诉法院，请求法院依法判令：被告瑞卿公司将位于海口市龙昆南路5号恒昌花园小区A栋某室的房屋产权过户至原告名下。被告瑞卿公司辩称：1、关于原告诉称被告未为其办理海口市龙昆南路5号恒昌花园A栋某室房屋产权过户的问题。首先原告是被告公司职员，当初公司以内部价格将讼争房屋出售予原告，目的是解决部队职工的住房问题。其次房产证无法办理其过错不在于被告。公司几次政策性变迁导致了具体工作无法正常开展，延误了办证时机。被告的前身为84908部队海南办事处，当时为开展生产经营方便，挂靠海南省政府办公厅开办的“海南省经济特区发展总公司”，工商注册为“海南省经济特区发展总公司工业开发公司”，即所谓的一套人马两块牌子。在开展业务中两块牌子经常交叉使用，给被告遗留许多隐患。1998年6月，国家出台对部队武警政法机关兴办的实业移交当地政府的政策。公司现役军人及职员在此背景全部转业并移交海南省人民政府。在移交期间，84908部队海南办事处停止对外业务。清产核资恢复对外业务后，停止使用84908部队海南办事处称呼，而海南省经济特区发展总公司工业开发公司仍继续使用。2004年间，海南省经济特区发展总公司工业开发公司又进行企业改制，对外业务又停了下来，直到2012年又以“海南瑞卿商务有限公司清算组”名义开展债权债务清理活动。所以在2002年前后琼山市撤市设区期间，凡从海南省经济特区发展总公司工业开发公司名义签订的购房合同在冻结之内均无法办证。2002年之前被告在琼山市房产管理局办证很顺利，但随后被要求办证应按批次上报，即攒够十户以上再报。2002年之后，琼山撤市设区，办证业务归海口市房产管理局办理。被告向海口市房产管理上报时被拒，理由是移交暂不受理等。恒昌花园A栋107房原是公司自留房，公司移交地方后为解决职工住房问题，经公司研究决定从与海南鹏达房地产公司合建的“恒昌花园”以及被告独建的“部队公寓”和“金花公寓”拿出几套房子，以低于当时市场价20%的优惠价格来解决职工住房问题。原告就是在上述背景下购买了恒昌花园A栋某室。2、无法办证的责任不在被告。被告移交地方管理后，将主要精力放在已销售或正在销售的房产上，无奈的是琼山市撤市设区，办证被迫停止延续至今。目前仍有几十户业主末办理房屋产权证。3、关于诉讼费的问题。如果法院判决被告败诉，被告愿承担本案诉讼费。经审理查明，2000年6月19日，海南经济特区发展总公司工业开发公司（作为甲方）与原告陈丽（作为乙方）签订一份《房屋转让合同》。合同主要条款约定，海南经济特区发展总公司工业开发公司将位于海口市龙昆南路钟诚大厦侧恒昌花园某室出售给原告，价格为1050元／㎡，总房款为79443元。付款方式为签订合同当日支付95%房款75470.85元，余款3972.12元待甲方办好房屋登记手续后支付。被告应于2000年6月21日前将房屋交付原告。甲方负责办理房产权登记过户手续，代办房屋所有权证，所需费用凭房产部门有效票据，由甲方承担50%，乙方承担50%。合同签订后，原告向被告支付了95%的购房款75470.85元。被告在收到购房款后依约将房屋交付给原告使用，但至今未给原告办理房屋所有权证，原告为此向本院提起本案诉讼。又查，恒昌花园土地系谢颜吉等19人向琼山县政府申请取得的宅基地，后经协议转让给84908部队海南办事处。金竹花园土地系洪居贤等21人向琼山县政府申请取得的宅基地，并由他们转让给海口保税区新亚贸易有限公司（以下简称新亚公司），两块地尚未办理土地使用权过户手续。新亚公司、海南鹏达房地产开发公司（以下简称鹏达公司）与84908部队海南办事处协议合作开发后，将两块地报批联建恒昌花园和金竹花园，各为五栋公寓楼。后三方合作建房发生纠纷，经海南省高级人民法院审理后主持调解，新亚公司、鹏达公司以及84908部队海南办事处于1995年10月18日签订调解合同书（协议书），约定84908部队海南办事处分得恒昌花园21套现房，其中包括本案讼争房产，即恒昌花园A栋107房。海南省高级人民法院于1995年10月23日作出（1995）琼民初字第10号民事调解书。该调解书确认：一、三方以其1995年10月18日签订的调解合同（协议书）为解决纠纷的依据；二、凡已交足95%购房款的客户，其房屋产权证应于1995年12月31日以前办妥，其他客户须办理的房屋产权证，在三方协调认可之日起三个月内办妥。又查明，位于海口市琼山区龙昆南路钟诚大厦侧恒昌花园小区A楼的房屋所有权证目前登记在张琼才、谢颜吉等19人名下，登记字号为D00001号。