（2014）射民初字第01058号

裁判日期: 2015-02-12

公开日期: 2015-07-16

案件名称

任剑锋、钱海燕与射阳县信诚房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

射阳县人民法院

所属地区

射阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

任剑锋,钱海燕,射阳县信诚房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十三条第一款

全文

江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2014）射民初字第01058号原告任剑锋。原告钱海燕。两原告共同委托代理人皋荣蓉，江苏华海中天律师事务所律师。被告射阳县信诚房地产开发有限公司，住所地在射阳县合德镇双庆路。法定代表人唐玉花，该公司董事长。委托代理人尤良生，江苏东界律师事务所律师。原告任剑锋、钱海燕与被告射阳县信诚房地产开发有限公司（以下：“信诚公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月3日受理后，先适用简易程序，由代理审判员杨水芳独任审理，于2014年7月18日公开开庭进行了审理，原告钱海燕及两原告的共同委托代理人皋荣蓉，被告信诚公司的委托代理人尤良生到庭参与诉讼。后转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年10月13日、2015年2月6日两次公开开庭进行了审理，原告钱海燕及两原告的共同委托代理人皋荣蓉，被告信诚公司的委托代理人尤良生到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告任剑锋、钱海燕诉称：2013年5月，两原告在被告处订购了XXXX家园7幢404室，并于2013年5月2日与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人应当在2013年7月30日前交付房屋，出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同。逾期60日后，��告仍未交房，原告多次催告无果。原告于2014年5月17日正式向被告邮寄解除合同通知，并要求其支付违约金及实际损失。被告收到通后，未退还房款及其余费用。现依据法律规定，请求法院判决被告返还购房款589700元，购房款利息39978.97元（2013年6月至2015年1月），其他损失21000元，诉讼费由被告承担。原告任剑锋、钱海燕提交了以下证据：1、房屋买卖合同原件一份，证明原、被告签订了商品房买卖合同。2、不动产发票、收据原件一份，证明合同签订后，原告支付了购房款589700元。3、EMS邮寄凭证原件、通知书原件、签收证明原件各一份，证明原告于2014年5月17日向被告送达了解除房屋买卖合同的通知，被告已经签收，被告应当在收到通知之日起30天内退还购房款。4、借款凭证原件一份、牡丹灵通卡账户历史明细清单复印件一份、贷款还款计划复印件一份，证明原告办理了购房按揭贷款，每月定期还款。5、收条原件两份，证明被告因为逾期不交付房屋，实际产生房屋租金18000元。对原告提交的证据，被告的质证意见为：证据1真实性无异议，虽然合同中约定了书面交房，但在射阳县均是用电话通知交房，此合同为格式合同。证据2真实性无异议，但车库的价格不只40000元，原告还有部分车库尾欠款未交。证据3真实性无异议，但是原告的单方行为，且通知书反映的内容是不真实的，合同并没有解除。证据4真实性不予认可。证据5真实性不予认可。被告信诚公司辩称：原告诉称不属实，被告没有逾期交房。合同约定交房时间为2013年7月30日前，而在2013年6月底被告开发的XXXX家园小区已经竣工交付使用，被告于2013年7月初就开始向购房户交付房屋。被告在2013年7、8月期间，多次打电话给原告通知其来领取钥匙，但原告看过房屋后以小区��绿化不达标、房价优惠不到位等理由拒绝收房。因此，原告要求退还房款及利息、租金无事实依据，请求法庭予以驳回。被告信诚公司提交了以下证据：1、刘训海书写的条据一张、2013年8月25日条据一张、2013年7月8日8幢101室业主入住验房表一张、2013年8月24日7幢204室业主入住验房表一张、2013年8月27日1幢302室业主入住验房表一张、2013年7月20日7幢101室业主入住验房表一张，证明2013年7月开始，XXXX小区已经竣工，并交付购房户使用。2、原告差欠购房款及未缴纳的各项费用一览表，证明原告尚有8600元的购房款未缴纳。被告另申请三名证人出庭作证，证人关某陈述：我是XXXX小区的销售员，钱海燕是我的客户，2013年7月份，XXXX小区的房子就可以拿钥匙装修了，我电话通知钱海燕来拿钥匙，钱海燕夫妻过来看房子后认为房子没有达到标准，要求过段时间过来拿钥匙，后来，我又打电话通知钱海燕过来拿房，钱海燕表示不想要房子了。证人王某陈述：我是XXXX小区8栋楼101号房屋的住户，我是2013年7月8日到XXXX拿钥匙装修房子的。证人唐某陈述：我是XXXX7号楼101室的住户，我是2013年7月20日被通知去拿钥匙的，拿钥匙的时候，给了我一堆材料，我不知道里面是不是有建设工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书等东西。