（2015）三中民终字第01523号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-05-21

案件名称

周文昊与北京大西洋物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周文昊,北京大西洋物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第01523号上诉人（原审被告）周文昊，男，1972年6月19日出生。委托代理人孙亚东，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京大西洋物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区芳园西路5号12号楼丽园中心306室。法定代表人钱凤珍，总经理。委托代理人冯德华，北京桂润律师事务所律师。上诉人周文昊因与被上诉人北京大西洋物业管理有限公司（以下简称大西洋公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第31628号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由法官邢军担任审判长，法官江惠、郑慧媛参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大西洋公司在一审中起诉称：2002年10月5日，大西洋公司与北京信宜房地产开发有限公司、周文昊签订房屋使用、管理、维修公约，约定由大西洋公司为大西洋新城小区提供物业管理、供暖服务。大西洋公司按约定提供了物业管理、供暖等服务，周文昊未按约定缴费，故大西洋公司起诉请求判令周文昊支付2003年1月至2012年9月12日的物业费40341.2元、2003年至2013年的供暖费16029元、水费1377.3元以及逾期付款滞纳金6000元。周文昊在一审中答辩称：周文昊不确认大西洋公司是否为前期物业管理单位，是否有对应提供物业服务期间的营业执照、是否有年审，不清楚大西洋公司及其服务人员是否有服务资质，服务标准、收费标准周文昊不认可，周文昊要求大西洋公司提供相应资质证明。对于大西洋公司主张周文昊欠缴费用的期间、数额不认可。大西洋公司在2011年5月已经解散，大西洋公司收取超期费用没有依据。大西洋公司诉讼请求已经超过诉讼时效，请法院驳回大西洋公司所有诉讼请求。涉诉房屋周文昊是登记产权人，周文昊记不清房屋建筑面积了。大西洋公司物业服务一直很差，大西洋公司对消防管理一直不达标、未进行整改。一审法院审理查明：2002年，北京信宜房地产开发有限公司（下称信宜公司）与大西洋公司签订内销住宅楼房屋使用、管理、维修公约（下称《公约》），约定大西洋公司向业主收取物业管理服务费等。合同第八章第一条对物业费标准进行约定，大西洋公司另提交“物业管理费收费（带电梯）标准”，以证明物业费收费标准为3.3元每平方米每月，按季度收取，每一季度前一月的20日前缴清当季费用；物业管理公司代收代缴天然气费、水费、电费、供暖费、有线电视收视费；每年的9月30日前将本供暖季的费用一次缴清；产权人逾期未付款的，每逾期一日，物业管理公司有权向其收取逾期金额万分之六的滞纳金。大西洋公司称涉诉房屋建筑面积为106.86平方米，周文昊表示记不清具体面积。周文昊曾当庭表示提交涉诉房屋房屋产权证复印件，但最终未提交。2002年10月，周文昊办理入住手续。2013年6月7日，大西洋公司、北京金泽源物业管理有限公司（下称金泽源公司）与北京市朝阳区大西洋新城业主委员会（下称业委会）共同签署《大西洋物业交接及物业费欠费清缴协议》，对物业交接和解决业主拖欠物业管理费的历史遗留问题达成共识，其中约定了签订协议之日起3日内，成立欠费清缴工作组，全面开展清缴欠费工作；对2011年5月以后至2012年9月13日期间大西洋新城ABCDE区的物业管理费欠费采取统一比例70%清缴，对已全额缴费的业主按同一比例退费；如业委会无法达成阶段性的清缴目标金额，大西洋公司、金泽源公司有权采取一切法律手段自行追缴，业委会及新物业公司依法给予配合和支持。一审审理中，周文昊提交大西洋公司的《股东会会议记录》、《告大西洋新城小区业主函》、《告大西洋物业公司全体员工函》；提交内容为申请动用公共维修基金对小区消防设施及保安监控系统进行整改的《致北京市国土房管局小区办》函件复印件、解除前期物业通知、行政处罚决定书，证明大西洋公司撤场时间以及大西洋公司拒不交接物业导致被两次处罚。