（2015）锡执复字第0004号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-03-05

案件名称

周叶云、周大桃等与民间借贷纠纷执行裁定书

法院

江苏省无锡市中级人民法院

所属地区

江苏省无锡市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

周叶云,周大桃,鞠凯

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十四条第一款，第二百二十五条

全文

江苏省无锡市中级人民法院执行裁定书（2015）锡执复字第0004号申请复议人（原异议人、被执行人）周叶云。委托代理人周荣华，江苏省金长城律师事务所律师。申请复议人（原异议人、被执行人）周大桃。委托代理人周荣华，江苏省金长城律师事务所律师。申请执行人鞠凯。申请复议人周叶云、周大桃因申请执行人鞠凯与其民间借贷纠纷执行一案，不服无锡市锡山区人民法院（以下简称锡山法院）（2015）锡法执异字第001号执行裁定，向本院提出执行复议，本院依法组成合议庭，于2015年2月3日进行公开听证，申请复议人周叶云、周大桃的委托代理人周荣华，申请执行人鞠凯到庭参加听证。本案现已审查终结。锡山法院经审查查明：江苏同方土地房地产评估有限公司（以下简称评估公司）拥有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的《房地产估价机构资质证书》，资质等级为一级。出具苏同方（2014）（锡房）（估）字第9号房地产估价报告的评估师为罗泰来，郭海梅，均系注册房地产估价师，注册号分别为：3220040118、3220100168。在听证过程中，周叶云、周大桃对评估公司及出具报告的评估师的资质无异议，亦无证据证实该次评估的程序违法；同时，锡山法院向三方当事人出具了无锡市房地产评估咨询行业协会专家组评审论证意见书，该意见书主要观点认为，苏同方（2014）（锡房）（估）字第9号房地产估价报告结果合法合规。经质证，申请执行人鞠凯、评估公司无异议，异议人暨被执行人周叶云、周大桃认为，该意见书还提出了估价报告需修改和完善的建议，故要求评估公司进一步对估价报告补充说明并修改和完善，对此，评估公司进行了相关释明，且认为该意见书对评估结果并没有意见。上述事实由房屋登记簿证明、房地产估价报告、评估异议书、答复函、《预评估说明》复印件、房地产评估报告评审论证意见、听证笔录、答辩意见等材料在案佐证。锡山法院归纳争议焦点为：第一，评估公司采取收益法作出的最后评估结果是否有法律依据。该院认为，一、评估公司及其评估师均具有相应的评估资质，整个评估程序亦符合法律规定，对此周叶云、周大桃并无异议；二、选择适用的评估方法、估价数据系评估公司专业行为，目前无相应证据证明评估公司评估方法失当、估价数据失真，且异议人可另行向无锡市房地产估价协会申请专业论证，申请期间，不影响本案的执行；第二，评估结论是否遵循市场规律和目前现状。该院认为，一、评估公司根据现场勘验和有关权属证明、租赁合同等材料作出的估价报告详尽描述了标的物的现状；二、标的物市场价值的实现由于法院已采取网络司法拍卖，有关信息公开，操作流程公平、公正，能按市场行情实现标的物的价值，周叶云、周大桃提交的《预评估说明》复印件中所列的该房产的评估价值为“估价对象于估价时点可能实现的抵押价值”，其评估中设定的估价目的为“确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”，此说明非完整的可供参考评估报告，故法院不予采信。综上，周叶云、周大桃提出的异议证据不足，依法不能成立。锡山法院裁定驳回周叶云、周大桃的异议。周叶云、周大桃不服锡山法院异议裁定提出复议称：1、估价报告未选用比较法进行评估，且排除比较法的理由不能成立；2、估价报告中估价结果的计算方法、估价所需必要数据并未完整呈现；3、估价报告中未附陈洁与德庆楼、米道食品间的转租协议，仅以复议申请人与陈洁之间的租赁协议为依据，采用收益法估算的数据存在偏差；4、估价报告中的估价结果与现实商铺的交易市场行情存在巨大偏差；5、评估公司并没有按照无锡市房地产评估咨询行业协会出具的房地产评估报告评审论证意见对估价报告进行补充和修正。综上，请求撤销（2015）锡法执异字第001号执行裁定。鞠凯的辩论意见同锡山法院听证时的意见，认为估价报告评估的价格是合理的。本院在听证后要求评估公司根据房地产评估报告评审论证意见提交补正后的估价报告和情况说明。评估公司在情况说明中明确本次评估价值类型为带租约的价值及通过租期内和租期结束两种租金测算情况结合得出评估价格；在估价报告第12页“（7）使用现状及空间布局”中增加了评估标的物开间、进深以及与二层的面积关系并于报告附件部分加入能直观反映其状况的房产平面示意图。周叶云、周大桃认为专家意见要求补充的是对评估结论有影响的内容，但是评估公司未按照要求进行补充修正，其结论依据的事实和数据不全面，因此结论不可信；评估公司仅采用收益法，混淆了房屋自身价值和其商业效益价值的关系，片面采用带租约估价方法不能反映房屋最真实的价值；情况说明中特别强调对未来租金的判断，这是严重背离房屋自身价值、过度依赖租金的错误估价方法。综上，估价报告存在严重的偏向性，与房屋实际价值相悖，不应予以采信。鞠凯表示认同评估公司补正后的估价报告及情况说明。本院认为，对执行标的物进行评估的目的是为变现时确定拍卖保留价提供参考依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中评估公司和评估人员均具有相应资质，评估程序符合法律规定。评估公司根据房产的现状和租赁情况作出估价报告，且在复议过程中，依据无锡市房地产评估咨询行业协会出具的锡房估协（2014）审字第05号房地产评估报告评审论证意见，对估价报告进行相应补正并出具情况说明。至于评估公司仅采用收益法测算，房地产评估报告评审论证意见认为合法合规。评估公司采用的评估方法、得出的评估结论并无不当。综上所述，周叶云、周大桃要求撤销（2015）锡法执异字第001号执行裁定的执行复议，无事实和法律依据，本院不予支持。锡山法院裁定驳回其异议并无不妥，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回周叶云、周大桃的复议申请，维持锡山法院（2015）锡法执异字第001号执行裁定。本裁定为终审裁定。审　判　长　　孙晓敏审　判　员　　俞　彤代理审判员　　杨　曦二〇一五年二月十二日书　记　员　　顾晓凤本案援引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。关注公众号“”