案外人海南二轻企业联社（以下简称二轻社）向原海南省海南中级人民法院起诉被告鹏达公司、84908部队海南办事处房屋买卖合同纠纷案，案在审理过程，二轻社向法院申请查封包括本案涉案房屋在内的18套房屋，原海南省海南中级人民法院于1995年9月14日作出（1995）海南民二初字第71-1号民事裁定书，裁定查封鹏达公司座落于龙昆南路钟诚大厦侧恒昌花园小区A栋801、803房等共18套房。1999年二轻社向原海南省海南中级人民法院申请对恒昌花园小区A栋及B栋房屋进行解封，原海南省海南中级人民法院于1999年12月13日作出（1995）海南民二初字第71-4号民事裁定书，裁定解除对被告鹏达公司座落龙昆南路钟诚大厦侧恒昌花园小区A栋801、803、804、106、806、107、809、109房和B栋101、801、109、809、804、704、706、606房的查封。2000年2月21日，原海南省海南中级人民法院将（1995）海南民二初字第71-4号解除查封的民事裁定书送达原琼山市房产局。再查明，海南省经济特区发展总公司于1989年4月10经海南省人民政府办公厅同意设立分公司为海南省经济特区发展总公司工业开发公司，但海南省经济特区发展总公司并未对其投入资金，海南省经济特区发展总公司的资金和人员均由兰州军区后勤第二十七分部投入和安排。84908部队海南办事处于1994年12月份并入海南省经济特区发展总公司工业开发公司（性质为军队国有企业），84908部队海南办事处以前对外签订合同所承担的权利与义务以及债权、债务，均由海南经济特区发展总公司工业开发公司承接和履行。海南经济特区发展总公司工业开发公司进行改制后于2005年更名为被告瑞卿公司，性质为有限责任公司法人，经营范围为清算本公司债权债务。经查实，诉争的恒昌花园小区A栋107房目前没有查封抵押等他项权登记的情况，该房交付原告使用后又由原告出租给他人居住使用，其管理费、水电费等均依时向物业公司缴纳。上述事实，有由原告提供的《房屋转让合同》、购房收据、海南省经济特区发展总公司工业开发公司营业执照、海南瑞卿商务有限公司营业执照、由法院调取的企业机读档案变更登记资料、（1995）琼民初字第10号民事调解书、调解合同书（协议书）、（1995）海南民二初字第71号民事判决书、（1995）海南民二初字第71-4号民事裁定书、房屋所有权存根及部分档案、房屋买卖一览表、《海南省人民政府办公厅关于同意海南经济特区发展总公司设立下属公司的批复》以及原告陈丽、被告瑞卿公司的陈述在案佐证。本院认为，根据本院依职权调取的海南省高级人民法院（1995）琼民初字第10号民事调解书、调解合同书（协议书）等证据材料显示，本案讼争房产即龙昆南路钟诚大厦侧恒昌花园小区A栋107房的房屋所有权系由84908部队海南办事处享有。84908部队海南办事处已于1994年并入海南经济特区发展总公司工业开发公司，海南经济特区发展总公司工业开发公司进行改制后又于2005年更名为被告瑞卿公司。庭审中，被告瑞卿公司对原告与原海南经济特区发展总公司工业开发公司于2000年6月21日签订的《房屋转让合同》没有异议，因此，原告与原海南经济特区发展总公司工业开发公司（即现被告瑞卿公司）签订的《房屋转让合同》是双方真实的意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。被告瑞卿公司应受上述合同约束。原告陈丽已依约向原海南经济特区发展总公司工业开发公司支付了购房款75470.85元，占总购房款的95%，履行了合同的义务，被告瑞卿公司（即原海南经济特区发展总公司工业开发公司）应当履行为原告办理房屋变更登记手续的义务。故原告要求判令被告瑞卿公司将位于海口市龙昆南路钟诚大厦侧恒昌花园小区A栋107房办理房产证至其名下，有事实和法律依据，本院予以支持。综述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，第七十七条、第一百零七条之规定，判决如下：限被告海南瑞卿商务有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于海口市龙昆南路钟诚大厦侧恒昌花园小区A栋107房（原琼山市府城镇北官西村恒昌花园小区A楼，房产总证登记在张琼才等19人名下，证号：琼山房证字第D00001号）办理房产证至原告陈丽名下；案件受理费人民币894元（原告已预缴），由被告海南瑞卿商务有限公司承担，于本判决书生效后十五日内迳行支付给原告，本院不做退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判员 林玥希二〇一五年二月十二日书记员 庄梦婷 来自：