一审审理中，周文昊证人高×持业委会出具的业委会委员职务的《证明》出庭，作证称业委会与大西洋公司签订《物业交接协议》及《大西洋物业交接及物业费欠费清缴协议》是被迫的，如不签订上述协议，大西洋公司拒不进行交接，并称小区的消防设备设施处于瘫痪状态，2011年5月12日之后大西洋公司撤出小区，之后是部分小区业主、居民作为志愿者提供物业服务。大西洋公司认可曾张贴解散通告，但称应政府要求，实际并未解散，仍对小区提供物业服务至2012年9月12日。一审法院判决认定：《公约》及《大西洋物业交接及物业费欠费清缴协议》等是当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定履行各自义务。业主委员会的决定，对业主具有约束力。高×出庭作证称《大西洋物业交接及物业费欠费清缴协议》是被迫签订，但其未提供证据证明其有权代表业委会发表意见，周文昊亦未提供其他证据证明《大西洋物业交接及物业费欠费清缴协议》存在无效或可撤销的情形，因此一审法院对高×的证言不予采纳。周文昊辩称2011年5月张贴解散通告后大西洋公司未再继续提供物业服务，但未提供充分证据证明，故一审法院对其陈述不予采信。大西洋公司举证可以证明大西洋公司为小区业主提供物业服务至2012年9月12日，故周文昊关于诉讼时效的抗辩一审法院不予采纳。依据《大西洋物业交接及物业费欠费清缴协议》，大西洋公司承诺2011年5月以后至2012年9月13日期间大西洋新城ABCDE区的物业管理费欠费采取统一比例70%清缴，故在此期间的物业服务费一审法院按70%的比例支持。其余的物业费和供暖费，周文昊应按《公约》以及《物业管理委托合同》约定支付相应费用。水费系代收代缴，周文昊未举证证明其交纳了相应期间的水费，故大西洋公司关于水费的诉讼请求一审法院予以支持。关于滞纳金，周文昊长期拖欠物业费、供暖费、水费等费用，大西洋公司诉请的滞纳金，不违反法律规定和合同约定，一审法院予以支持。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、周文昊于判决生效后7日内给付大西洋公司物业费38606.22元；二、周文昊于判决生效后7日内给付大西洋公司供暖费16029元；三、周文昊于判决生效后7日内给付大西洋公司水费1377.3元；四、周文昊于判决生效后7日内给付大西洋公司滞纳金6000元；五、驳回大西洋公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。周文昊不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审判决认定大西洋公司提供物业服务至2012年9月12日，从而未采纳周文昊关于诉讼时效的抗辩，将提供服务时间与诉讼时效起算时间混为一谈，适用法律明显错误。根据大西洋新城小区业主委员会通知（2012）第001号，2012年6月11日根据业主大会决议以及相关政府指导规则，正式解除了与大西洋公司的前期物业服务合同。大西洋公司主张的2003年1月至2012年6月11日之间的物业费、水费、取暖费等相关费用在大西洋公司一审起诉时均已超过法定诉讼时效。1.一审判决对诉讼时效起算点认定错误。我国《民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外。”《民法通则》第一百三十七条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。《最高人民法院关于民事诉讼时效的司法解释》中也明确规定可以确定履行期限的，诉讼时效起算点从履行期限届满之日起计算：《公约》中明确规定了物业费物业管理费按季度来收取，每一季度前一个月的20日前缴清当季费用：代收代缴费用每月15日前物业管理公司发送费用通知单，5日内产权人将费用付清；供暖费在每年9月30日前将本供暖季的费用一次缴清。对履行期限的约定非常明确。对于双方明确约定履行期限的，诉讼时效应当从履行期限届满之日起计算。一审判决大西洋公司连续提供服务至2012年9月12日，即认定未超过诉讼时效，明显缺乏法律依据。按照一审判决的逻辑，继续性合同即使明确约定了履行期限，也永远不会超过诉讼时效。这与诉讼时效的规定和立法精神明显相悖。