对被告提交的证据，原告的质证意见为：证据1、2真实性不予认可，是原告单方面制作的，且与本案无关，车库的价格是40000元，不是48600元。对关某、王某、唐某的证人证言，原告的质证意见为：均属实，能够证明2013年7月小区就已经能交房了。被告的质证意见为：关某是被告的员工，唐某是被告法定代表人的亲属，两人是利害关系人，故证言不具有证明力，证人王某的证词与本案无关联性。审理中，本院���射阳县电信公司调取了被告的工作座机（号码为：8928×××6）与钱海燕手机（号码为：152××××8330）的通话记录，记录显示：双方于2013年5月21日、2013年7月3日、2013年7月13日、2013年7月15日各通话一次。原告的质证意见为：通话的内容不能确定为通知交房，即使被告电话通知了原告，被告也没有尽到合同约定的书面交房的义务。被告的质证意见为：通话记录属实，能够证明被告电话通知原告领房。本院认为，原告提交的证据1-5、被告提交的证据1、本院调取的通话记录具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院予以认定。被告提交的证据2系被告单方制作，原告予以否定，故真实性本院不予认定。证人关某、王某、唐某的证词前后无明显矛盾之处，具有真实性，本院予以采信。经审理查明：2013年5月2日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：1、买受人购买XXXX小区第7幢404号房屋，建筑面积140.9平方米，套内建筑面积122.832平方米，单价3900元／平方米，房款合计549700元。2、出卖人应当在2013年7月30日前，将具备验收合格条件、符合合同约定的商品房交付买受人使用。3、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。4、交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，两原告（借款人）、被告（保证人）、中国工商银行股份有限公司射阳支行（贷款人）又签订了三方个人购房借款／担保合同，约定：1、贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款38万元，本笔贷款的担保方式为抵押、保证，贷款期限为20年。2、借款人授权贷款人将贷款一次性划入信诚公司账户。3、保证人承担保证的范围：阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下的全部贷款本���、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。2014年5月17日，原告向被告邮寄了通知书，表明由于被告逾期交房超过60日，构成严重违约，故通知被告解除房屋买卖合同。被告签收了通知书，但未予理睬。原告遂起诉来院，要求返还购房款并支付利息及租金损失。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。结合证人关某、王某、唐某的陈述及本院调取的被告销售员关某与原告钱海燕在2013年7月份的通话记录等证据，本院认定被告工作人员用电话通知的方式通知原告钱海燕领取房屋。合同条款中明确约定逾期交房超过60日的，可以解除合同。被告电话通知交房，未按书面方式交房，但同样达到了交房的目的，不应认定为构成逾期���房，故原告以逾期交房为由向被告发出书面通知解除合同，应属无效。双方在合同条款中约定了书面方式交房，但未约定“未以书面方式交房的可以解除合同”，故本案不适用约定解除合同的情形。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了五种可以解除合同的情形，非到合同目的不能实现以及合同一方严重违约的，一般也不轻易解除合同，存在一般违约情形的，守约方可向违约方主张继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告未依合同之约定书面交房，属于一般违约情形，不符合五种可解除合同情形，也没有严重至不能实现合同目的或严重违约，原告以此为由发出解除合同通知，于法无据，也不能生效，原告认为合同已经解除，要求返还购房款，本院不予支持。关于原告辩解的被告没有出示《房屋验收合格证书》、《住宅质量保证书���、《住宅使用说明书》的问题。原告声称被告从未有人通知其领房，与其此辩解前后矛盾。本案原告的诉讼请求中并没有要求解除合同，仅是要求返还购房款，起诉之理由为被告逾期交付房屋，原告向其发出了解除合同通知书，故本院仅审查解除合同通知书的效力问题。如若原告因为被告未出示上述三种材料或者房屋不符合交付条件为由而拒绝领房，系另一诉求依据及法律关系，本院不予理涉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告任剑峰、钱海燕的诉讼请求。案件受理费10138元，由原告任剑峰、钱海燕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上���案件受理费（该院开户行：盐城市农行中汇支行，帐号：400101040227821，收款人：盐城市财政局非税收入汇缴专户）。审　判　长　　祁洪标代理审判员　　杨水芳代理审判员　　史益新二〇一五年二月十二日书　记　员　　孙　静附录法律条文1．《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 关注公众号“”