一审判决将大西洋公司提供服务的时间与诉讼时效的起算时间两个概念混为一谈，适用法律明显错误。2.本案不存在任何诉讼时效中断或中止的情形。大西洋公司有周文昊的联系方式，周文昊却从未接到大西洋公司提交的任何催缴通知。大西洋公司与案外人大西洋新城业委会达成的《物业交接及物业费欠费清缴协议》周文昊并不知晓，不能作为曾经向周文昊催缴的证明。在大西洋公司未提供任何证据证明存在诉讼时效中断情形的情况下，一审判决认定诉讼时效未过，抗辩不予采纳。明显认定事实错误，导致适用法律错误。二、大西洋公司主张的2012年6月12日至2012年9月12日的物业费以及2012年9月的取暖费实际发生在大西洋新城业主大会和业委会解除与大西洋公司的前期物业服务合同后。根据《北京市物业管理办法（北京市人民政府令第219号）》第二十七条规定，“物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应在60日内与全体业主完成交接。”同时规定，“原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若千问题的解释》第十条中也明确阐明“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”由此可以看出大西洋公司对于2012年6月12日至2012年9月12日的物业费以及2012年9月的取暖费（实际取暖季从2012年11月3日开始）的主张明显违背相关法律法规的规定。三、大西洋公司在2011年5月12日己经昭告业主清算解散，未能按《公约》要求提供服务，其起诉要求支付此后的物业费，于法无据，于理不通。大西洋公司因自身管理不善从2011年1月起就无法按《公约》要求行使有效的物业服务，并于2011年5月12日向全体大西洋业主发出《告大西洋新城小区业主函》昭告全体业主清算解散，并且不再收取之后的相关费用。大西洋新城的广大业主对此均有目共睹。广大业主和业委会委员均可作证，相关媒体也做过报道。一审过程中周文昊证人高×女士作为小区业主和当时的业委会委员对此作了证人证言，证明物业公司与2011年5月撤出大西洋服务。在一审过程中大西洋公司未提供任何证据证明其从未中断服务，或与大西洋新城签署任何新的服务合同。一审判决对周文昊出示的证据、证人证言均不予采纳，却仅凭大西洋公司出具的《清缴协议》即认定大西洋公司提供了服务。明显与事实不符，也无证据支持。恳请二审法院依法查明事实真相，维护法律的公正和尊严。四、大西洋公司所举证的《大西洋物业交接及物业费欠费清缴协议》从协议制定程序到内容均违法，属于无效协议。1.周文昊对该协议签订完全不知晓。签订前未收到任何告知，签订后也未接到协议通知和催缴通知。大西洋业主委员会无权在未经业主大会的讨论和投票表决的情况下对这份涉及广大业主利益的协议签字。大西洋业委会越权签订该协议，制定程序违法，不具备法律效力，属于无效协议。该协议不能代表周文昊的真实意思，侵害了周文昊的合法权益。2.该协议第一项第四条中描述“对2011年5月以后至2012年9月13日期间大西洋新城ABCD区的物业管理费欠费采取同一比例70%清缴”。2012年6月11日大西洋公司与大西洋新城小区的前期物业服务合同己经解除，却还要收物业费至2012年9月13日，这明显违反了《北京市物业管理办法》第二十七条的规定，属于违法协议。故上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由大西洋公司承担。大西洋公司服从一审判决。其针对周文昊的上诉意见答辩称：不同意周文昊的上诉请求。对方所述的服务期限的问题，大西洋公司一直服务到2013年6月8日，有物业交接协议确认。关于解散的问题，涉案小区比较特殊，欠费是大面积行为，业委会起到了号召不缴费的作用。大西洋公司经营不下去并已经决定撤出，但朝阳市政府街道不让大西洋公司撤出，需要等到新的物业公司入驻。该小区选定了新的物业公司，大西洋公司不予认可并向朝阳法院立案，但法院对业主和大西洋公司的起诉都不予立案。所以经政府协调，大西洋公司与业委会签订了清缴协议，协议签订的地点是在望京街道，清缴协议大西洋公司也作出了让步，大西洋公司默认了其选定的物业公司。大西洋公司主张到2012年9月12日之前的，到2013年6月8日的大西洋公司就没有主张。关于诉讼时效的问题。业委会既然代表大家，就应有权利作出决定，双方均作出让步的情况下，不可能100%的业主满意。二审期间，周文昊向本院提交2011年6月14日法制晚报B06版复印件，以证明2011年5月后大西洋公司未提供物业服务；大西洋公司认为以上证据为复印件，且因新闻报道具有撰写人的主观性，不认可证明目的；大西洋公司提交《物业交接协议书》及《情况说明》，前者证明其于2013年6月8日至10日完成物业交接，其有权收取2012年的物业费，后者证明其有权收取2012—2013年度的供暖费。周文昊对以上证据的证明目的均不予认可，且不认可《情况说明》的真实性。庭审中，周文昊主张其在2002年至2012年期间曾交纳过物业费，但未保留交费票据，大西洋公司对此不予认可。周文昊另主张其已向法院起诉撤销《大西洋物业交接及物业费欠费清缴协议》，但未进一步举证证明。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。以上事实，有当事人当庭陈述、公约、《大西洋物业交接及物业费欠费清缴协议》及上述证据在案佐证。本院认为：本案现主要争议焦点如下：一、大西洋公司是否有权收取2011年5月之后的物业费及2012年9月30日之后的供暖费。二、大西洋公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。一、关于大西洋公司是否有权收取2011年5月之后的物业费及2012年9月30日之后的供暖费。周文昊上诉主张大西洋公司于2011年5月之后未提供物业服务，故无权收取2011年5月之后的物业费。大西洋公司解释称其确曾于2011年5月通告解散，但应政府要求并未实际解散，并实际提供物业服务至2013年6月。对此，本院认为，涉案小区在大西洋公司提供物业服务期间确实存在欲更换物业公司等历史问题，周文昊提交的报纸等证据虽证明有部分业主进行志愿物业服务，但从《大西洋物业交接及物业费欠费清缴协议》的内容看，大西洋公司与大西洋新城业委会已就这段历史问题予以解决，且双方约定2011年5月以后至2012年9月13日期间的物业费均按70%的比例交纳，亦应包含了对相应历史问题的让步与妥协。高×出庭作证称《大西洋物业交接及物业费欠费清缴协议》是被迫签订，但其未提供证据证明其有权代表业委会发表意见，周文昊现有证据亦不足以证明《大西洋物业交接及物业费欠费清缴协议》存在无效或可撤销的情形，故一审法院在现有证据基础上认定该协议合法有效并无不当，本院予以确认。该协议认可大西洋公司有权收取2011年5月以后至2012年9月13日期间的物业费，大西洋公司主张的物业费并未超过协议约定，一审法院予以支持，并无不当。周文昊虽主张其曾交纳过物业费，但并无证据予以证明，且大西洋公司不予认可，本院对此难以采信。故周文昊关于大西洋公司无权收取2011年5月之后物业费的上诉意见，依据不足，本院不予采信。根据《公约》约定，大西洋公司对供暖费进行代收代缴，大西洋公司提交的《物业交接协议书》及《情况说明》能够互相印证，其仍有权代收代缴2012至2013年度的供暖费，一审法院对此予以支持，并无不当，本院予以确认。二、关于大西洋公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。周文昊上诉主张《公约》约定，每年的9月30日为物业交费截止日，故大西洋公司主张每年物业费的诉讼时效应为每年9月30日后的2年内，因而其诉讼请求超过诉讼时效。本院认为，大西洋公司自2003年1月起连续提供物业服务，且从《大西洋物业交接及物业费欠费清缴协议》看，大西洋公司在积极解决物业费欠缴问题，并未明显怠于行使自己的权利，故一审法院认定大西洋公司的诉讼请求并未超过诉讼时效并无不当，本院予以确认。周文昊关于诉讼时效的上诉意见，亦依据不足，本院不予采信。综上，周文昊的上诉请求均依据不足，本院不予支持。一审法院判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费697元，由北京大西洋物业管理有限公司负担19元（已交纳），由周文昊负担678元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费1202元，由周文昊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　邢　　　　　军代理审判员　江　　　　　惠代理审判员　郑　　慧　　媛二〇一五年二月十二日书　记　员　刘旭书记员黄丹搜索“”